“百强房企暴雷，信托以房抵债” 一日两曝传递怎样的信号？

媒体今日同时报道两条关于地产的消息，一则是百强房企暴雷，一则是信托以房抵债。似乎预示着房地产行业的整体风险正在集中释放。

消息一

百强房企三盛宏业暴雷 全国项目大面积停工

又一家百强房企暴雷，上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司被传出甩卖总部大楼、员工讨债、全国项目大面积停滞、债务方已进场等系列问题，距离破产清算仅一步之遥。

上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司2016年至2018年面向合格投资者累计发行了60亿元债券。以2016年的数量为最多，全年共发行4只债券，总规模达到40亿元人民币，期限是3年或者5年。值得注意的是，其中共有3笔债券将在2019年到期，债券总额达到32.5亿元人民币。

消息二

房地产信托计划违约  “房产兑本金”方案出炉

近日，山西信托的信远36号集合资金信托计划违约事件引起关注。该事件中，担保方富琳裕邦房地产公司处于破产重整中，抵押物为超4万平方米的房产，在提供的两种处置方案中，一种是受益权转让，分三年支付本金，另一种则是用抵债房产来兑付本金，二者收益则是视信托资产处置情况而定。处置方案中，“以房兑付本金”的处置方式引来争议。

对此，山西信托董事会秘书陈强表示，“根据相关规定，抵债房产是信托计划处置期内收回的信托财产，以处置回来的房产进行兑付符合法律规定。另外，山西信托提出的两种方案是供受益人选择的，并非强制受益人接受以房产兑付，目前，方案正征求委托人意见，并非最终版。”

就在三天前，10月21日，国家统计局21日公布的数据显示，9月我国商品住宅销售价格涨幅基本稳定，70个大中城市商品住宅销售价格上涨的城市数量继续减少。值得注意的是，9月，70城中有28个城市二手房价格环比下跌，数量创自2016年2月以来的43个月新高，房地产市场的整体需求走弱趋势明显。

随着房地产调控的深入落实，随着房子“只住不炒”的定位逐步深入人心，无论是信贷、信托还是发债都紧紧锁住了开发商的咽喉，依靠外力加杠杆的路越来越窄，唯有通过自己降价回笼资金，然而这条路也并非那么轻松。

该来的总会来，只是没想到来得这么快，压力来得那么大。其实，房地产的整体危机早已暴露。

登录人民法院网站，（截至到10月23日）宣告破产的房企已经增加到405家，而8月21日时，破产房企是314家，相信临近年底，这个数字还会快速增长。

实际上，真正倒闭的还不止这么多家。很多房企虽然没有垮掉，但是已经没有新增业务了，就是植物人状态，这种状态的企业已经成为多数了。

所以，房企大洗牌已经开始。近日一些房企的表现，也折射出开发商多路径融资的现状。但是融资渠道越走越窄，房地产高度同质化，最后比拼的就是融资能力，这俨然成为大品牌房企的舞台，而中小房企融资难免成为被挤出市场，同时伴随着大量的烂尾项目。

正因为市场发出了明确的下行信号，山西信托的信远36号集合资金信托计划违约试图“以房兑付本金”的处置方式引来争议。毕竟入手房产后，可能面临房地产下行周期中难以变现，以及资产缩水的风险，投资者态度可见一斑。

今天，市场爆出债务危机的三盛宏业属于“百强房企”。除了正在进行的多起借贷纠纷外，该企业此前发行的多笔公司债集中到期，面临集中偿还压力。

市场不要被“百强房企”迷惑，过高的信贷依赖度是房企普遍问题所在，上一家暴雷的百强房企是银亿股份，目前银亿股份正遭遇股民索赔。证监会正在对其信披违规进行调查，而公司到期未清偿债务高达43亿元。

从房地产企业上半年业绩来看，“百强房企”当中有24家企业现金短债比小于1，这意味着近四分之一房企货币资金无法覆盖短期负债，面临短期偿债风险。此外，有半数房企现金短债比处于1到2之间，后续如再有百强房企暴雷请不足为怪。

由于地产与金融的密切关系，多家私募、信托受到牵连。

根据相关统计，目前三盛宏业名下存续的6只募债全部为私募债，总规模高达61.3亿元。其中以行权计，一年内到期的有5只，规模为39.8亿元，期限为1~3年的规模为21.5亿元。

同时，已知投资三盛宏业背后的信托公司包括民生信托（产品不详）、光大信托-乐居3号集合资金信托计划（规模3.7亿），中诚信托-三盛集团特定资产收益权集合资金信托计划（规模2.4亿），爱建信托-长盈精英三盛宏业金华项目集合资金信托计划（规模7亿），大业信托-东方资产112号三盛宏业明裕临港项目集合资金信托计划（规模2.5亿）等。

除了三盛宏业的相关金融机构，多家地产背景金融机构更是危机重重。

其实，近期暴露风险的多家金融机构背后都有一个共同点，均有地产公司的背景。据不完全统计，排名靠前的三十多家房地产企业均不同程度上涉足金融业务，其中金融牌照齐全的包括恒大、万达、佳兆业、绿地等，这些公司大多控股或参股银行、保险、P2P、小贷公司等。

究其原因，与地产集团多年前快步布局金融版图，以及当前房地产市场低迷有关。从暴露风险的金融机构具体业务模式上看，手握各类金融资质的金控集团，难免涉及自融。

业内人士透露“虽然监管有明确规定，但穿透来看，很多产品募集的资金都涉嫌流向了地产公司自己的项目，只是交易结构上设计的没问题。”

因此，今日房地产行业两曝信息，是对后期房地产市场的一个警示，也希望投资者深入研究，规避投资风险。

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