中融长河资本抢占城市更新风口

    伴随着城市化进程深入，城市更新已成风口。

    从旧城改造、城中村改造到产业转型、产业升级带动区域转型，城市更新内涵不断深化，目前风口上的“长租公寓”、“商改办”均属其范畴。

    不同于一般公司债权投入，中融长河资本投资管理有限公司（下称“长河资本”）从项目选择、竞标、设计、施工均深度参与其中，主动管理以获取回报。“上海中融信托大厦项目内部收益率（IRR）十分可观。”近日，中融长河资本总裁兼首席执行官王宇涛对笔者表示。

    交谈中，他还分享了城市更新项目选择要点、风控手段及公司未来规划。基于自身从业经历，王宇涛认为城市更新首选北京。“一些建筑原来的业主方出于种种原因不再经营，但这些建筑地段非常好，在北京核心区域土地供应紧张的情况下，只要通过专业施工改造、品牌提升就能让它发挥出更大价值。”

    公开资料显示，长河资本成立于2014年9月，注册资本1亿元。股东为中融鼎新投资管理有限公司（下称“中融鼎新”），中融信托旗下子公司。截至目前，长河资本已先后投资并管理上海中融信托大厦、美国西雅图高端出租型公寓、北京中融信托大厦、北京中融信托广场等多个项目，管理资产规模超过100亿元。

    首选北京

    近年来包括北京、上海、广州、深圳、海口等诸多城市均在推动城市更新。1月19日，国际金融地产联盟发布《2018中英城市更新及存量改造白皮书》显示，截至2016年末中国57.3%的人口居住在城市，预计到2050年还有3亿人将搬进城市，相当于美国全部人口。这意味着，中国城市更新与产业升级迫在眉睫。

    不断更新的城市中蕴藏着巨大的商业机会，在王宇涛看来，每个城市的商业潜力并不相同，这与城市所属层级、土地供应情况、房地产政策密不可分。一线城市人口众多、土地稀缺，又有城市病，如空气污染、交通堵塞等，这种环境下新规划很难获批，原有建筑的功能设备、设施开始老化，因此出现了城市更新的呼声和潮流。

    “一线城市特别是北京城市更新商业潜力巨大。”王宇涛认为。目前北京核心区域内基本没有新增土地供应同时城市压力较大，这些现实情况表明城市更新首选是北京。

    早在2014年，北京市就已发布《北京市新增产业的禁止和限制目录2014年版》要求，首都功能核心区（东城、西城）禁止新建和扩建批发市场，1万平方米以上的零售商业设施也被写入禁止名单。在城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台和石景山）东、西、北四环路和南三环路以内，也禁止新设立1万平方米以上的零售商业设施。

    北京市场竞争异常激烈，因为全国的资金和人才都在此集中。

    这种情况下，如何第一时间获取项目？王宇涛称，消息一定要灵通。“近期项目主要通过自有资源和中介机构推荐，中介也是有选择的，”获取项目信息后，价格并非拿下项目唯一因素，还需考虑股东背景、团队操盘能力、方案设计、谈判技巧等。

    “画上作画”

    王宇涛直言，城市更新的难点在于，现有建筑外立面不能改，得在原有画的基础之上去涂改，而且要改得像一副新画。这对原画提出了颇高要求。“在白纸上画画和在既有图案上作画，难度是不一样的。”

    不过近段时间，中融长河资本在北京几乎同时完成两个LEED金级的地标级城市更新项目。一是将位于4号、7号线交汇处的西城区菜市口原北京开元名都酒店更新为甲级写字楼中融信托大厦；二是将位于三条地铁交汇处的太阳宫百盛购物中心改造为综合性质的中融信托广场。

    以中融信托大厦为例，王宇涛称，选择该项目综合考虑了地理位置、楼层平面布局、梁高等因素。“我看过很多楼，大部分都不能改。老楼最大毛病就是层高太矮，此外还有地理位置不好、停车位数量不够、楼层平面布局不好、电梯数量不够等问题。”

    项目确定之后，将考验团队与设计师的沟通能力，对设计师的方案是全盘接受还是部分接受？中融信托大厦项目虽然是国际知名建筑公司设计，但王宇涛并没有全盘接受设计方案，“毕竟这个区域还是我们最了解。”王宇涛称，“因为设计方案直接决定未来施工，所以方案出来后不遗余力地进行多轮沟通。一旦方案确定，实施过程中将不会再作太多修改。”

    接下来的施工推进则需要亲力亲为，“我们这些金融民工穿着西装整天在工地、办公室和投资人之间穿梭，身上随身携带着手电筒、安全帽、激光笔和高度仪，每天回到办公室和家里都要擦皮鞋和换裤子，我的办公室、车里和随身的包里都是便携式的皮鞋油刷子。”王宇涛告诉笔者。

    其好处也显而易见，王宇涛称，原先开元名都大酒店楼层高只有2.4m，但改造后做到了2.7m。“因为我们测量后，发现梁下还可以往上拔，之前因为施工成本、时间及技术等原因没有操作。但我们经过仔细的评估现有的技术条件，是可以把层高做得更高，更符合现代人们办公舒适体验的”。

    据悉，原北京开元名都大酒店存在层高较低、机电系统过时及平面布局不合理等问题。2016年10月中融长河资本完成收购后，在平面布局上做了全面调整和拆改，不仅在核心筒内增加了卫生间，还增加了母婴室和行政卫生间这些符合时代进步要求的人性化设施。同时采用了写字楼不常使用的电动扶梯概念，增加了大厦的竖向交通能力。此外还设立了双大堂，对于裙楼和塔楼采用了两种不同的隔离方式。

    “金融街现在对写字楼的需求十分旺盛，一屋难求而且租金在全国最高。我们在金融街的延长线上，而且4号线和7号线两条地铁交汇，地段优势明显。同时，我们楼的办公品质也比金融街的楼更高，但租金却便宜很多，吸引了很多金融街外溢的客户。”王宇涛称，“现在已经有一些很大的自用型金融机构对我们项目非常感兴趣。”

    全新风控

    不同于传统金融机构的抵质押、担保等，主动管理的城市商业物业更新项目有着完全不同的风控方式，总结下来主要在于：战略把握、机构协调、效率保障、股东沟通等方面。

    王宇涛称，对市场机会的整体考量是最大的风控手段。城市更新是机会性业务，本身供应非常少，可能10个项目中5个可以改造，只有2个项目改出来收益有保障，但这两个项目会有很多家资金方竞争。去年北京核心区域仅有的两个符合改造条件的项目就是我们公司通过多轮竞争收获的。

    同时，主动管理城市更新项目还面临着各种风险，其中之一就是要符合新的安全规范。“城市更新项目面临很多新的安全规范，在原有基础上需要重新检测和更新，以符合新的要求，有时这些改造费用比新建项目要多出很多。但是，经过这样的修改，原来的老楼就在使用上更安全，通过升级换代，用户体验感更好，焕发了这个老楼的新机，使得城市越变越好。”

    此外，效率也是风险，这就要求在时间安排上更加科学、系统。最终上述两个项目同时进行，仅仅用了十个月左右时间完工，而普通单位可能一个项目就要花一年半时间去改造。

    “在未拿到项目时，我们已经在做施工计划，什么时候进场拆，花多长时间拆，什么时候预计完工等，很多工作要做在前面，另外吃饭、娱乐时间也尽量挤压，很多时候为了监督工程进度，我们都在工地周围的酒店住着。”王宇涛称。

    他认为，主动管理类城市更新项目对信托等传统金融机构而言是一条创新之路，所以也得到了其股东的大力支持。

    子公司转型

    除上述两个北京项目外，中融长河资本在2014年投资了上海静安区中融信托大厦，目前项目整体出租率超过80%；同时于2016年投资了美国西雅图的两个出租型公寓项目。“我们是以国内市场为主，国际市场为辅的专业化地产并购基金，将来还会继续在中国一二线市场做存量或新增物业的持有运营、更新改造。”王宇涛称。

    他表示，未来随着资产证券化在商业物业的进一步推进，中融长河资本不排除以长期持有商业物业的模式继续开展业务，另外，公司对长租公寓也有考虑，但目前该市场的竞争已经很激烈。在王宇涛看来，城市更新不单是一项获取盈利的商业行为，还是要创造更多美好的建筑，用工匠精神去打造更多高水平智能化楼宇。“这是我们城市更新者的使命和责任。”

    如前所述，中融长河资本为中融信托旗下子公司。“专业子公司”作为信托公司早期提出的转型方向之一，中融信托无疑走在了前列。早在2011年末，中融信托便成立了全资子公司中融鼎新，注册资本15亿元，并以此为主体平台设立了一批子公司，在房地产、并购、资本市场、私募股权投资等领域进行开拓，中融长河资本就是其中的代表。

    近期，62家信托公司在中国货币网披露了未经审计年报，其中中融信托2017年实现并表投资收益13.78亿元，同比增幅达158.05%，这一数据位居行业前列。业内人士认为，该业绩的取得与逐渐步入成熟期的子公司贡献不无关系。