重注三四线信托加杠杆，拿地狂魔“中梁”能否经得起资金的考验？

作者丨张译文

来源丨野马财经

中梁地产还能复制以往的成功么？

伴随境内融资成本的上升和相关政策的收紧，房地产企业开年后再次开启海外发债“补血”模式。Wind最新数据显示，2018年前两个月，境内房地产企业已公告计划发行的海外债券就达到24只，发行总额约120亿美元，比去年同期大幅度上升103%。

日前，中梁地产已启动赴港IPO计划也正是基于此，而中梁地产方面并未予以否认，该公司一位高管对外回应“不清楚此事，有一个负责资本运作的独立部门在推进相关事宜。”野马财经就其IPO相关问题，致电其官网电话，暂无人接听。

房地产行业从来都不缺少黑马，在过去的进程中，来自福建的诸多房企用急速扩张的激进法则，形成了一个看似还不错的“闽系模式”。如今，一家来自温州的房地产商也踏上了这条扩张道路并力图登入资本市场。

三四线城市百亿重注

中梁地产起源于浙江温州，现总部位于上海，业内名气并不靠前。但在温州这个曾经经历过炒房顶峰和泡沫破灭低谷的地方，中梁地产却是一家龙头房企，在温州打造了“首府系”、“国宾系”、“香缇系”等系列豪宅，其代表作有中梁·首府、中梁·国宾1号、中梁·香缇半岛。

2008至2010年，中梁地产销售额均超过30亿元；2013年，中梁地产以超过3000套的销售量和近100亿元的销售额，占据温州市场总量的三分之一和温州总销售额的四成。2015年，中梁地产集团全年销售金额为168亿元，创历史新高。

近几年，不管是国企、央企或者是偏安一隅的地方性企业都竞相奔跑在全国化的道路上。业绩逐年攀升的同时，2016年中梁地产年实现了集团总部搬迁上海的跨越，中梁地产的扩张野心越发凸显。

据中梁地产官网显示，在2015年中梁地产共录得21宗地块，拿地金额达到93亿元，布局了宁波、丽水、金华和台州等地；2016年共耗资246亿元拿下了68块土地；仅2017年4月和5月，中梁地产更是豪掷50多亿，接连以招拍挂和股权转让方式在江苏和浙江两省拿下12宗土地，并且首次进入嘉兴、衢州和绍兴等地级市。2018年，又布局湖北、山西、甘肃、广东、贵州、内蒙古等地块。

从布局的城市来看，房地产商一般会选择在一二线城市开疆拓土。然而，中梁地产将布局的重心放在了三四线城市，反其道而行的策略让人大为讶异。

中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟曾表示：“一线城市北京、上海的地价太高，竞争过于激烈，在与国企和央企的抢地大战中，中小型房企并不具备优势，即使抢到了地王，后期入市风险也高。反观三四线城市，虽然普遍陷入去库存的泥潭中，甚至部分三四线城市房价还有下跌，但是并不意味着没有市场机会。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉野马财经，从这几年中小型房企的成长来看，类似中梁等企业崛起速度很快，尤其是在高周转和销售业绩提升方面，动作咄咄逼人，总体上说可以认为是房企中的黑马类型。目前三四线拿地的成本可控，当然也不排除其后续会积极强化省会城市拿地。从实际情况看，其优势在于抓住了这一波三四线城市崛起的机会，总体上值得认可。

中梁地产的策略是一直“买买买”，2016年这家公司平均五天拿一块地，2017年更是平均三天拿一块地，每周有四五十块土地上报集团。

但问题恰恰也在于此。过于激进扩张路线必然对资金周转有非常高的要求。中梁地产的“输血”渠道是什么？

钱从何处来？

首先，通常的融资渠道是发公司债券。

野马财经（微信公号：ymcj8686）注意到2016年6月16日，中梁地产经中国证券监督管理委员会核准，以中梁地产旗下子公司梁商资本为主体，首次公开发行2016年公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。

据了解，这是中梁地产首次发行公司债券，而此前，中梁地产的融资渠道之一是和银行签订战略合作协议。

在过去的2015年，中梁地产先后和民生银行、浦发银行、中信银行、鼎信长城等金融机构签订了战略合作协议。

其中，民生银行将为中梁地产提供总规模100亿元的资金支持，鼎信长城将在满足相关投资条件的情况下向中梁投资总计人民币不低于30亿元资金支持。

其次，信托的支持。

2017年1月，在中国基金业协会推出的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》(简称《规范第4号》)后，北京、上海、广州、深圳、厦门等6个市场的房地产开发项目开始融资变难，拿信托、私募、资管计划里的资金去支付土地出让金的，更是在严禁之列。

但在三四线城市，由于监管部门并没有严格规定，开发商在拿地之后，依然可以动用信托、私募、资管计划等渠道的资金用于支付土地出让金。这使得房地产企业有机会在三四线城市高杠杆拿地，而中梁地产远高于同业的高增速就发生在这一背景下。

比如，2017年7月成立的四川中梁尊享1号集合资金信托计划(第九期)，就是一个可以用信托融资支付土地出让金的信托计划。

再则，发挥旗下子公司“金融属性”。

即上述提及的梁商资本在中梁地产“地产+金融”的模式中起到了不可或缺的作用。

梁商资本是一家私募基金管理公司，以私募股权投资母基金、房地产私募基金、家族财富管理以及创新互联网金融业务为核心业务，供全能型资产管理服务。

一直以来，中梁地产在极力拓宽融资渠道，但离一线房地产商的距离，还有很长一段路要走。

上海一私募总裁刘海伟表示，尽管很多银行和金融机构提供了整百亿的授信贷款额度，但是相对于后续企业的发展里程还远远不足。

严跃进也补充道，对于中梁地产来说，上市本身就是企业成长的一个重要标志，上市企业的机会远远大于非上市企业的机会。从实际情况看，这更多是考虑到了中梁本身的经营思路，尤其是做大规模和树立品牌的思路，而类似融资等更多是手段。

值得关注的是，如此布局缜密的背后，竟是一位47岁的年轻老板。

2017年的10月30日，中梁地产董事长杨剑上榜胡润房地产企业家榜，以185亿元财富上榜房地产企业家榜第24名，主要因为中梁业绩增长。而新进的10人中，他是最年轻的一个。

“从中小型房企的销售规模来看，基本上已经开始步入中型偏大的房企，所以若是资本市场方面可以给予更多的关注，那么成长性预计会很快。但是类似企业也需要关注当前市场降温等信号，不能盲目做业绩，而要更灵活做策略调整。”严跃进称。

现阶段，中梁地产反向单挑而行，频频在三四线城市拿地。在三四线城市深陷去库存泥潭之时，中梁地产的扩张路径能否复制过往同行昔日成功，经受住快速扩张带来的资金考验，这些问题还值得考量。