中融信托首单持有型物业出售持续看好城市更新领域

中融信托首单持有型物业出售持续看好城市更新领域

以主动管理能力著称的中融国际信托有限公司（以下简称“中融信托”），近期向上海五牛股权投资基金管理有限公司（以下简称“五牛控股”）出售了首单持有型物业――上海中融信托大厦。

这一交易不仅为投资人实现了理想收益，也成为近期一线城市大宗交易市场领域最受关注和认可的，成功实现“投融管退”闭环的案例之一。

主动管理 精耕细作

2014年底，中融信托旗下的房地产并购平台中融长河资本团队收购了重庆协信地产于上海大宁区域开发的一处建筑面积约4万平方米的整栋写字楼物业，并在收购完成后将其更名为上海中融信托大厦。

该项目在收购时仍属于在建工程，在中融信托执行总裁王宇涛的带领下，中融长河资本团队充分发挥自身的主动资产管理能力，在项目正式交付前的工程建设过程中进行了详细的工程细节监管，并在项目交付后耗费大量精力进行了改造升级，充分保证和提升了项目的品质，使上海中融信托大厦成为上海大宁和市北区域内唯一的国际绿色建筑LEED金级认证甲级写字楼。此外，在运营阶段，该大厦内还引入上海甲级写字楼中罕见的AED心脏除颤仪，引入地铁穿梭巴士等人性化关怀服务配套，改善了办公体验。

得益于中融长河资本团队出色的主动资产管理能力，该项目出租率从0提升至80%以上，平均租金水平也超出周边区域平均租金30%以上，获得了市场的高度认可。

2018年7月，五牛控股与中融信托正式完成对该大厦的交割。该项目的顺利退出，充分证明了中融长河资本团队的投资眼光、资产管理能力和对交易的把握能力，得到了市场的充分检验。

城市更新 专业创造价值

本次交易不仅是中融信托100%持有型物业退出的首单成功案例，也是其作为信托公司践行主动资产管理理念、布局城市更新的一次成功尝试。

在土地、销售、融资等地产开发全面收紧的背景下，接手在建项目完成商业地产的改造的机遇越来越难得，更为常见的是对存量商业地产进行改造升级。这不仅可以促进资产增值，还能提升项目周边的城市整体环境。

近年来，中融信托积极布局城市更新领域。除了已经成功退出的上海中融信托大厦，中融长河团队在北京核心区域还投资并管理着两个同样是LEED金级认证的甲级写字楼，分别是位于北京西城区泛金融街(行情000402,诊股)商圈的中融信托大厦，以及位于北京朝阳区太阳宫区域的中融信托广场。上述项目均属于城市上一代商业地产，经过中融信托长河资本团队的专业改造和运营，物业本身价值得到了极大提升，并为周边商业环境的提升做出了贡献。

位于西城区的中融信托大厦原为五星级酒店，2016年中融长河资本团队收购后，依赖自身强大的主动资产管理能力和整合国际一流外包服务机构的能力，在不到一年的时间内将其升级打造为区域内唯一的LEED金级甲级写字楼项目。目前该项目享受西城区金融科技政策的利好，加之便利的交通和极高的品质，吸引了很多金融街外溢的高品质客户的入驻。

另一个项目则是位于太阳宫区域的中融信托广场，原为百盛购物中心，中融长河资本团队于2016年完成收购。目前，该项目已经全面改造完成，为区域的整体升级作出了较大贡献。改造之初，该项目由于进深较深、平面较大，改造难度颇高。王宇涛带领团队充分调研市场可比项目，仔细推敲多项设计方案，并充分征求市场专业人士意见，最终使项目呈现出50米退台式自然采光中庭的震撼效果，目前已成功吸引了某世界500强公司整租并用以作为中国区总部。“北京这两个项目是进入城市更新领域的开始，我们还在不断寻求新的市场机遇和合作伙伴共同做大资产规模。我们也会继续练好内功，打磨精品项目，为投资人赢取优秀投资回报。”王宇涛表示。

地产圈里人经常说“投资好的物业就是买的便宜，卖的贵，中间一点不浪费”。这句话浅显易懂，做起来却非常难。王宇涛则认为，“做商业物业的主动管理，管理人不能只穿着西服坐在办公室里，也要戴着安全帽勤下工地。”

他表示城市更新其实是一个很艰难的地产门类，管理人需要有很好的设计改造能力、施工管控能力和营销能力，需要依靠自己专业经验的积累，对过程中可能出现的种种问题提前做好预判。

可以预见的是，在城市更新风口下，存量资产改造或许是金融机构深入锻造主动资产管理能力的新一轮市场机遇。但是，与此前坐吃息差的传统融资项目不同，城市更新对金融、地产双重专业性和主动管理能力要求都十分严格，市场参与门槛也将更高。