房地产信托一枝独秀 四川信托半年发行336只

　　今年上半年，68家信托公司集合信托成立规模为7280.4亿，同比下降19.41%；房地产信托成立规模为2645.86亿，同比增长54.34%

　　■本报记者 吉雪娇

　　今年以来，高收益信托产品的队列中，总少不了房地产信托的身影。《金融投资报》记者从用益信托数据中发现，截至8月6日，当月发行的房地产信托产品中，预期最高收益率“破9”的已达10款。在房企融资需求仍较大且融资渠道或进一步受限的情况下，市场分析人士认为，短期对信托融资的需求难以降低。不过，随着房地产及金融政策的持续加码，下半年房地产信托风险也在集聚。“对于投资者而言，在追求高收益的同时，亦须警惕可能出现的风险。”

　　预期最高收益率达11%

　　用益信托数据显示，截至8月6日，当月发行的房地产信托产品中，预期最高收益率“破9”的已达10款。其中，预期收益最高的为东莞信托发行的鼎信-美克集合资金信托计划（第六期），当投资资金在3000万以上时，预期年化收益率为11%。而投资资金在100-3000万时，预期年化收益率则为9%-10.5%。

　　此外，预期收益较高的还有国通信托发行的“东兴278号佳源巴黎都市项目特定资产收益权集合资金信托计划（C类第十期）”与“东兴281号奥园郴州中源国际城项目特定资产收益权集合资金信托计划（第三期）”、中诚信托发行的“2018年中诚信托三盛集团特定资产收益权集合资金信托计划”、四川信托发行的“嘉和瑞祥股权投资集合资金信托计划”、百瑞信托发行的“宝盈724号（南通世贸）集合资金信托计划（第十二期）”等。

　　与此同时，通过信托渠道融资的，亦不乏在川房企的身影。如爱建信托发行的“成都金沙城项目集合资金信托计划”，根据披露信息，融资资金将用于金沙城项目开发建设。投资资金100万-300万（不含）、300万-600万（不含）、600万以上时，预计收益分别为8.7%、9%、9.2%。

　　华信信托发行的“四川川大科技园无国界项目集合资金信托计划（第二次开放）”，募集的信托资金将向四川川大科技园（南区）开发有限公司发放贷款，贷款用于无国界项目建设。根据投资资金的不同，预期年化收益率在7.5%-8%之间。

　　平均最高收益上浮1.37%

　　相较于集合信托的整体萎缩，今年以来，房地产信托可谓一枝独秀。根据用益信托数据，上半年68家信托公司集合信托成立规模合计7280.4亿元，同比下降19.41%。而房地产信托成立规模为2645.86亿元，同比增长54.34%。

　　在收益率方面，来自普益标准的数据显示，2017年以来成立的房地产信托产品平均收益率稳步走高，平均最高收益率从2016年第四季度的6.93%上升到2018年6月的8.3%，总体上浮1.37%；平均最低收益率则从6.63%逐渐上涨到2018年6月的7.72%，总体上浮1.09%。

　　从近三年来持续领头房地产信托业务的四川信托来看，其2016年、2017年分别发行139只、434只，而2018年仅上半年便发行了336只。

　　事实上，截至上周，房地产信托产品再度领衔。用益信托数据显示，上周成立的集合信托产品中，房地产领域投资规模占比再居首位，共成立26款，募集资金达56.15亿元，占总规模的57.18%；而发行市场中，房地产领域规模为125.87亿元，依旧遥遥领先于其余领域。

　　■专家提示

　　警惕流动性风险 考察信托公司风控能力

　　虽然房地产信托量价齐升，但在市场人士看来，该类产品的不确定性风险也持续累积。

　　具体来看，房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

　　普益标准研究员指出，首先，任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通，而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高。如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。

　　“其次，资管新规颁布实施以来，资产管理业务不得承诺保本保收益，打破刚性兑付已成为行业监管重点。”上述普益标准研究员表示，投资者不能一味地追求一个单纯数字化的收益，更应该切实考察对比各家信托公司的风险管理能力。

　　“房地产信托产品在发行、销售的水平上，很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者找到了但不知道该如何管理，都是造成信托风险的重要原因。”上述普益标准研究员指出。