浅析当前形势下房地产信托特点及甄选重点

　　本周三，中国信托业协会发布了2018年第4季度信托公司业务数据。相关数据显示，2018年集合信托规模无论是从发行方面，还是成立方面，均较2017年下降约21%。业内人士表示，集合信托规模的下降主要还是受打破刚兑、抑制通道等一系列政策的影响。与总体规模变化趋势相反的是，房地产类集合信托规模较2017年增长约34%，是2018年集合信托规模增长的主力军。

　　近期，除了股市行情回暖外，集合信托市场同样暖意融融。无论是发行规模，还是收益率方面，都较之前有了较大上涨。2019年开年以来，市场上优质资产稀缺，房地产信托募集规模继续上升，占比将近达到60%，由此可见，房地产信托依旧是信托业务的重中之重。

　　一、房企融资成本高，房地产信托收益好

　　当前，房地产信托产品的最大特点是收益普遍比其他产品高。与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比，一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右。

　　为什么房地产信托融资成本高呢？一方面，是房地产本身的行业属性：房地产行业天然属于对现金流要求极高的行业。无论是前期拿地、建设，还是后期营销、去化，少了钱一天都不行，而房企只有卖了房才能资金回笼，周期较长；另一方面，也跟现在的政策息息相关。目前处于加息周期，银根收紧，房企融资渠道受限使得房企更加依赖信托渠道融资。房企现金流需求大，只好高息融资；最后一点，也是源于房地产行业的高利润率，换言之，除了房地产之外，其他行业的回报很难支撑这么高的融资成本。

　　房企愿意承受信托融资高成本客观上推高了房地产信托产品的收益。据用益数据显示，2018年集合信托共成立产品13126个，同比增长33.43%，总规模为17276.31亿元，同比下降22.90%。其中，基础产业类集合信托规模为2224.58亿元，同比上升20.57%；房地产类集合信托规模为6826.08亿元，同比上升34.14%；工商企业类集合信托规模为2062.94亿元，同比下降16.35%；金融类集合信托规模为5558.52亿元，同比下降32.07%；其他投向类集合信托规模为604.18亿元，同比下降87.48%。

　　根据用益研究院2018年信托爆雷分析显示，过去一年来信托产品逾期主要出现在工商企业类，房地产信托产品爆雷同期占比反而少很多。在当前国内，收益较高、安全性不错的优质房地产项目客观上存在很多，只需投资者仔细甄别筛选，就能找到好的投资选择。

　　二、房地产信托甄别三要素

　　1、按用资阶段分

　　（1）前期拿地阶段：此时开发商融资是为获取土地，项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高，同时风险较大。

　　（2）建筑施工阶段：该阶段房产项目融资途径较多，融资方式较为灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素。

　　（3）装修经营阶段：用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需重点关注项目本身的经营情况，如：入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

　　2、按房产种类分

　　（1）住宅：一般来说，以项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市，城市内刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型），更优于高端住宅（洋房、别墅等），也就是说，越容易出手的住宅越好。此外，还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

　　（2）商业地产（集中商业、写字楼等）：对前者来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说，则主要看其招商入住率。

　　（3）旅游地产：指集旅游、度假、居住为一体的房产项目，需重点关注区域位置与品位，尤其是当地的气候与人文环境。

　　3、审核项目融资方、担保方及增信措施的质量

　　需要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、净资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说，背景实力雄厚、资产负债率不高于70%、净资产规模较大、连续3年营业收入递增或保持相对稳定、净资产规模大于对外担保余额，则安全边际较高，借款兑付峰值在信托到期之后、是发债主体且评级等级为AA及以上，则资质较佳。

　　房地产信托的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权，抵质押率低于50%为优。此外，还要注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。

　　三、房地产信托潜在风险预判

　　房地产商资金告急，若提供的抵押或担保不足，就可能在高收益之后埋下隐患。

　　1、“四三二”硬性条件

　　选择房地产商的规则可以简单总结为业内通行的“432”融资条件，即房产项目必须四证齐全，融资必须有至少30%自有资金投资比例，住建部认可的二级房产资质。这些条件符合，一般来言，房地产信托计划运行的风险度较低。

　　银保监会之前曾对大型信托公司放松执行‘2’，即放宽了对房地产企业二级资质的要求，但随着政策重新收紧，要求所有信托公司严格执行‘432’融资条件”。当然，信托公司对融资方的筛选主要依据房产公司的资产规模与经营业绩，同时，也会统筹考虑融资方的发展战略与经营策略、信誉度和公司治理等方面来衡量房地产公司的到期还款能力，以及房地产信托发行地区及房产市场等因素。

　　2、房地产信托收益将浮动增长

　　随着金融严监管及降杠杆措施实施，致使信托发行成本提高，对投资者来说，对预期收益率的要求也相应提高。而对于今年信托产品的变化，考虑到投资者对未来一段时间收益增加预期较强，设计的信托计划中都包含对预期收益率的补充说明，采用浮动利率增长，收益率随银行一年期贷款基准利率同时同幅度调整，这将是房地产信托产品最大的变化。

　　另外，房地产信托融资方的“可提前还款条款”和以往相比也会有所不同 ，以往很多的信托计划都会提前结束，但结合现在政策来看，限购令是史上最严格和最有影响力的房产政策，融资方可能行使提前还款权的机率较低，毕竟对房产商来说，目前流动资金确实紧张。