地产私募创新提速 存量房轻资化重装上阵

国内REITS市场尚未打开的背景下，存量房产证券化成为房企融资新方向。

日前，新城控股(601155)宣布发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿人民币将上海青浦吾悦广场注入该资管计划。

在国内REITS市场尚未打开的背景下，存量房产证券化成为房企融资新方向，新城此次的资产专项计划成功发行，标志着我国不动产资产证券化业务向真正的REITs又近了一步，对于行业而言，具有比较积极的可借鉴意义。

新城资产专项计划

稍早之前，新城控股子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币 10.5亿元的价格，将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司的全部相关权益转让给上海东方证券(03958)(16.830， 0.00， 0.00%)资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。

根据相关公告内容显示，新城资产专项计划资产支持证券由东证资管发行并管理，所募集资金用于向新城万嘉购买迪裕商业100%股权及7亿元债权，继而持有其名下上海青浦吾悦广场，并以吾悦广场所产生的经营收入作为资产专项计划的收益来源，从而达到为资产专项计划的投资者提供投资机会的目的。东证资管将聘请吾悦广场原商业物业管理公司在资产专项计划成立后继续管理和经营目标资产。与此同时，新城控股还与东证资管签订了优先权协议，双方约定资产专项计划成立满三年之日，新城控股可优先购买该笔资产支持证券，购买价格为11亿元。为此，新城控股将通过分四年期支付总额为2 亿的权利对价，获得该资产的优先购买权和优先选择权。

向真正的REITS又近一步

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，这一计划(新城项目)在深圳交易所公开发行，获得深交所无异议函，并已成功发行，“新城项目的推出，创造了国内资产证券化的5个第一：即该项目为首单民营房地产开发商为发起人的公募商业物业类REITs产品;首单以大型商业综合体为基础资产;首单以纯外部租户为主要现金流来源，不依赖于原始发起人的现金流补足;首单以交割持有物业方股权实现资产出表;首单原始发起人有回购的权利而非义务的资产证券化项目。”

欧阳捷指出，相较之前一些房企发行的类REITs项目，此次新城项目的成功发行，标志着我国不动产资产证券化业务向真正的REITs又近了一步，对于行业而言，具有比较积极的可借鉴意义。

从目前的情况来看，该项目在深交所公开市场挂牌，薄记获得了机构投资人近2倍的超额认购。欧阳捷透露，新城旗下商业资源丰富，未来也会将轻资产模式推广至其他商业项目。

中泰证券认为，此次以类 REITS 的方式出售青浦吾悦广场项目是新城控股实现轻资产化的第一步，将有利于该公司优化固定资产组合，拓展其商业地产轻资产的运营模式。中泰证券预测新城控股 2016/2017/2018 年的 EPS 为 1.00 元、1.54 元和2.08 元，维持“买入”评级。

资产证券化提速

一直以来，资产证券化产品作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境、盘活存量资产、加快建设资金流转速度等方面操作性更强，特别是对于从事商业地产开发的企业而言，具有极大的业务助力作用。

第一太平(00142)戴维斯估价部董事甘启善告诉《东地产财经周刊》：“在国内一直有一个问题，投资的渠道不是太多，所以有新型的投资工具出来就很受国内投资者的欢迎，包括ABS(资产证券化)。过去两年ABS发行增长的速度很快，最近半年国内银行把不良资产作为一个CMBS，不良资产证券化，他们都有很好的市场反应。”

据悉，中国资产证券化的发行金额从过去的2003年到2014年差不多翻了10多倍，到2015年达到将近6000亿元的规模。

“ABS一般来说是把收益相对比较稳定的收益权证券化五年到十年的时间，比如购房维权ABS、物业管理费ABS等，特性是为了五年或者是十年收益权，改造、升值、转型概念较少。ABS为一些没有产权或者仅有收益权的提供创新的融资途径。当没有真正的产权REITs的时候，ABS、CMBS也是现在来说比较创新的产品，让我们市场有机会过度去迎来有一个真的产权REITs在中国出现。”

与ABS相比，新城资管专项计划已经在REITs这条路上又前进了一大步，新城将青浦吾悦广场100%产权出售给专项计划，以租金收入作为收益来源。只不过，新城资管专项计划中的物业相对单一。境外的REITs一般以资产包模式发行，包括不同区域、不同业态的物业，资产包内容越丰富，估值越高，在一定程度上也可以分散风险;同时、新城资管专项计划并不对普通投资者开放。国外REITs的公众持股比例基本达到100%，流动性更高，每年净租金收益的90%甚至以上都以现金红利方式派发给投资者;而投资者投资REITs，不只是看它的资产和租金回报率，看得更多的还有资产管理者的能力，是否有能力把资产提高、调整、升级等。

“当前，国内发行REITs最大的问题还是法律法规的缺失以及投资者教育方面。不过，这并不妨碍开发商对于这一模式的积极探索，”甘启善指出，“以后，会有更多以存量资产为目标的基金出现，而商业地产开发商也会不断探索存量资产证券化的方式，从而盘活资金，获得可持续发展的机会。”

他认为，发行REITs，将来的资产管理团队非常重要。“将来，国内商业地产开发商的经营模式可能会由短期出售套现，更多地转向专业经营管理。好的资产管理者可以通过调整、改造等方式，提升物业的租金，从而使整个资产的价值得到上涨。REITs还可以去融资、去贷款、去并购新项目，从而进一步丰富资产包内容，给投资者更高的租金回报。”