圣象·中国地产六方会谈三：资金变阵，盈利的平衡术

房讯网三亚讯7月21-24日，由《21世纪经济报道》发起、全联房地产商会联合主办的2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办，论坛主题为"潮平风正：美好住居新航海"。

7月23日下午，博鳌·21世纪房地产论坛进入圣象·中国地产六方会谈环节，嘉宾聚焦"资金变阵：盈利的平衡术"，围绕地产与金融等相关行业的交流融合、共融共生展开讨论。

圣象·中国地产六方会谈环节由著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟主持，迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东，北京嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩，高和资本联合创始人周以升，全联房地产商会联合办公分会执行会长、岛里创始人兼CEO王宏波，黄金湾投资集团董事长申威参与对话讨论。

以下是六方会谈"资金变阵：盈利的平衡术"实录：

【主持人钟伟】先告诉大家两个坏消息，第一，本单元本来由美女主持央广的晓菲主持，她要梳洗打扮，准备晚上主持。另外一个悲剧，我们已经坚持十个小时，还要再坚持半个小时，后面有一个喜剧，等了这么久会有美的晚宴和各种奖项落到你的头上。接下来由五位大拿，他们在各自不同的领域，这一轮有三个问题，特别的简单明了，每一位嘉宾用2分钟左右的时间迅速的回答，三轮问题之后半个小时，我们预计18：20分左右结束这一轮，保证19点可以按时的晚宴。

我不想讨论租售同权，第一个问题，过去半年你们做了什么，你赚钱了吗，有没有郁闷的事情。第二个问题，下半年和明年，你对市场的预判是什么，准备到哪里拿地，做怎样不动产的类型，怎么赚钱和筹钱。第三，再给你或者是十年的时间，你是选择做房地产还是互联网。

李晓东：过去半年，除了玩以外，做正事的部分。不仅仅半年了，五年前我的重点转向了海外房地产投资。目前国内业务，相对来说，处于收缩的状态，为什么做这样的选择。因为国内的地产，我比较笨，越来越看不懂了，下一步的走向搞不清楚。另外，国内做地产金融的环境，老实说是在恶化，做地产投资的时候，法律要健全，才可以获得保护。以前在西部地区这样的问题多一些。东部发达的省份，例如江苏省苏北的盐城，我们在那里的一些项目，我们一直讲依法治国，过去的几年，我们觉得中央讲了很多，下面反倒是退步。一些抵押好的房产，当地的政府和开发商勾结，在当地法院的配合下，没有经过抵押权人的同意，可以在当地的市场上拍卖，这样的事情都发生了，正是因为这样的事情，我们坚定五年前的选择是正确的，我们在欧洲的四个国家进行投资，在澳大利亚进行投资，转型之后，我们在海外取得了比较丰厚的成果。过去半年我们专注拓展海外的业务，这条路坚定不移的走下去。

【主持人钟伟】海外投资的资本回报率是多少，给一个区间？

李晓东：不同的项目不一样，我们从10%-40%或者是50%都有，这是年化的回报率。

汪 浩：过去半年的时间做了两件事情，今天听了很多嘉宾的发言，我们募集了一支美元资金，因为资管新规，原来对接境外大的机构，做了美元基金。我们在上海和杭州完成了两个科技园区的收购，我们认为未来几年，投资科技园区和产业园区的现金流和资金回报率会很好。顺便回答，钟教授的最后一个问题，未来十年是否会投资会互联网，我们本身不会投互联网，因为是两个不同的行业。我们一定会坚定的投互联网客户的产品，什么意思？今天的PE投的互联网是园区的客户，我们认为中国未来十年是产业升级和消费升级和经济转型，未来十年最有活力的企业是以互联网为代表的科技类的企业，这些企业未来是科技园区主要的租户。总结一下，我们不会投互联网，但是投跟互联网和物联网相关企业的产品的科技园区。

【主持人钟伟】您的美元债对冲了吗？担心人民币贬值吗？

汪 浩：过去两个月人民币汇率波动是我们每天关心的一个问题，短期来说，不会考虑，很难判断的。我们预判10年一个周期，当你投资周期超过6年到8年我们就可以平衡汇率的波动周期，短期无法判断，无法预见。

王宏波：按照钟教授的要求，我看了名单，我们是运营商，我们本身是做租赁运营的业务，我们是比较新兴的行业，但其他四位都是投资者，我们是需要钱的。地位上是不同的。过去的半年，联合办公行业，刚才发布的数据讲到了，快速的成长，包括主流的运营商过去的半年忙着扩充业务和寻找新的资金。从我们了解的情况来说，过去的半年，主要的运营商，发展的都很好，运营效益是不错的，上半年来讲，现金流是正的，作为新的行业，去年大家怀疑，今年上半年总体来讲，市场非常的接受，经营成果是非常好的，大部分的运营商，今年上半年的运营面积翻番，收入也翻番，这是目前的现状。

周以升：过去半年到一年的时间，很难用一句话概括，我尝试说明。昨天杨现领先生用了一句话，中国的房地产市场向第二曲线迁移，我就引用这句话。他说这句话的时候，没有说什么是第二曲线，也没有说第二曲线的内涵。最近半年或者是更长的时间内做一件事情，做第二曲线的试验板。第二曲线是什么内容，我们讲中国从开发的模式迁移的过程中，我们觉得是存量的时代的变化，可能不是柯达胶卷被数码相机消亡的过程。中国的住宅开发还是存在的，更像电脑时代向移动手机的时代的改变，对企业来说，不是生存的问题，而是成长的问题，大家的争议是在这里。我们希望在存量时代能够有实验的样板，先从理论来讲这个问题。第二曲线应该是有三个特点，不仅仅是杨博士讲的变成存量就完了。存量最大的问题什么，就是资产的变化。过去是住宅开发散卖就完了，存量市场是商业和持有物业，包括长租公寓，将住宅放在一起是不妥当的。从成熟的市场来看，长租公寓是商业物业的一个类别，如果大家看美国的REITs市场，长租公寓是非常重要的类别，这是大的变化。行业变化最大的特点是什么？不是住宅属性的问题，而是金融属性，流动性来源跟住宅开发完全的不一样。住宅是卖给老百姓，价格操纵和非理性很容易出现，机构主导持有性的市场，泡沫不太容易发生，流动性的场景发生了变化。我们了解到第二个问题，金融的场景和金融组合的变化。过去开发是靠银行贷款为主，在存量的时代中，金融组合总结为四个重视。1、融资。现在CMBS已经有1000多亿的发行量，在短短的两年时间不到。2、类REITs，已经有几百亿的规模，完全实现退出的还是比较少的。3、公募REITs平台。开发时代的融资平台就是上市公司，境内不能上，就到境外上。商业领域就是公募REITs，我们要关注。4、私募基金行业，真正扩张的时候，表内已经没有办法了，利用外部权益性"杠杆"，用别人的钱帮你持有物业。四个重视跟过去的开发时代完全的不同。

组织结构和管理模式发生了变化，1，对人的能力要求不同，做开发和做持有运营是完全不同的概念，不是一个问题。2、组织的模式是不一样的，原来开发的标准是不一样的。3、你的模式是不同的。新的时代，第二曲线总结一句话，就是资产管理的时代，这是我的观点。

申 威：最近半年的工作，围绕两个方面。

一、我们帮助房地产做资产证券化，今天限什么都不能限房价，例如当地市场的价格到了8万或者是10万，政府限价6万到7万，按照政府的限价去销售的话，会出现亏损，甚至是赔本。我们现在拿到的一些项目，可以租赁的项目打包成为类REITs，做资产证券化。经营性的物业，最近做了12.6亿规模的CMBS，也是经营性非常好的酒店。我们做资产证券化的过程中，发现了几个问题。一个是项目的审批非常慢，另外，今年上半年银根紧缩的情况下，我们成功通过了证监会的审批后。发行的难度还是有的，很多金融机构目前对于资产证券化认购的谨慎程度还是比较高的。国外REITs产品没有给很严格发行的时间，国内限制的时间是半年。上半年金融紧缩的情况下，通常难以实现大额认购。我们认为未来租购或者是房地产健康的稳定，流着金融的血液，应该有证券化产品的支持，政策的支持，还包括模式创新。

我们给地方龙头企业做开发资金，我们有这样的团队和背景，我们对项目分析和风险控制做得比较到位。我们以股+债的方式帮助开发商融资。很多的金融机构明确说，除了中国百强企业之外，不给融资的，这样就限制了那些百强之外、非常有前景但项目是非常良好的企业。我们预估今年下半年还会有百强之外的房企遇到资金的需求和瓶颈，我们希望给更多的房地产企业提供金融的支持和服务。

【主持人钟伟】申总说为百强以外的企业提供金融支持，下半年对市场怎么看，准备进入哪些区域市场，做什么，钱从哪里来？

李晓东：这几年工作重点是专注于海外市场，我们发现一个现象。大量的中国房企出海，前几年以大企业为主，现在大企业国家政策收得比较厉害。现在投资热点转换比较快，包括美国市场非常的热，特朗普上台后，美国的经济可以说大家看好的居多，最近股市和房地产市场表现的比较好。欧洲市场经济非常的强劲，包括欧元的表现。去年是全球表现最好的货币，增长非常的快。澳大利亚的房价处于高点，有回调的压力。我们放在熟悉的南欧的市场，经济快速成长，将之前打磨出来的模式，迅速的推广复制。今年上半年在那里进行了3-5个酒店收购的案例。下半年有同等数目或者是更多旅游地产的项目，欧洲在任何的竞争中，都不会落后。欧洲旅游有独特的人文和历史文化，我们快速的向旅游地产转型，这是未来3-5年，都会朝着这个方向发展的趋势。虽然公司内部具体的事情抓的少一些，但是下面的人快速的成长。我们的团队做事还是非常的踏实和努力，沿着这个趋势发展。国内的房地产金融企业不是民营可以长期去玩的领域。

汪 浩：我们不是排名前20名的住宅类的上市公司，我们考虑下半年和未来几年的逻辑是完全不一样的，对于我们这样的机构来说，选对赛道，选对目标客户和产品。我们未来两年会坚持什么，看好消费升级和产业升级还有城市更新。消费升级带来新商业，产业升级提到了IT、科技和生物医药，会有大量的企业成长很快，这些企业是我们的目标客户。未来还是坚定的看好产业消费升级之下新商业和科技园区产品的需求。

第二，机构持有长期股权投资，这种方式比过去个人通过银行贷款购买住宅的方式会降低泡沫。北京、上海一年有多少资产交易都是非常的清晰。每家公司背后都有投委会，现金流是多少都很清楚。未来的资产都是由机构、股权持有的话，我认为可以有效降低资产的泡沫。

最后，希望未来的3-5年能够将类REITs和公募REITs尽快的推出来，将投了长期公寓，投了科技园区的资产能够有效的对接到资本市场。这样的话，可以化解去杠杆和降低风险是非常的有好处，谢谢。

王宏波：联合办公做的是什么内容，在此之前，企业租办公室只是租了场地，不能直接的使用场地，要继续的投资和改造，才可以更好的使用。随着企业的变化越来越快，需要灵活的租约，变化的面积，今天10个人，明年50个人。企业不愿意将写字楼变办公室产品，联合办公这个市场非常的大，国外已经做得很好，2017年差不多有50亿美元的营收。

【主持人钟伟】联合办公现在赚钱了吗？

王宏波：现在赚钱。我们用一个亿的投资，到目前为止，持有的合约在未来三年内还可以再赚一个亿。在去年是不可想象的，今年就做到了。13%的客户首选联合办公，跟过去不一样了，市场开始关注了，未来的2-3年不断的找钱，找新的方法，跟不同的机构合作，找好的租约，做好的产品，我们会持续的做下去。

周以升：对我们来讲，这一轮的资管新规后，去杠杆的过程是很猛烈的，除了资产层面，从原来普遍的七、八成的杠杆往五成下降，还有大量的信用债到期。我们认为在去杠杆的过程中，一线的城市来说，成批量的覆盖。这是比较好的投资机会，也是和谐的去杠杆的过程，股本金盘活了。

证券化也是盘活存量重要的工具，上半年包括租赁公寓，我认为商业地产中有很多很大的机会。

【主持人钟伟】一线核心区买政府强行打折好的资产，通过资产证券化或者是流动性盘活。

申 威：下半年无论是去杠杆或者是加杠杆，金融政策是否会宽松，是否会放水。我认为中小房地产企业的日子会更加的艰难，即使放水也是优先放给大的企业，资金流向不是特别需要的企业。迫切需要资金的企业，会更加的困难。之前我们跟信达资产有一个交流，明年上半年会有大量的资管计划到期，包括信托计划和金融的产品到期兑付。这是中小房地产企业比较艰难的时期，我们甄选房地产企业做地产融资的出发点，甚至比银行的风险控制还要严，我们的出发点是说，如果这个项目是你的，你来操盘，而不是简单的融资，这样的项目，你愿意来做，我们就可以选择这样的项目来做金融和结构化的设计。

我们希望在中小房地产企业融资的过程中，一方面可以帮助他们输出资金，输出管理，输出我们的团队和经验。另一方面，也可以跟大型的房地产企业合作，融资主体是百强房企，我们联合操盘，是这样的模式。

【主持人钟伟】如果在座是中小民营房企，进行一轮恐吓，恐吓的第二个目的找他们黄金湾合资，因为他们的资金能力比较强。

最后一个问题，各位会选择房地产还是互联网金融，为什么提这样的问题，2015年的时候，我将这个问题抛给任志强和大型的房地产行业，任总说再给20年，就像互联网少年一样创业，真的这样做了，他就错过了2016、2017年的房地产牛市，他将正在互联网泡沫中。

如果再给各位一次机会，选择你的主业，无论是地产金融，地产也好，互联网也好，您会选择做什么？

李晓东：20年太久了，那会还在给人打工，问题是没错的。中国的互联网金融我们是看着起来的，我有机会转的时候，没有转。再给我一次机会，我仍然坚定的继续在地产行业耕耘。

【主持人钟伟】谢谢，坚定不移。

汪 浩：互联网金融这个行业是非常好的行业，虽然最近出现了很多爆仓的事情，经过泡沫以后，会迎来再一次的增长。我对互联网长期是看好的，我们会选择房地产+金融+互联网科技的方向，适应未来的客户和产品的特点。

王宏波：联合办公运营目前才刚开始，对于酒店和长租公寓非常的年轻，还没有10年的品牌，更不要说20年的品牌，我们先坚持20年再说。

第二句话，运营行业有一个问题，我们这种租赁行业，必须要讲究方法，与业主共赢，这就是资产证券化，这是办公室运营行业必须要走的路，也是我们接下来要去探索的路。

周以升：很难说哪个好那个坏，还是要做正确的事情，互联网金融领域，你会发现有各种各样的问题。在互联网金融中，关键能不能在正确的道路上不受外界的诱惑，坚持自己的标准，这是最难的。我在4年前，我写过一篇文章《江湖之远，庙堂之高》江湖之远就是普惠金融，庙堂之高就是主流的证券化市场，那个年代主流的证券化市场没有打开，融资的需求以及投资的需求都被抑制了，大家被迫到了民间没有监管的地方，随着监管和金融创新的正规化后，大家就清楚了，给我们一个大道，可以去运行我们的商业模式。

申 威：我认为互联网是做增量，房地产做存量的空间是比较大的，因为增量是有限的，如果有机会做增量的工作。房地产行业，面临最大的风险，我认为是政策很多层面上，限购限贷限价和限买，对于房地产的某些阶段是严厉的。海南全岛限购，导致8万房地产从业人员流下了眼泪。互联网不会有限购限卖这些限制性的措施，互联网会更加的开放。如果让我来选择的话，未来做房地产+互联网的平台或者是业态，互联网+房地产结合的工作。

房地产人还是比较操劳的，我今天看任总退休后满头白发，我的大学同学在百度已是身家百亿，刚刚上市的小学同学也是小米的联合创始人，也身家百亿，他们活的很轻松，头发都是比较黑的，互联网的人士活得比我们更加的有朝气，房地产的人还是比较辛苦的。

【主持人钟伟】房地产行业是不容易的，在座的各位都是不忘房地产的初心，我来+互联网，而不是互联网来+我们。感谢台上的五位嘉宾分享了40分钟的时间。半小时之后美的之夜，颁奖晚宴再见。

【主持人】谢谢台上的各位给我们带来精彩的观点，人民日报刊登了一篇文章《结构性杠杆稳步推进》，去杠杆已经见到成效，下面是稳杠杆的成效，这样的判断是非常重要的，有可能会进一步的影响下一步的房地产行业和金融行业的进程。