2017年房企销售回顾及展望

2017年，“限售”、“限购”、“限贷”等楼市调控政策层层升级，范围已波及到更多的三四线城市。而在这样的市场环境下，规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势，销售业绩继续大幅增长。截止2017年末，碧桂园以5508亿元排在榜首，三家龙头房企均破5000亿，千亿房企数量达17家。预计2018年TOP4房企总规模或近3万亿，千亿房企将继续扩容。未来各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。同时，房企分化格局将得以延续，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。

2017年，虽然政府实施了严格的“限价”政策，在土拍、预售证、销售备案等环节层层设卡，但商品房销售面积、金额仍双创新高;土地购置面积增速也由负转正，一、二线土拍热潮已蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”。与之形成鲜明对比的是，房地产开发投资增速、新开工面积增速都有放缓的趋势。

一、 各梯队集中度大幅提升，TOP100房企销售额占比超一半

2017年，随着品牌房企业绩规模的增长，TOP100房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。

2015-2017年TOP100房企各梯队销售金额集中度：

资料来源：CRIC，好买基金研究中心整理

二、 恒大仍稳居权益销售额榜首，部分房企权益榜排名高于流量榜

在2017年的销售权益榜中，恒大仍以4880.2亿元稳居榜首。销售权益榜反映了房企的投资能力，在一定程度上更能反映企业的资金实力。TOP100房企中，有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。这些房企可以分成两类：

一类是销售权益占比较高，有较强项目获取和独立操盘能力的房企，如恒大、绿地、鲁能、融侨等。另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企，如禹洲、实地、中建东孚等。

2017年TOP100房企销售权益榜与流量榜名次及变动：

资料来源：CRIC，好买基金研究中心整理

三、 碧桂园居销售面积榜首，区域深耕型房企排名相对靠前

在2017年销售面积榜中，碧桂园仍以6016.2万平方米的销售面积排在第一位。总体来说，面积榜较金额榜名次更高的房企，布局战略大多都为区域深耕型企业。最典型的是建业地产，常年深耕河南，虽然由于房价因素在流量榜中排名不高，但在面积榜中则长期盘踞前30。另外，中南近年来加大了在长三角热点城市的投入，布局环上海周边经济发达、人口吸附能力强的二、三、四线城市，在面积榜中排在第14位。蓝光发展则深耕成都、合肥、无锡、昆明、西安等城市，2017年这些城市销售业绩占比较高。

2017年销售面积及流量名次变动较大的房企：

资料来源：CRIC

四、 龙头三强拉开差距，千亿房企达17家

根据各公司公告，2017年三家龙头房企合同销售金额均突破5000亿，其中碧桂园全年实现合同销售金额5508亿，同比增长78%。万科和恒大分别实现合同销售金额5298.8亿元和5009.9亿元，分别排在二、三位。

除了三家龙头房企外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，2017全年实现合同销售金额3652.6亿元，排在第四位，业绩同比大幅增长135%。保利、绿地及中海则各自迈入3000亿和2000亿房企阵营。除此之外，龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这10家房企分列8至17位，今年全年的业绩规模都突破千亿。至此，今年千亿房企数量达到17家。

值得注意的是，2017年房企规模分化呈现出两个趋势。一方面，全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家，强者愈强。另一方面，300至500亿规模和100至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。因此，对于这个区间内的房企而言，规模增长已经遇到瓶颈，不进则退。继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

2017年千亿规模房企(单位：亿元)：

资料来源：CRIC，好买基金研究中心整理

五、 龙头效应显著，行业集中度将进一步提高

展望2018，龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展。我们预计碧桂园、恒大、万科、融创四家房企的业绩总规模或将近3万亿。此外，房企集中度将继续大幅上升，并且更向排名靠前的房企靠拢。其中，TOP10房企的行业集中度有望达35%。同时，2018年2000亿房企和1000亿房企有望继续扩容，2020年至少产生30家千亿房企。

未来3年TOP100房企行业金额集中度趋势预测：

资料来源：CRIC，好买基金研究中心整理

随着“十九大”明确“房住不炒”的定位，基于抑制需求、降低居民杠杆率和供给紧张格局难改等因素综合判断，2018年行业销售金额和面积会有所回调。另外，基于2018年楼市调控政策“不放松”、需求端各类不利因素依旧存在，加之企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款收紧等因素，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位。但是，后期随着政策的持续性逐步被房企所接受，房企的各类指标也存在企稳回升的可能，部分企业会牺牲盈利空间推动项目入市的可能，进而推动房地产市场的回升。

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