爱建信托利润和地位飙升：只因“偏好”地产融资

近日，记者注意到，除了前期媒体提到的被约谈和指导的10家信托公司之外，上海爱建信托有限责任公司（以下简称“爱建信托”）地产信托业务也比较突出。

颇值一提的是，爱建信托母公司爱建集团(600643.SH)，曾以房地产项目开发、实业投资、进出口业务起家，2010年之后，爱建集团主业逐渐由实业向金融过渡，房地产项目逐步清理。而近几年爱建信托却在地产信托业务上狂奔。用益金融信托研究院数据显示，2018年第四季度爱建信托房地产信托成立规模约为151.2亿元，位居信托行业第一。

记者根据同花顺收集数据统计发现，刚刚过去的2019年两个季度，爱建信托新成立的房地产信托排名第一且遥遥领先于其他信托公司。融资方实力存疑爱建信托地产业务开展颇为“粗放”。以近期在爱建信托官网销售的“爱建长盈精英·弘润瑞安集合资金信托计划”为例，据了解，该产品募集规模4亿元，信托期限不超过18个月，“信托资金全部用于向瑞安融汇置业受让瑞安市阁项新区133号地块项目整体收益权，瑞安融汇按约定方式回购标的收益权，最终资金用于支付该项目的开发建设工程款项”。

工商资料显示，拿到爱建信托4亿元信托贷款的瑞安融汇置业成立于2018年9月30日，存续时间尚不足一年，实缴资本2000万元。瑞安融汇置业股权往上穿透，其母公司温州泰运置业有限公司（持股比例100%）成立于2018年2月3日，实缴资本0元。温州泰运置业有限公司股东为置信房地产开发有限公司（持股比例51%，以下简称“置信地产”）、温州弘润置业有限公司（持股比例49%，以下简称“弘润置业”）。

工商资料显示，弘润置业成立于2018年2月13日，实缴资本亦为0元。虽然大股东置信地产有上亿元实缴金额，但是，置信地产进入时间为2019年6月之后。工商资料还显示，弘润置业参股股东温州市万汇投资有限公司（持股比例21%）、温州华奥置业有限公司（持股比例20%）间接持有温州鸿锦控股有限公司的股份（合计持股比例27%，以下简称“鸿锦控股”），2018年3月14日，爱建信托入股温州鸿创置业有限公司（以下简称“鸿融置业”），与鸿锦控股同时成为鸿创置业的股东，直到2019年5月27日爱建信托才退出。

2019年6月13日，爱建信托入股鸿融置业，鸿融置业曾于2019年1月28日进行过一次股权变更，变更之前鸿锦控股为其控股股东，持股比例100%。鸿融置业最新一期年报显示，公司无实缴资本。就地产业务模式，爱建信托官网称其“采用纯债权融资、并购融资、夹层融资、股权投资、基金投资、投资顾问等业务形式”。

记者注意到，今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

中部某信托公司内部人士在接受本报记者采访时表示：“（对于信托公司来说）真正做股权投资是比较难的，大部分都是明股实债。”南方某信托公司内部人士则直言：“（项目公司）满足‘432’之后，（信托公司）只能做假债才有出路。”地产业务助力综合排名上升据澎湃新闻报道，此前被约谈和指导的信托公司包括江苏信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托等10家机构。

不过，爱建信托的地产业务规模始终不曾落下。爱建信托官网曾表示“房地产信托业务是爱建信托的核心业务”。年报显示，无论是在自营资产投资还是在信托资产投资方面，爱建信托投资地产业务的比例都比较高。其中，自营资产投资基础产业、房地产业、证券市场的占比上，2015年为39.57%、31.41%、6.55%；2016年为5.32%、51.38%、5.61%；2017年为5.17%、26.99%、1.67%；2018年为18.11%、42.13%、0.38%。信托资产投入到基础资产、房地产、证券市场的占比上，2015年为40.06%、17.91%、2.11%；2016年为26.66%、18.40%、6.18%；2017年为12.22%、13.42%、6.65%；2018年为13.52%、22.11%、3.46%。

根据同花顺的统计，今年房地产类信托收益最高的一款产品为爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目（十二期），预期收益率达到13.54%，实际发行规模为9个亿。

天眼查显示，爱建信托对外投资了170家公司（包括历史对外投资，其中有20家左右已被注销或吊销）。记者统计发现，上述公司中经营范围包括房地产、建筑开发及周边产业的企业占比超过4成。在此背景下，爱建信托近几年的业绩增长迅猛。

爱建信托年报显示，2015年至2018年，爱建信托营业收入增长率分别为17.27%、16.83%、40.12%、23.84%；净利润增长率分别为11.91%、17.87%、44.36%、28.71%。用益信托公司综合实力排名显示，爱建信托2015年排在第52位，2018年上升到了第34位。子承母业？爱建信托地产业务狂飙背后，其母公司爱建集团已将地产业务剥离。

2019年3月30日，爱建集团公布的2018年年报显示，爱建集团占被投资公司爱建信托权益的比例为100%。上海爱建股份有限公司（爱建集团曾用名）第五届董事会第六十次会议决议公告暨公司第二十次（2010年度）股东大会补充通知公告显示：“提议变更上海爱建股份有限公司经营范围，并将《上海爱建股份有限公司章程》第二章第十三条‘公司的经营范围：实业投资、投资管理、房地产开发、经营及咨询，外经贸部批准的进出口业务（按批文），商务咨询（涉及行政许可的凭许可证经营）’修改为，‘公司的经营范围：实业投资、投资管理、外经贸部批准的进出口业务（按批文），商务咨询（涉及行政许可的凭许可证经营）’。”

申万宏源2017年8月份研报中曾提到，爱建集团主营业务由实业转向金融，历经三个阶段。第一阶段（2008年之前）公司以实业为主，主营业务是房地产+贸易，二者收入占比高达90%；第二阶段（2009~2012年）公司主业逐渐由实业向金融过渡，房地产项目逐步清理，贸易占比仍然较高，同时信托业务收入占比逐渐提升；第三阶段（2012年之后）成功引入上海国际集团等战略投资者，并确立以金融业为主，提供财富管理和资产管理综合服务的金融公司的定位，其中爱建信托和爱建租赁收入占比高达80%以上，其他子公司（如爱建资产等）收入占比较低。

有趣的是，在爱建集团清理地产业务之后，爱建信托的地产业务开始凸显。2012年10月份，理财周报相关报道提到，第三方销售公司人士表示，这两年爱建的产品扩张很猛。“前两年主做房地产项目，收益率都挺高，经常比别的信托公司高1.5个百分点，因此拉去了不少客户。”就爱建信托地产业务具体规模、模式，上述产品的尽调情况记者致电致函爱建信托方面，对方回复：“采访须由爱建集团统筹安排。”记者致电爱建集团年报中公开地电话，接听人员称，她不负责此类工作转接或汇报，可以将邮件发送至其官方公布的邮箱中，自有人查收，截至发稿，记者暂未收到相关回应。