博鳌六方会谈三：开发时代犹在 但地产金融环境在恶化

金融界网站7月23日讯博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为：“潮平风正：美好住居新航海”。

在本次会议中，多名专家在博鳌六方会谈第三场“资金变阵：盈利的平衡术”中发表了他们对于未来房地产与金融结合的看法以及投资方向。

迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东提到，五年前他的重点便转向了海外房地产投资。他认为，目前国内业务，相对来说，处于收缩的状态。做这样的选择是因为国内地产越来越看不懂了，下一步走向也搞不清楚了。另外，国内做地产金融的环境有在恶化。比如，一些抵押好的房产，当地的政府和开发商勾结之后，在当地法院的配合下，没有经过抵押权人的同意，就可以在当地的市场上拍卖。在这样的背景下，海外投资的确比较明智，目前海外项目年化回报率从10％—40％不等。李晓东称，“过去半年我们专注拓展海外的业务，这条路将坚定不移的走下去。”

北京嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩则称，中国未来十年是产业升级和消费升级和经济转型，未来十年最有活力的企业是以互联网为代表的科技类的企业，而这些企业正是未来科技园区主要的租户。他提到，“我们不会投互联网，但是会投跟互联网和物联网相关企业的产品的科技园区”。

全联房地产商会联合办公分会执行会长王宏波则指出，作为运营商，他们是有融资需求的一方，与以上几位投资方的地位是不同的。过去的半年，就连主流的运营商都在忙着扩充业务和寻找新的资金。从效果来看，大部分的运营商在上半年的运营面积翻番，收入也翻番了，这是目前的现状。

高和资本联合创始人周以升认为，我国房地产正在进行“第二曲线”的试验板。但中国从开发模式迁移的过程中，更多的是存量时代的变化，而非像柯达胶卷被数码相机替代消亡的过程。

中国的住宅开发还是存在的，更像电脑时代向移动手机的时代的改变，对企业来说，不是生存的问题，而是成长的问题。而且，现在房地产的金融配套组合更为多样。过去银行开发是靠银行贷款为主；但在存量时代中，金融组合依赖四点：1、融资。在短短的两年时间内，CMBS已有1000多亿的发行量；2、类REITs。已有几百亿的规模，完全实现退出的还是比较少的。3、公募REITs平台。开发时代的融资平台就是上市公司，境内不能上，就到境外上。4、私募基金行业，真正扩张的时候，表内已经没有办法了，利用外部权益性“杠杆”，用别人的钱帮你持有物业。这四种模式跟过去的开发时代完全不同了。

黄金湾投资集团董事长申威指出，他们最近半年的工作主要是帮助房地产做资产证券化；但是国内的审批非常慢，发行的难度也是有的，很多金融机构目前对于资产证券化认购的谨慎程度还是比较高的。

此外，国外REITs产品没有给很严格发行的时间，国内限制的时间是半年。在上半年金融紧缩的情况下，国内REITS产品通常难以实现大额认购。但是，申总认为，未来租购或者是房地产的健康稳定，都需要金融的血液、证券化产品的支持、政策的支持以及模式的创新。