私募学习：房地产私募基金

    近几年来，房地产私募基金被越来越多的投资者所熟知，其简单易懂的盈利模式，远超货币基金的投资收益，对于有富余资金的投资者来说具有极大的吸引力。

    严格说起来，房地产私募基金并不算新鲜事物，美国很早就有了以地产项目作为主要投资目标的私募基金，只是相对于美国几十年的发展历史，中国的房地产私募基金在近些年才刚刚起步，但规模扩张非常迅速。到底这带有神秘色彩的房地产私募基金是何方神圣，又是如何运作的呢？今天排排君就带大家一起来学习下。

    什么是房地产私募基金

    所谓房地产私募基金，是指通过发行证券投资基金的方式募集投资者的资金，委托给专业人员参与房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资方式。

    房地产私募基金的投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是投资房地产的收益和服务费用。房地产私募基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如公司制、有限合伙制或契约型基金。

    房地产私募基金的优点

    对于投资者而言，房地产私募基金是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品。相比直接投资于房地产，房地产私募基金具有以下优点：

    1、集合理财、专业管理

    房地产私募基金将众多投资者的资金集中起来进行共同投资，表现出一种集合理财的特点。通过汇集众多投资者的资金，积少成多，有利于发挥资金的规模优势，降低投资成本。

    2、专业投资、分散风险

    房地产私募基金由基金管理人进行投资管理和运作。基金管理人一般拥有大量的专业投资研究人员和强大的信息网络，能够更好地对房地产市场进行全方位的动态跟踪与深入分析。将资金交给基金管理人管理，使中小投资者也能享受到专业化的投资管理服务。

    3、风险分散

    为降低投资风险，房地产私募基金以组合投资的方式进行基金的投资运作，从而使“组合投资、分散风险”成为房地产私募基金的一大特色。中小投资者由于资金量小，一般无法通过购买数量众多的地产分散投资风险。而房地产私募基金通过地域分散化+产品多元化的投资策略，在多数情况下，某些地产价格下跌造成的损失可以用其他地产价格上涨产生的盈利来弥补，因此可以充分享受到组合投资、分散风险的好处。

    4、长期投资、双重收益

    不同于股票市场的快进快出，房地产私募基金属于长期投资，追求稳定连续性的收益。长期持有可享受土地增值+房产升值带来的双重收益。

    房地产私募基金的投资方式

    房地产私募基金的类型根据投资方式的不同，可分为权益型房地产私募基金、抵押型房地产私募基金与混合型房地产私募基金。

    1、权益型房地产私募基金

    权益型房地产私募基金一般直接或间接投资于房地产项目，其收入的主要来源是房产项目直接产生的租金收入和出售房产的增值收益。权益型房地产私募基金往往要参与到房产项目的运营管理过程中，其收益的高低取决于房产项目的实际运作情况。

    2、抵押型房地产私募基金

    抵押型房地产私募基金的投资方式是将资金借给开发商赚取固定收益。抵押型房地产私募基金将所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目，其收益来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益并无太大关系。目前国内人民币房地产私募基金绝大部分是以抵押型投资为主。

    3、混合型房地产私募基金

    混合型房地产私募基金则是介于权益型和抵押型之间的一种房地产私募基金，兼具权益型和抵押型的双重特点，在提供房地产贷款服务的同时，其自身也拥有部分物业产权。理论上讲，混合型房地产私募基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，属于较理想的投资模式。不过由于权益型和抵押型的比例难以划分，加上风险难以分割，所以实践中混合型房地产私募基金这样的结构比较少。

    小结

    随着房地产私募基金的不断发展和成熟，未来国内会有更多优秀的房地产私募基金涌现，给广大投资者带来更稳定的投资收益回报，让我们拭目以待。