房企如何玩转金融创新？

　　趋于常态化的房地产调控，在近年来让许多房企都过上了“勒紧裤腰带”的日子。

　　数据显示，截止今年5月，40家上市房企完成融资金额451.17亿元，环比4月减少41.34%，融资总额更是自去年5月以来的最低。与此同时，房地产企业IPO也持续处于收紧状态，目前在上交所排队的5家房地产拟IPO企业，均较3月再次出现了审核排序下滑，最大下滑幅度达到了16位。

　　上市融资举步维艰，债权融资也不容乐观。受国内政策影响，2017年地产企业债券融资量较前2年大幅下跌，全年总融资额1264.9亿元，仅为2016年的16.9%。仅在今年6月，已有近10家房地产企业陆续中止了公司债发行，涉及金额接近500亿元。至于海外融资，由于美国加息影响，人民币贬值压力不断加重着房地产企业还贷负担，也持续影响着相关海外债券投资者信心。加上5月出台的《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，加大限制了地方政府对市场化融资的担保，大大增添了企业海外债券融资备案难度。

　　除此以外，房企还在面临着融资贵问题。银行贷款渠道的收紧，造成间接融资与信托融资成本一应增长，仅在债券市场，2017年四季度AAA级加权利率已达到5.92%，比2016年整整提高出1.63个百分点。有地产领域专家表示，高杠杆是目前诸多房企普遍存在的问题，当前的金融监管意在去杠杆、防过热，以守住不发生系统性风险为底线。预计地产调控或成为短期常态，2018年整体融资成本可能在2017年基础上还有50-100BP左右的上升。

　　各方的围堵，让房地产企业开始重新审视当前发展模式，除了融资渠道的拓展，运营模式也成为了不少企业调整的内容。有业内人士表示，为适应新经济体系下地产金融发展需求，部分房企已率先开展金融创新，“产融结合”模式便是其中重点发展方向之一。

　　在“产融结合”模式中，金融机构业务可直接与房企发展需求挂钩，针对性进行产品研发及业务拓展，低成本助力滞缓项目、难点项目运营。同时，伴以多方投资者的引入，地产项目风险能被有效分散，资金使用效率也能得到进一步提升。

　　据了解，目前业内主要采取直接设立金融控股平台、参股金融机构及分阶段引入合作基金等方式，具体落地“产融结合”。而随着房企对“产融结合”的逐渐重视，近年来成熟项目案例也在不断增多。2014年，龙湖地产(港股00960)通过与CPPIB成立合资公司，共同发展苏州时代天街商业地产项目，在获得土地增值收益的同时，极大缓解了资金压力，为后期商业运营价值提升奠定了基础。2015年，绿地集团创设子公司绿地金融，独立开展基金投资、管理业务、类金融业务等，不仅有效引导了绿地存量资源发展，也形成了独立营收能力，成为了绿地集团此后发展的新增长点。

　　通江投资集团董事长张保国表示，以“产融结合”模式为核心，金融机构与房企可形成良好的优势互补。在融资方面，相关渠道可由传统银行信贷、债券融资拓展至私募基金、保险以及资产证券化等，形成更为全面的资金结构。同时，通过将地产资源与金融模式的匹配，更多的金融创新内容得以呈现，这将有助于企业利润多元化构建，形成更具竞争优势的发展模式。

　　然而，开展“产融结合”并不意味着一劳永逸，金融创新的背后，运营难度也相应提升。例如在金融业务拓展中，房企不可避免的将加大金融项目投入，由此或极易导致产业的虚拟化，一旦面临金融行业风险，将牵连实体产业遭受冲击。此外，地产与金融的融合发展，往往需要优秀的顶层设计团队及全新的企业管理模式，而我国目前在该领域仍处于发展初期阶段，相关复合型人才及业务模式的培养也有待时间的积累。

　　“产融结合”的开展应重点着力于既有资源的整合、产品设计及渠道拓展，既要适当创新，也要贴合企业风险承受能力，张保国这样认为。以商业物业发展为例，初期阶段可重点提升资金使用效率，开展基于物业服务的社区理财、贷款等内容。而在中后期，随着运营模式及渠道的成熟，企业可开展结构化物业价值提升，打包形成租金收益ABS、物业费ABS等，引入更多参与方，形成高效的资金周转，并借此向着轻资产及长线发展模式进发。

　　在张保国眼中，金融创新是企业自我更新、持续发展的关键所在，不仅在房地产行业，“产融结合”模式引领的解决方案未来或能在更多领域进行全面推广。据了解，通江投资集团始终将“产融结合”模式作为战略发展核心，在地产领域及多类产业领域，不断探索金融业务与产业发展的融合，以期更好的将金融创新动力注入传统产业的改革升级进程中。未来，随着我国金融大门的逐渐打开，更多更全面的金融创新或将登陆国内市场，金融领域与各类产业亦能借此碰撞出更多的火花。

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