近300家房企倒闭 房地产信托未来在哪里？

截至7月份最后一天，北京平均33℃，相较于2018年7月份温度上升了1.5℃……截至7月份最后一天，今年共有近300家房企宣告倒闭。截至7月份最后一天，本月较6月份信托发行规模下滑41%，发行数量下滑45.5%。

这个酷暑，房地产市场却寒风凛冽。

自“23号文”，到7月初银保监会对信托公司展开约谈警示工作后，房地产信托一直都处于紧张阶段。7月29日，有相关人士宣称，疑似“华南五虎”之首的富力地产内部文件通知：下半年原则性上暂停拿地，除非优质土地项目等特殊情况，可特批单独上呈至集团董事长审批。

虽然在第二天，对应平台已经删除了相关文章，但陆陆续续的网友及权威报道证实，这封打上马赛克的内部文件确实是富力地产。“销售业绩”、“全民营销”、“暂停拿地”……一系列的字眼都显示出上级对于房地产市场的监管力度之大，以致于各地产巨头都倍感压力。房地产业已经进入开发投资的战略拐点。

上半年的大力扩张，导致销售压力过大，有相关人士称“富力的销售业绩距离全年的制定销售目标而是鸿沟巨大”，基于相应政策的情况下，下半年的重点工作应该是重销售，抓回款。此前富力地产对外发布的数据也能看出其销售压力之大。3月份富力地产的联席董事长张力称，富力地产2019年年度销售目标在1600亿元，而上半年的疯狂扩张也仅仅只完成了全年销售目标的37.64%。

除了富力地产，进入7月份后，整个大环境的房地产企业融资渠道都在持续紧缩，无论是房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。对于国家基础经济支撑产业，房地产业的经济发展形势及稳定性对于国内的经济市场有着重要意义，然而在去杠杆、守住金融风险底线的前提下，房地产接下来的日子并不好过。

头部房企是信托公司合作的良友，“23号文”对于房企的议价能力进行了增强，同时房企内部竞争会更加激烈，头部房企的融资成本走低的可能性很高。也许在接下来的日子里，房地产信托的收益会跌至8%以下。

作为信托公司主要的营收来源，房地产信托紧缩的情况下，什么业务可以起到补血的作用呢？也许在房地产信托的购房尾款上、住房保障上、城市更新改旧项目上可以继续发力，然而信托业务的创新或转型基建业信托的可能性较大。

不过地方的债务可能会进行下一轮置换，头部优质的资产会被银行等机构抢夺，加以低行政级别平台流动性风险和信用风险不稳定，在转型创新的发力上还是略有难度。