监管趋严 地产信托紧抓头部客户

　　中国信登系统近期发布的数据显示，三季度信托资金投向房地产行业占比逐步下滑。具体来看，9月信托资金投向房地产的募集金额环比下降32.08%，规模占比环比下降3.02%，规模占比已连续3个月下降。随着政策监管趋严，部分地产信托已开始紧抓头部客户。

　　罚单频繁，融资趋紧

　　对于地产信托在三季度的下滑，中国信登公司认为，这充分反映出行业落实监管要求，及时降温房地产融资业务的响应。

　　用益信托统计，三季度房地产信托募集资金1529.18亿元，环比减少27.50%；从月度数据来看，房地产类信托在7月和8月下滑的情形比较突出，8月募集规模更下滑至400亿元。

　　今年8月，银保监会发文对32个重点城市进行房地产业务的专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、 转道方式流入房地产行业的违法违规行为。《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》的下发，又明确了下半年监管重点包括坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等。

　　据记者统计，今年以来已有多家信托公司因房地产业务受罚；房地产业务领域是违规“重灾区”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国银行(行情601988,诊股)保险报》记者表示：“此类罚单，充分说明当前监管工作在强化，以此能够真正带动信托等金融系统操作的规范性。规范性本身也具有积极意义，可以防范部分信托机构做小动作，这对于继续强化‘房住不炒’的导向、落实较好的金融业务模式等都有积极意义。此种警示效应会使得今年四季度相关金融机构的操作会更加规范。”

　　用益信托三季度《集合信托市场分析报告》也指出，针对信托业的种种过度扩张、房地产的过度金融化，监管政策将会越来越紧。2019年严监管的态势在7月和8月中有较为明显的体现。7月，多家信托公司收到监管部门指导，要求控制地产信托业务规模，表明监管层对房地产信托的强监管趋势没有改变。

　　信托公司紧抓头部客户

　　有分析指出，目前房地产信托面临的监管除了有底层资产穿透之外，主要是余额管控，因此在部分房地产项目到期退出后，信托公司在该类业务上有一定操作空间。在多个融资渠道被收紧之后，房地产企业战略有所调整，资金需求被压缩。信托公司目前一方面可以通过真正的股权投资进入房地产市场开展直接融资业务，另一方面可以通过REITs、资产证券化的形式对存量的房地产资产进行盘活。

　　“随着政策趋严，在涉及地产业务时，信托公司要对地产公司融资需求进行分析，避免出现融资买地等情况。”严跃进表示，“信托公司应尽量挖掘地产公司其他经营活动中的融资需求”。

　　公开资料显示，华能信托、外贸信托、大业信托等部分信托公司明确提出交易对手以前20强房企或上市公司、央企作为筛选标准。信托公司优选房企龙头客户作为交易对手，深入研究其头部房地产客户的经营战略，从传统融资类项目切入，绑定头部客户并不断提升合作深度和广度，参与龙头房企的多元化战略。形成可持续的业务基础而非短期通过融资贷款项目获取即期收益是各家信托公司开展房地产信托业务的新目标。

　　严跃进表示，实际上当前资金面收紧下，尤其是对于违规资金进行管控下，部分房企确实会面临资金压力，进而出现倒闭或破产的现象。

　　“部分小的地产企业会消失；另外一些相对较小的房企，比如在安徽、江西、湖南等中部省份城市的的企业，随着销售业绩的成长，依然会有一些成长空间。”严跃进表示。