收紧！收紧！全面收紧！楼市山雨欲来

　　1、房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　2、房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

　　3、房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

　　4、房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

　　四条要求，高度概括起来，其实就一句话，卡住房企在海外发行债务的融资渠道。

　　这意味着，自此，开发商的几条主要的融资渠道，已被全面收紧。

　　我们知道，开发商通过外界融资有四条主要渠道：1、通过新房预售获得资金；2、银行信贷；3、房地产信托；4、海外发债。

　　从进入调控以来，市场就通过限购、限贷的方式，控制着房企通过预售获得资金。

　　银行信贷亦是如此。银行通过延长受理期，提升贷款利率等多种方式，拧紧了流向房地产行业的资金。这种收紧是通过对购房者与开发商双向管控，严控房企资金链。

　　至于房地产信托，近日也是闹得沸沸扬扬。

　　7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至当日（7月11日）12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。

　　市场传言，目前，至少有包括万向信托、兴业信托、光大信托、中融信托等在内的10家房地产信托被窗口指导，也就是被约谈。可谓是雷厉风行。

　　那么问题来了，官方为何要对房企融资渠道全面收紧？

　　答案是，过去几个月房企的行为，惹怒了管理层。

　　进入2019年，楼市成交量在各种放松氛围中回暖，尤其是4月份以后，房企融资渠道的放宽，点燃了土地市场，久违的地王重现人间，土地盛宴在苏州（楼盘）、徐州（楼盘）、无锡（楼盘）、常州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）等长三角城市轮番上演。

　　哪怕是苏州、西安（楼盘）重启调控，也没有浇灭土地市场火热之势头，日前，深圳（楼盘）、苏州、南京，依旧在上演着土地狂欢。

　　这一切，都是因为房企手中有钱了，房企一有钱，就会嘚瑟的不成样子，就会激进拿地，多少房企吃亏在激进上！

　　他们手中的钱，要么来自房地产信托，要么来自外债。

　　根据银保监会公布的数据显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

　　另外，用益信托数据显示，2019上半年房地产信托募集资金3634亿元，占集合信托总规模的39.19%。也就是说，上半年信托募集的资金，有近40%流向了房地产。

　　而外债方面，中金固收报告指出，今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平，主要集中在一季度，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。

　　两个渠道获得的巨资，撑起了上半年热点城市土地市场的盛宴，也惹怒了管理层。

　　从5月开始，管理层以点对点的方式，对热点城市进行敲打，比如苏州、西安，此外南宁、佛山（楼盘）与大连（楼盘）也被住建部点名。

　　与此同时，官方也开始全面收紧房企的融资渠道。

　　此前，21世纪经济报道披露，监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入了监管，准备暂停“地王”的债券与ABS发行。

　　银保监会之后发布了正式文件，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。地方银保监局对违规给房企融资的信托等金融机构开出了罚单，敲山震虎。

　　这两天，官方再次约谈信托，并收紧房企发行外债。

　　一切行动的目的，就是控制房企现金流，让过热的土地市场冷却下来。

　　房企存活依靠的就是现金流，如今融资渠道全面收紧，后续房企将进入大洗牌，一大波实力不足，资金不足的中小房企要进入淘汰阵营，而头部房企，也要勒紧裤腰带过日子。

　　接下来，土地市场将回归平稳，热点城市的房价与成交量，也将企稳。接下来的三季度，本号以为楼市会进入偏冷行情，四季度继续平稳。

　　至于刚需客的买房时机，以又重新上升的房贷利率和持续慢涨房价来看，应当趁早上车。