中国房地产，换了一种玩法！

　　

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　　8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。

　　这意味着深圳版“新房改”方案正式落地。

　　对于深圳，房地产将开启另一套模式，另一种玩法。

　　一旦这种玩法，被证明有效，可以解决中国房地产发展中错综复杂的问题。

　　极可能被推向全国主要城市，成为未来二十年，中国房地产的新玩法。

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　　中国房地产面临的问题，现在已经不是一个行业问题或民生问题，而是一个系统性问题。

　　因为，无论出台什么政策，决策者必须面临四个考验。

　　1、房价不能大涨——否则，再次引起全国性抢房，后果将无法面对。既无法向上，向中央交代，也无法向下，向老百姓(行情603883,诊股)交代。

　　2、 房价不能大落——否则，很容易引起系统性金融风险。

　　3、 保证低收入群体，有房住——这是一个民生问题，也是一个稳定问题。

　　4、保证地方政府财政收入——这是一个官生问题，直接触及自己利益。

　　所以，一切的改革必须保证，不能碰到以上的四条红线，无论他是长效机制还是短期调控。

　　然而，当人们跳出这四个问题思考，到底哪里出了问题呢？

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　　回顾30年前，当中国的房地产缓缓启动的时候，我们是以香港为老师的。

　　我们学习了预售模式，当房子还是空中楼阁的时候，就可以销售。

　　我们学习了土拍模式，以价高者得的方式决定绝大多数土地的所有权归属，而土地高拍的后果直接导致商品房高价。

　　我们学习了商品房模式，将所有市民居住问题，推向了市场，由市场来自由配置，不论他们是穷人还是富人。

　　甚至，我们还学习了“建筑面积”模式，人们买到了100平方的房子，可能只能获得80平方的实际使用面积（这套计算方法，发源地香港已经废除），对于究竟买的值不值，普通人永远心里没数。

　　当然，还有很多。

　　然而，今天回顾起来，这套模式，虽然帮助中国房地产快速发展起来，但是带来的问题日渐暴露。

　　首先，纯粹以市场方式解决居住问题，看似公平，但是会导致部分中低收入群体陷入无房可住的境遇，然而解决这部分人的居住问题，实际上应该是一个政府不能推卸的责任。

　　其次、价高者得的土地模式，会让地方政府乐于依赖土地财政，而缺乏推动实业、制造业发展的动力。

　　再次，纯粹的市场经济，会越来越快的推动房价的上涨，而房价的上涨又会带动越来越多的人参与买房的队伍之中，同时把整个社会的财富裹挟进去，造成房价不能跌，不敢跌的整体社会绑架。

　　就像今天，当国家发展方向，企业盈利，精英财富安全，百姓养老依靠，都基于房子的时候，这意味着什么？

　　意味着，我们的老师，请错了。

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　　老师请错了，就必须重请。

　　而，这一回很可能就是新加坡。

　　因为，新加坡在房地产管理方面，取得了世界公认的成功，成为政府解决住房问题的典范。

　　一、2005年人均住宅面积达到25 平方米，有80%以上的新加坡公民住进了政府组屋。

　　二、自90 年代以来，房价的变动基本与宏观经济的变动相适应，显示新加坡政府在房价调控和抑制投机方面也取得了好的效果。

　　三、新加坡财富的积累没有被房产绑架，主要的财富来源是外贸和产业，已经成功跻身于世界主要产业发展强国之列。

　　新加坡房地产管理的成功，用一张表就可以理解。

　　

　　注，永久居民：获得新加坡身份的外籍人士，有部分公民权利。

　　一、新加坡的住房体系：公共为主，私宅为辅。

　　新加坡政府立国之初，便将公共住房建设作为优先任务。目前，新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。

　　二、组屋定价机制以居民收入为基准，其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强，其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格。中等收入的新加坡家庭仅需2 到2 年半的收入即可购买一套4 室组屋。

　　三、低成本的土地供应为低价组屋的必要保障，组屋建造所需土地的供应方式早期为政府无偿划拨，后变更为低价强制征用。

　　四、新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。严厉的抑制投机政策使得整个新加坡组屋居住市场没有套利空间存在。另外组屋在面积方面，执行区别化对待，福利性质越强的居所，面积越小，反之则越大。以防止这种政策变成生产懒人的温床。

　　

　　最后，小规模的商品房供应，可以满足富豪阶层的较大的享受需求，虽然这部分房产价格波动较大，但是普通居民生活不受影响。

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　　很明显，这一次深圳房改是“以新为师”的。

　　深圳新公布的房改方案，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套。

　　然而，170万不是重点，重点是这170万的供应分类表。

　　

　　对照新加坡住房体系表格，你应该发现多处学习的痕迹。

　　1、 商品房总量已经下降至50%以上，可以说这套玩法中，商品房不是主角，同时也可以说开发商也不是主角。

　　2、 主角是以政府为主导的民生住房体系，这套体系在新加坡叫做组屋，在深圳叫做政策性支持住房，这类房屋会在居住中占最大比例。

　　3、 两个体系，民生福利性质越大的住房，户型面积越小，新加坡组屋是这样，深圳的政策支持住房也是这样。

　　4、 民生住房体系都有保护户籍人口的条款，在新加坡只有公民才能购买新的组屋，绿卡人士只能买二手组屋。对于深圳，只有户籍人士可以买安居型商品房，而非户籍人士只能租房（低端）或申请人才住房（中高端）。

　　5、 保证一定小规模数量的商品房供应，既稳住了房价，也为高端需求提供了出口。同时，较低的供应量保证商品房的稀缺而不至于价格大规模下落。

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　　深圳新房改又一次拉开了中国向外学习的序幕。

　　三十年前是香港，这一次是新加坡。

　　所以，还有更多的政策需要完善出台，包括：土地供应保证，民生住房的申请条件，防范政策住房的套利条款，等等等等。

　　但，不管怎么说，这是一个新的开始，对于深圳是新的，对于中国房地产也是新的。

　　不在改革中重生，就在退缩中死亡。

　　愿这次学习中，深圳好运，中国好运。

　　注：部分内容选自兴业研究《新加坡人买房是怎样的一种体验》。