政策收紧资金面压力倍增 信托融资能否为房企“御寒”？

　　2018年，随着房地产市场不确定性增加及融资渠道持续收紧，房企融资难度加大，成本不断上行，生存境况愈发窘迫。这种情况下，房地产信托成为开发商眼中的“救命稻草”。

　　房企融资愈难

　　2018年，多项防范房地产行业债务风险的政策出台，房企融资环境持续收紧，资金面承压。根据亿翰研究社近日发布的数据，2017年上市房企平均融资成本为6.08%，而2018年上半年上市房企平均融资成本为6.43%，相比2017年增长0.35个百分点。

　　从融资渠道看，4月出台的资管新规进一步加强对险资、信托的监管力度，信托公司地产融资业务更趋审慎；银行信贷政策也在细化房企指标，加强开发商分级管理，传统的银行“开发贷”成本也在上扬，上市房企尚且面临融资渠道进一步收窄的现实，未上市房企融资更是难上加难。

　　同策研究院首席分析师张宏伟告诉《上海金融报》记者，当前房企融资最主要途径仍是银行“开发贷”，其他所谓创新型融资渠道规模很小，整体融资渠道已收窄不少。“房企除了通过‘开发贷’融资外，还可通过发境外债进行海外融资，但绝对规模很小；长租公寓或持有物业的房企可以做一些资产证券化(ABS)，但绝对规模也很小；还有房企供应链金融ABS，绝对规模非常小。除了这些，其他融资渠道目前基本关闭。”

　　张宏伟指出，未来资金面压力加大时，房企可能采取降价，甚至卖股权、卖项目等方式来度过“寒冬”。

　　信托融资“救命”

　　房企艰难“过冬”之际，信托融资成为“救命稻草”。

　　资深信托研究员袁吉伟对《上海金融报》记者表示，从新增信托项目投行及存续项目投向看，房地产信托增速都高于其他投向。“这既与房地产调控深入，房企融资渠道收紧，对信托融资渠道依赖性上升，且房地产信托方式灵活多样，可满足房企拿地、项目开发、盘活资产等多种需求有关，同时也与房地产投向是信托公司风险把控较好的传统业务、盈利水平较高等相关。”

　　根据信托业协会的统计数据显示，截至2018年三季度末，信托资金投向房地产业的规模有所上升，而投向金融机构、基础产业、证券投资等领域的信托规模和占比都继续下降。具体来看，投向房地产业的信托规模为2.62万亿元，较二季度末的2.51万亿元增加4.37%，较2017年三季度末的2.07万亿元增长26.57%；投向房地产业的信托余额在信托中占13.42%，较二季度末上升1.1个百分点。从新增数据来看，截至三季度末，当年新增投向房地产业的信托规模为0.64万亿元，比上年同期减少0.19万亿元，在新增信托资产规模中占比20.26%，较上年同期上升7.04个百分点。

　　某信托公司高管对《上海金融报》记者表示，近两年，棚改、货币化分房等政策推动三四线城市房地产去库存化进程，也提升了这些城市的房价。“在此背景下，房地产市场投资收益较高，风险可控，吸引了信托资金涌入。”

　　不过，该高管认为，虽然目前房地产信托的资金占比较高，但这种增速是适当的。只是因为其他信托类产品增速放缓，才使房地产信托的扩容被凸显出来。“此外，最近一两年，传统信托类产品监管趋严，如通道业务、政信合作等都受到限制，而房地产信托未被完全禁止，而是向更合规的方向发展。对信托业内人士来说，做房地产融资业务‘心里踏实’，也算一种理性选择。”

　　密切关注房地产信托风险

　　袁吉伟表示，虽然房企可通过“开发贷”、发债、信托、资产证券化、房地产基金、融资租赁等渠道解决资金问题，但受严监管影响，各种融资渠道对房企资金需求的满足程度不同，所以房企一般要开拓多种融资渠道，满足不同资金需求。同时，不同规模的房企能应用的融资方式不一样，中小房企融资渠道更狭窄，成本更高，受调控影响更大。

　　“当前针对房地产信托的监管较为严格，部分房地产信托业务今年还因为违规受到处罚。而随着房地产信托业务集中度持续提高，风险更被监管部门重视，若未来业务增速过快，可能受到监管窗口指导，这会给房地产信托业务带来较大的调整要求。”袁吉伟指出。

　　上述信托公司高管表示，虽然房地产信托风险可控，但随着房地产市场调控，房地产信托增速在放缓，估计明年会维持现有规模，但不会大幅增长。“随着政策调控，棚改、货币化分房等举措逐渐减少，部分城市限购、限价，再加上三四线城市本身人口流出的现状，去化速度减慢，‘秒光’、‘日光’盛景不再，这些地区的房价风险需要重视。部分城市房地产市场调控反而有松动迹象，表明地方政府稳市场的态度。未来信托公司应仔细斟酌，选择合适的房地产交易对手。”

　　“2019年房地产调控难有全面放松，尤其三四线城市将逐步进入下行阶段。”袁吉伟认为，未来仍需关注房企现金流状态及偿付能力变化，不排除部分中小企业及三四线项目发生信用风险的情况。“但一般而言，房地产信托具有较充足的抵质押物，增信措施较可信，第二还款来源尚可，兑付难度不算大。”

　　资金环境有改善迹象

　　同策研究院发布的12月《40家典型上市房企融资报告》披露，其监测的40家典型上市房企本月债权融资方式包括：发行公司债(210.28亿元，占比41.56%)、其他债权融资(91.69亿元，占比18.12%)、境内银行贷款(86.34亿元，占比17.07%)、信托贷款(73.6亿元，占比14.55%)、中期票据(43.42亿元，占比8.58%)、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。与11月相比，各债权融资方式融资额度均有所上浮。

　　具体来看，12月发行公司债的上市房企融资总额达210.28亿元，环比上涨8.05%，位居第一。其中，境内发行78.5亿元，境外发行约131.778亿元人民币(约19亿美元)；采用创新型债权融资方式，12月融资91.69亿元，占比18.12%，成为第二大融资方式，融资金额环比上涨16.21%；排在融资总额第三位的是境内银行贷款，融资86.34亿元，环比增加64.18%。12月，监测房企共发生8笔信托贷款融资，融资总额达73.6亿元，环比上涨62.30%，位居第四。

　　克而瑞地产研究近日发布的资本月报称，11月多家房企的大额融资计划获批，从长期看，由于房地产市场的增长已明显放缓，调控政策底部逐渐形成，因而近期政府对房企发债的审批趋于宽松。此外，12月房企与金融机构合作较频繁，仅光大信托就和三家房企签订战略合作协议，总额为400亿元。正荣集团则与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。

　　国家统计局数据显示，1—11月，房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1—10月回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。

　　交通银行(行情601328,诊股)金融研究中心资深研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，今年以来，房地产开发企业资金持续紧张，从近期房企的公司债发行量以及发改委关于支持房企发行企业债的信号来看，房企资金面略有松动迹象。“因此，不存在大型房企也出现资金链断裂的危机。如果中小房企在兼并重组中被淘汰，是正常现象，有利于行业发展。”