收益率现企稳回升迹象 当心房地产信托风险加剧

(原标题：收益率现企稳回升迹象 当心房地产信托风险加剧)

备受高净值客户理财投资青睐的信托产品收益率出现企稳回升的迹象。

自2016年以来，信托产品平均收益率一降再降，徘徊在目前的“6”时代，今年2月份甚至跌至6.12%，而到8月份平均收益率为微涨至6.76%，创年内单月最高，不过信托重回高收益时代短期内难再现。

多位业内人士对经济观察报表示，“近期房地产政策限购加码，对投资者购买房地产信托时应以安全性为主，收益性次要。首选信托项目发行方为大型企业，上市公司，有地方政府融资平台，地产商相对选择比较大的企业。但对于房地产信托风险点是加剧的，投资时要谨慎一点。”

高收益时代短期难归

根据用益信托数据统计，2015年信托还处于高收益时代，集合信托产品收益率多为9%以上。然而，伴随着宏观经济增长率与社会平均利润率的下行，集合信托整体平均收益率也开始下滑——从2015年年初9%以上到9月份先是跌破9%进入“8”时代，然后到跌跌不休至2016年初至“7”时代，到2016年7月份进入“6”时代，和其他基金等资管产品无异，优势受到削弱。

对此，知名信托专家陈赤表示，“一方面，我国经济仍处于下行期，实体经济中许多企业的利润率并不高。从控制企业财务成本的角度来讲，压低支付给金融机构的融资成本非常必要，否则企业利润会更加微薄甚至面临亏损的情况。中央推进供给侧结构性改革在很大程度上是基于对这一基本面的考虑;另一方面，供给侧结构性改革的一项重要的任务是降成本，而国家釆取的降成本的措施，主要是大幅度扩大直接融资市场的容量，企业债、公司债、城投债、私募债等的发行额迅速提高，而且发债成本也比较低。通过扩展发债等直接融资渠道，拓宽了企业获取低成本资金的供给来源，同时也就增强企业在进行信托融资时的议价能力，从而导致信托公司向投资者提供的预期收益率不得不随之而下降。”

普益标准研究员陈新春对经济观察报表示，“近年来，单一信托规模占比逐年下降，管理财产信托规模占比逐年上升，集合信托规模占比保持平稳上升态势。自2017年以来，单一信托占比跌破50%大关，集合信托占比维持在35%左右。因此，随着信托行业总体回报在低位徘徊，集合信托产品平均收益率趋于下降是正常现象。”

截至9月3日，8月成立的集合信托产品平均预期收益率为6.76%，较上月相同时点统计得到的6.59%相比，上升0.17个百分点，为今年以来单月最高点。事实上，从7月份开始一直到8月底，集合信托产品中，平均收益率超过7%的已经十分普遍，部分信托公司推出的产品收益率甚至超过8%。近两月信托预期收益率呈现持续回升状态。

光大信托研究员袁吉伟也对经济观察报表示：“主要和流动性有关，信托市场资金供给小于需求，收益率有一个明显的下降。袁吉伟表示，不仅是信托产品，包括银行理财、国债收益率等在同期均开始下降，对信托收益率有下降带动作用。上半年信托收益虽然略有增幅，因为资金变化导致，央行开始收紧流动性，整体国债无风险收益率也在提高，包括银行理财也在上浮，信托收益也小幅上扬。”

用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜表示，回升的原因有两点，一是与资金面收紧有关，自去年四季度以来，央行货币投放更为审慎，资金面中枢明显上行，无风险利率走高，带动各类固收类理财产品收益率走高;二是监管升级，对于同业投资行为监管力度加大，以往来自银行等机构资金有所下降，也倒逼信托收益率上升吸引投资者。根据个人信托理财市场利率易涨难跌的历史规律，未来集合信托产品收益率仍有上涨空间。

截止目前最新数据，9月份集合信托产品平均年收益率为6.73%，几乎与8月份持平。

用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜表示：“由此可以看出9月份以来，集合信托产品的预期收益率基本处于6.7%左右。但未来一段时间要出现收益率大幅度上涨的可能性不大。从近期信托产品预期收益率变化来看，信托产品预期年化收益跌宕起伏;对于平均期限而言，亦呈现一定幅度的波动。”

谈及信托高收益时代能否再回来，陈赤对经济观察报表示：“首先，从中央政策来说是继续推动实体经济降成本;其次，我国经济发展仍处于“L”型的底部阶段，新周期尚未被确认，企业部门尚不具备产生高收益的条件。同时，由于目前对房地产调控加大，导致了部分房地产开发商面临一定的流动性紧张的困境，也不一定可以给出较高的融资成本。综合而言，短期内信托收益率不具备大幅提升的条件。”“信托产品平均收益率短期达到9%甚至更高很难，和当前流动性和企业可以承受的融资成本有很大关系。一方面整体流动性没有那么紧，另一方面，企业融资成本有限，短期内不会上升很大。”袁吉伟表示。

陈新春对经济观察报表示：“当前，中国经济依然处于结构性调整的过程中，房地产等行业面临调控压力，短期难有上佳表现，甚至从长期来看，房地产的黄金时代已成过去时;与此同时新经济、新行业依然处于孕育阶段，不确定因素较多，短期难以提供稳定高回报。另外，过去一年金融监管保持高压态势，为防控金融风险，监管部门在不断加强业务协调，压缩监管套利空间，强调统一规则和统一监管。可以预计，在经济转型和监管加强背景下，信托高收益时代很可能一去不复返，未来再次出现收益率大幅上涨的可能性不大。”

房地产信托风险加剧

信托投资者除了关注较高的收益率外，对于信托机构募集信托资金投资于不同领域的收益率也应关注。

根据用益信托数据统计，信托资金进入房地产、基础产业收益率基本均在9.5%左右，2015年初时信托产品投资是名副其实的高收益时代。再加上信托产品投资有一个“刚性兑付”的隐形承诺，不是一个纯粹的自担风险的投资行为，就更受到高净值客户的青睐。

不过伴随着信托产品平均收益率的下降，投资房地产、金融、工商企业、基础产业等领域的信托产品收益率也均下降。

但整体而言，近3年信托资金投资于房地产领域的资金明显高于金融、基础产业、工商企业等其它领域，2015年初1月，房地产信托产品的平均收益率高达9.76%，而同期投资于金融领域的收益率为8.21%，工商企业的收益率为8.87%。

截止今年8月份，房地产信托平均收益率仍为7.15%，相比投资于金融领域平均收益率为6.51%，投资于基础产业平均收益率为6.81%，投资于工商企业平均收益率为6.84%，房地产信托平均收益率仍高居榜首。

对此，袁吉伟对经济观察报表示：“一方面房地产企业利润率高，融资成本高;另一房地产属于高风险领域，房地产资金需求比较旺盛，可以给出比较高的融资成本，从而给予投资者提供一些相对其他产品收益率比较高的产品。”

近日，伴随着多地政策对房地产市场施压，房地产信托产品的风险性也暴露出来。

“随着房地产市场调控不断加强，大家对未来房地产的投资收益预期在下降。由于房地产限购、限贷等政策的实施，导致了房地产开发商从正在开发的房地产产品中获取很高收益不像以前那样容易了;另一方面，对房地产的金融政策也在不断收紧，可能也会导致开发商再融资变得困难。两方面叠加，无论是去库存实现销售回款的时间拉长，或者再融资的难度加大，都会导致房地产开发商资金流动性变弱。”陈赤称。

在房地产市场目前情况下，陈赤表示：“目前投资者投资房地产信托时应持谨慎的态度。首先应该注意资金投放区域，一般而言，一线城市或比较好的二线城市，特别是前期房地产泡沫不太高的二线城市，安全性较高;其次是看融资方，首选全国性、品牌好的、经营稳健的开发商;最后还要看信托公司釆取的风控措施是否严密和有力等等。”

袁吉伟也表示：“房地产信托风险性引起关注，主要是房地产信托项目能否顺利销售回款，导致最后信托产品能否兑付，房地产政策是否会继续加码，整个行业景气度会产生很大影响，房地产信托能否顺利兑付是最大的风险点。”

“由于信托产品投资具有一定的延续性，此前的相关信托产品随时面临兑付风险，特别是特定行业、特定产业的相关信托，期满兑付压力较大。在不确定性上升背景下，投资者和信托公司的风险偏好很可能趋于下降，信托公司可能更为专注特定项目，如有政府信用的PPP项目等，这反而有助于降低潜在风险。对于高净值客户，建议投资风险可控的信托产品，如基础产业类信托、固定+浮动收益信托等。”陈新春对经济观察报称。