爱建信托利润和地位飙升:只因“偏好”地产融资

来源:中国经营网 2019-07-29 10:04:53

摘要
近日,记者注意到,除了前期媒体提到的被约谈和指导的10家信托公司之外,上海爱建信托有限责任公司(以下简称“爱建信托”)地产信托业务也比较突出。颇值一提的是,爱建信托母公司爱建集团(600643.SH),曾以房地产项目开发、实业投资、进出口业务起家,2010年之后,爱建集团主业逐渐由实业向金融过渡,房

近日,记者注意到,除了前期媒体提到的被约谈和指导的10家信托公司之外,上海爱建信托有限责任公司(以下简称“爱建信托”)地产信托业务也比较突出。

颇值一提的是,爱建信托母公司爱建集团(600643.SH),曾以房地产项目开发、实业投资、进出口业务起家,2010年之后,爱建集团主业逐渐由实业向金融过渡,房地产项目逐步清理。而近几年爱建信托却在地产信托业务上狂奔。用益金融信托研究院数据显示,2018年第四季度爱建信托房地产信托成立规模约为151.2亿元,位居信托行业第一。

记者根据同花顺收集数据统计发现,刚刚过去的2019年两个季度,爱建信托新成立的房地产信托排名第一且遥遥领先于其他信托公司。融资方实力存疑爱建信托地产业务开展颇为“粗放”。以近期在爱建信托官网销售的“爱建长盈精英·弘润瑞安集合资金信托计划”为例,据了解,该产品募集规模4亿元,信托期限不超过18个月,“信托资金全部用于向瑞安融汇置业受让瑞安市阁项新区133号地块项目整体收益权,瑞安融汇按约定方式回购标的收益权,最终资金用于支付该项目的开发建设工程款项”。

工商资料显示,拿到爱建信托4亿元信托贷款的瑞安融汇置业成立于2018年9月30日,存续时间尚不足一年,实缴资本2000万元。瑞安融汇置业股权往上穿透,其母公司温州泰运置业有限公司(持股比例100%)成立于2018年2月3日,实缴资本0元。温州泰运置业有限公司股东为置信房地产开发有限公司(持股比例51%,以下简称“置信地产”)、温州弘润置业有限公司(持股比例49%,以下简称“弘润置业”)。

工商资料显示,弘润置业成立于2018年2月13日,实缴资本亦为0元。虽然大股东置信地产有上亿元实缴金额,但是,置信地产进入时间为2019年6月之后。工商资料还显示,弘润置业参股股东温州市万汇投资有限公司(持股比例21%)、温州华奥置业有限公司(持股比例20%)间接持有温州鸿锦控股有限公司的股份(合计持股比例27%,以下简称“鸿锦控股”),2018年3月14日,爱建信托入股温州鸿创置业有限公司(以下简称“鸿融置业”),与鸿锦控股同时成为鸿创置业的股东,直到2019年5月27日爱建信托才退出。

2019年6月13日,爱建信托入股鸿融置业,鸿融置业曾于2019年1月28日进行过一次股权变更,变更之前鸿锦控股为其控股股东,持股比例100%。鸿融置业最新一期年报显示,公司无实缴资本。就地产业务模式,爱建信托官网称其“采用纯债权融资、并购融资、夹层融资、股权投资、基金投资、投资顾问等业务形式”。

记者注意到,今年5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

中部某信托公司内部人士在接受本报记者采访时表示:“(对于信托公司来说)真正做股权投资是比较难的,大部分都是明股实债。”南方某信托公司内部人士则直言:“(项目公司)满足‘432’之后,(信托公司)只能做假债才有出路。”地产业务助力综合排名上升据澎湃新闻报道,此前被约谈和指导的信托公司包括江苏信托万向信托兴业信托交银国际信托五矿信托等10家机构。

不过,爱建信托的地产业务规模始终不曾落下。爱建信托官网曾表示“房地产信托业务是爱建信托的核心业务”。年报显示,无论是在自营资产投资还是在信托资产投资方面,爱建信托投资地产业务的比例都比较高。其中,自营资产投资基础产业、房地产业、证券市场的占比上,2015年为39.57%、31.41%、6.55%;2016年为5.32%、51.38%、5.61%;2017年为5.17%、26.99%、1.67%;2018年为18.11%、42.13%、0.38%。信托资产投入到基础资产、房地产、证券市场的占比上,2015年为40.06%、17.91%、2.11%;2016年为26.66%、18.40%、6.18%;2017年为12.22%、13.42%、6.65%;2018年为13.52%、22.11%、3.46%。

根据同花顺的统计,今年房地产类信托收益最高的一款产品为爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目(十二期),预期收益率达到13.54%,实际发行规模为9个亿。

天眼查显示,爱建信托对外投资了170家公司(包括历史对外投资,其中有20家左右已被注销或吊销)。记者统计发现,上述公司中经营范围包括房地产、建筑开发及周边产业的企业占比超过4成。在此背景下,爱建信托近几年的业绩增长迅猛。

爱建信托年报显示,2015年至2018年,爱建信托营业收入增长率分别为17.27%、16.83%、40.12%、23.84%;净利润增长率分别为11.91%、17.87%、44.36%、28.71%。用益信托公司综合实力排名显示,爱建信托2015年排在第52位,2018年上升到了第34位。子承母业?爱建信托地产业务狂飙背后,其母公司爱建集团已将地产业务剥离。

2019年3月30日,爱建集团公布的2018年年报显示,爱建集团占被投资公司爱建信托权益的比例为100%。上海爱建股份有限公司(爱建集团曾用名)第五届董事会第六十次会议决议公告暨公司第二十次(2010年度)股东大会补充通知公告显示:“提议变更上海爱建股份有限公司经营范围,并将《上海爱建股份有限公司章程》第二章第十三条‘公司的经营范围:实业投资、投资管理、房地产开发、经营及咨询,外经贸部批准的进出口业务(按批文),商务咨询(涉及行政许可的凭许可证经营)’修改为,‘公司的经营范围:实业投资、投资管理、外经贸部批准的进出口业务(按批文),商务咨询(涉及行政许可的凭许可证经营)’。”

申万宏源2017年8月份研报中曾提到,爱建集团主营业务由实业转向金融,历经三个阶段。第一阶段(2008年之前)公司以实业为主,主营业务是房地产+贸易,二者收入占比高达90%;第二阶段(2009~2012年)公司主业逐渐由实业向金融过渡,房地产项目逐步清理,贸易占比仍然较高,同时信托业务收入占比逐渐提升;第三阶段(2012年之后)成功引入上海国际集团等战略投资者,并确立以金融业为主,提供财富管理和资产管理综合服务的金融公司的定位,其中爱建信托和爱建租赁收入占比高达80%以上,其他子公司(如爱建资产等)收入占比较低。

有趣的是,在爱建集团清理地产业务之后,爱建信托的地产业务开始凸显。2012年10月份,理财周报相关报道提到,第三方销售公司人士表示,这两年爱建的产品扩张很猛。“前两年主做房地产项目,收益率都挺高,经常比别的信托公司高1.5个百分点,因此拉去了不少客户。”就爱建信托地产业务具体规模、模式,上述产品的尽调情况记者致电致函爱建信托方面,对方回复:“采访须由爱建集团统筹安排。”记者致电爱建集团年报中公开地电话,接听人员称,她不负责此类工作转接或汇报,可以将邮件发送至其官方公布的邮箱中,自有人查收,截至发稿,记者暂未收到相关回应。

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