干货！浅析REITs市场的风险评估及管控策略

　　国房地产业随着金融体制改革的深化，实现了快速的发展，但是也暴露出许多弊端，尤以结构性问题最为突出。对于中国来说，要解决好房地产业的发展问题，可以通过使用REITs，来丰富房地产业的融资渠道，并降低房地产行业的潜在风险，并且能够增加投资者的选择，实现对社会资源的充分利用与优化配置。但是在运用这种工具时，存在一定的风险，需要对其进行科学的风险评估，并制定出有效的管控策略。

　　一、引言

　　房地产业是宏观经济发展的重要支柱，具有非常广泛的波及效应和关联效应。但是在进行房地产投资时，往往面临投资数额过大、风险过高等一系列问题。而作为资本密集型企业，其发展离不开资金的有效供给，在各个环节都需要资金的支撑。但是中国的房地产金融发展较为落后，没有形成完善的体系，严重制约着该行业的健康发展。从全球该行业的发展经验来看，在发展受限时，必然要选择金融工具来突破发展瓶颈，而REITs是最为常用，也是最为有效的促进房地产业持续发展的金融工具。因此，对其风险进行评估，并制定出有效的策略对于房地产业的发展具有深刻的意义。

　　二、中国REITs市场存在的风险

　　1.房地产市场存在风险的影响

　　REITs在美国产生并发展，根据有关规定，要求其资产总额的至少四分之三必须是房地产和与其有关的业务，比如项目运营或者抵押贷款等，同时要求至少四分之三的收入来自与房地产有关的项目。而如果房地产市场出现风险因素，会使得房屋的出租率降低，物业的利润收入也会受到影响而下降，最终使得REITs的收入下降，进而使得REITs的发展处于不利境地。

　　从具体的影响因素看，包括房价过高、房地产周期波动等因素。过高的房价会造成房地产泡沫的出现，而REITs和房地产市场的关系非常密切，房价必然会对REITs的运行产生影响。针对这一风险，可以采用四象限模型对其进行评估，该模型具有比较强的解释力，能够有效的解释租赁市场和房地产交易市场的的相互影响程度。房地产价格的上涨通常是处于经济增长阶，人们的可支配收入不断增加，对房地产的需求也不断增加。在其他条件不变的情况下，需求增加会导致第一象限内的需求曲线外移而提升了租金和物业的价格水平。这会使得第三象限与重置成本较高。

　　2.房地产周期的影响

　　与经济周期类似，房地产走起也存在扩张与收缩两个过程，同时包含4个基本的阶段。复苏阶段处于波谷的位置，在该阶段物业空置率最高。之后进入扩张阶段，房地产市场交易量价起升。在房价升到一定程度后，开始进入收缩阶段。最后进入衰退阶段，该阶段的特点就是时间持续的比较长，使得企业出现比较大的破产风险。在各个不同的阶段，房地产的价格和租金以及空置率等指标都不相同，使得REITs的盈利能力出現一定程度的波动，也会对REITs构成较大威胁。在复苏阶段，资产价格较低，而需求与租金的变动有助于REITs收益率的提升，此时应加大REITs的投资力度，以促进市场复苏。在扩张阶段，REITs的影响力比较强，有利于融资活动的开展，进而使得房价上升，REITs投资机会也会减少。在收缩阶段，REITs的经营会陷入困境，很多投资者会退出。而在衰退阶段，这一情况会进一步加剧。

　　3.房地产市场风险的影响

　　房地产市场的风险主要与房地产的周期性波动与房地产泡沫有关，具有一定的规律，但是目前还不能完全掌握该规律，而REITs要求决不能进行短期的房地产投资要求的经营周期比较长，即便房地产市场出现波动，REITs也不可以通过出售房地产来规避风险。由此可见，该风险的长期性特征比较明显，需要充分了解该市场的行情，并进行有效的预测，才能做出正确的REITs的投资决策。可以采用ARMA模型对该风险进行评估，也可以选取空置率和租售比以及房价收入等指标，构建模型，来对风险进行量化评估。

　　三、REITs市场风险管控的策略分析

　　1.基于宏观经济市场的管控策略

　　在宏观经济下行时，需要REITs的运营人员采取比较稳健的投融资策略，防止投资规模的盲目扩张。在复苏阶段，REITs的实际收益上升，投资机会相对较好可以进行稳健的投资。在利率水平较低时，经营者要采取多元化的融资方式，扩大规模，以确保收益率。而在利率水平较高时，要进行稳健的融资降低REITs的风险水平确保业务正常运行。

　　2.基于房地产市场的管控策略

　　REITs的运营人员在制定防范房地产市场风险的策略时，需要根据功能性项目等对风险进行评估，进而优化投资组合，同时还要借鉴管控经验，构建科学有效的防范风险的体系。同时REITs的运营人员要对房地产市场的风险进行预警，进而制定经营策略，根据不同的预警指标，对风险进行评估，并作为制定管控策略的依据。可以将预警指标分为先行指标和同步指标以及滞后指标三个类型，每一种指标都有各自的特点，需要REITs的运营人员对其进行正确的运用，进而做到对风险的有效管控。

　　四、中国RIITs发展的重点领域

　　1、商业地产领域

　　国内的地产开发商在融资方式上，主要以银行贷款为主，不少商业地产项目银行贷款高达70-80%。但随着监管趋严趋紧，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，开发抵押贷款要“四证齐全”，房地产企业来自银行的信贷受到一定制约；另一方面，长期以来这种以银行为主导的单一融资模式，导致整个房地产业的风险较为集中在银行系统。

　　而现在我国商业物业融资总量在1300亿，以银行贷款和非标融资为主，融资成本在6%-15%。反观美国，整个市场容量在11万亿左右。中国商业地产证券化还有巨大空间，而且金融支持实体，证券化是特别适宜的实现路径。

　　面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。REITs则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来前景广阔的发展方向。

　　2、监管大力支持长租公寓REITs

　　长租公寓市场：前景广阔、容量巨大

　　近年来国家政策对于租赁住房市场的加码可谓前所未有，租售并举、租购同权的巨大支持力度让长租公寓市场不断升温。根据国家统计局最新发布的数据，2017年末，我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。而伴随着城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。

　　未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点，需求主要集中于人口流入地，未来长租公寓的需求将进一步释放。因此，长租公寓前景广阔，容量巨大。除宏观政策环境利好长租公寓发展外，未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求，租赁市场的容量逾万亿。

　　3、城市更新领域

　　比较合适的方式是由政府主导旧城改造等城市更新，然后在政策层面加入PPP、私募基金、REITs等模式。融资方面，政府如果缺少旧改项目前期的资金，可通过补缴地价出让金的方式与开发商合资设立公私合营项目公司，也可以成立专门投资旧改项目的城市更新基金，该基金滚动发展，盈利则留存作为后期发展之用，对于一些市场吸引力低的项目，还可以从基金中拿出一定的补贴给予开发商。而对城市更新中存量物业开展REITs，则可以提升资产流动性，并给旧改项目投资者以合理的退出渠道。

　　保障房建设是城市更新必不可少的部分。在2016年的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》中，明确提出了在改造方向为居住用地的项目中按建筑面积的一定比例进行配建保障性住房，以及在改造方向为新型产业用地的项目中安排部分保障性住房用地进行建设等，在一、二、三类地区保障房的基准比例分别为12%、10%、8%。

　　而城市更新中的旧城改造、居住改善和形象改良，以及保障房建设这些核心问题与重要内容，REITs及资产证券化都能够提供相应助力。

　　结语：REITs的实施对于规范房地产金融市场具有重要意义，同时也伴随着诸多的风险因素。要有效发挥其作用，必须要对可能出现是风险进行科学的评估和预测，并围绕其制定出有效的管控风险的策略。