监管趋严 房地产信托现状？

曾经狂飙突进的房地产信托，在严监管下，步伐正在逐渐放缓。继5月中旬23号文严格规范房地产信托业务后，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。在分析人士看来，受监管影响，房地产信托规模收缩难以避免，且产品收益率下行的可能性加大。

“过快增长”或过去

针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日，银保监会开展了约谈警示。

相关消息显示，银保监会对这些信托公司提出五点要求，包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管；提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

事实上，就在此次约谈警示前，今年5月17日，银保监会在23号文，即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中，已对信托公司开展房地产业务提出严格要求，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等。

与此同时，今年以来，对于涉房业务违规的监管力度亦进一步加大。上半年8家信托公司收到银保监系统发出罚单，其中3家均出现房地产业务违规，占比近半。具体来看，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管“点名”，粤财信托被处罚原因亦包括“违规开展房地产业务”；此外，北方信托也出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。

随着信托业兑付大年的到来，在较高的风险防控压力下，房地产领域的风险暴露被认为有可能加快。有关人士认为，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。

收益下行苗头出现

受季节性因素影响，今年一季度，房地产类集合信托产品的募集规模有所下滑，但规模占比依旧占据首位。据用益信托数据，截至4月4日，一季度房地产类信托募集资金1674.79亿元，同比上升25.71%，规模占比35.76%。二季度，房地产类信托资金募集规模独占鳌头，达1958.48亿元，规模占比达到41.71%，环比大增4.73个百分点。

用益信托研报指出，随着23号文出台，监管层对过热的房地产信托采取严厉的措施，未来房地产信托规模增速或将有所下降。事实上，房地产信托“降温”已有所显现。

今年3月，房地产类信托达到募集规模巅峰，4、5、6月募集规模虽均在600亿元以上，但总体增长乏力。其中，6月房地产信托成立了470只，成立规模622.87亿元，相较于5月分别下降4.8%、10.72%。与此同时，信托公司也提高了融资门槛和风控要求，对于房地产项目的选择更加谨慎，信托资金向头部房企和一二线城市优质项目集中。

总体来看，用益信托认为，三季度，房地产类信托受监管影响，规模收缩难以避免，且产品收益率下行的可能性加大。“头部房企是信托公司开展合作时最好的交易对手，但23号文进一步强化了头部房企的议价能力，信托业内部对优质对手的竞争将更加激烈，头部房企的融资成本走低的可能性很高。”

截至7月首周，房地产信托平均预期收益率已全面下滑至9%以下。当期成立的产品中，共有12款披露预期收益率，分布在7.65%到8.95%之间。其中10款产品平均预期收益率在8%-9%之间，2款产品低于8%。