房地产信托发行放缓投资者热情不减

文/广州日报

记者倪明

图@视觉中国

楼市调控政策密集发布，房价或见顶的讨论不绝于耳，房地产信托还值得投资吗?本报记者调查发现，房地产信托投资热没有降温，专家指出，投资者要注重风险控制，优先选择北上广深一线城市的房地产信托项目。

自2015年以来，在信托资金投向中，房地产行业占比一度整体呈下滑趋势。但伴随着楼市回暖，房企的资金缺口加大，房地产信托再次充当了房企的重要融资渠道，经历一年多萎缩的房地产信托，发行规模大幅跳涨。

用益信托数据显示，2016年1~8月份，集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品，发行规模达1549.16亿元，同比上涨13.7%。仅9月第三周成立的60款集合信托产品中，房地产领域共成立9款产品，募集资金28.03亿元，融资规模居首，占信托募资总额的30.45%。数据还显示，房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。今年以来发行房地产信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比达72%。前8个月，房地产信托发行规模达50亿元以上的信托公司多达8家。

用益信托网显示，国庆后没有新发行的房地产信托产品。虽然信托公司放缓房地产信托发行的脚步，但投资者热情不减。10日，安信信托预售广州荔湾区一款房地产信托项目，不仅预期收益仍高达7.3%~8%，还首次推出项目现场实地考察，让投资者深入了解新项目的具体情况和已投项目的投后运行情况。

中融信托公司的工作人员告诉记者，现在的房地产信托产品有融资型和投资型两种，二者最大区别在于运作主体完全不同，前者主要由房地产公司提供相应信托资金回购或资产抵押条款，或信托公司受让房地产公司相应债权形式发行信托产品融资，信托公司仅仅充当贷款中介角色;而后者在实际运作过程中，信托公司必须参与房地产项目开发进程，并从项目开发收益中分得一杯羹。

相比融资型信托产品主要考虑房地产公司资产抵押物估值，投资型信托产品必须考量信托资金所投资的房地产开发项目销售前景与现金回笼速度。该人士表示，“但目前信托公司对房地产项目开发营销尚缺乏丰富经验与运作案例，所以目前发行的大多是融资型信托产品。”名词解释

债转股：是市场化银行债权转股权的简称，债转股是指金融资产管理公司(AMC)等作为实施机构，把原来银行与企业间的债权债务关系，转变为金融资产管理公司与企业间的控股(或持股)与被控股的关系，债权转为股权后，原来的还本付息就转变为按股分红。除国家另有规定外，银行是不得直接将债权转为股权。

业内观点

房地产信托仍有获利空间

在房地产信托产品安全性的考量上，当前多数信托公司已设计各自的房地产信托融资项目资质评分体系。记者调查发现，信托公司会将各城市GDP、人均购买力、土地购买成本等的收益比等列为房地产投资风险高低的评估标准。

广州某房地产开发人士接受本报记者采访时表示，一款预期年化收益率8%的房地产信托产品，加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%，开发商的融资成本在13%左右。如果市场行情向下，中小开发商刚性兑付的能力将面临挑战。

虽然专家预计房地产投资下半年或继续下滑，但用益信托研究员帅国让认为，下半年房地产信托仍有获利空间，考虑到二三线城市房地产业库存压力较大，未来房地产行业很有可能进入调整期，房地产类信托项目可能会面临一定的违约风险。投资者应优先选择北上广深一线城市的房地产信托项目。

投资TIPS

在选择房地产信托产品时，应考虑如下三个方面。

首先，要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司。其次，要选择投资综合实力较强的一线房地产开发公司的信托产品。最后，要关注房地产信托的产品结构。