深度报告 | 中梁地产高速急行 三四线百亿重注钱从何来？

摘要：中梁地产“走出自己的路子”需应对什么样的隐患？中梁地产董事长杨剑所提出的“50辆宝马mini”的策略能否最终跑赢“10辆奔驰”？

观点指数房地产行业从来都不缺少黑马，在过往的市场中，来自福建的诸多房企用急速扩张的激进法则，形成了一个似乎颇为成功的“闽系模式”。如今，一家来自温州的房地产企业再次踏上了这样一条扩张道路。

在过去的六个多月，这家与央企“中粮地产”仅一字之差的房企，不仅完成了集团总部搬迁上海的动作，而且在浙江和江苏一连拿下25宗地块，甚至上演“帽子戏法”，一周拿下三地块，总地价超百亿元。

中梁地产制定了宏伟的蓝图目标：力推“长三角”区域深耕发展与项目发力，五年内突破500亿元的销售额，2-3年内实现上市，跻身中国中国房地产百强前30位。

然而，在房企纷纷回归一二线城市大势之下，土地的高昂成本与风险以及激烈的同行竞争，让中梁地产望而却步，转而求其次——“布局长三角潜力的三四线城市”。

三四线城市库存高企以及急速扩张对于高周转的要求相悖之下，这条有别于“闽系模式”的路径能否最终通往罗马？中梁地产“走出自己的路子”又需应对什么样的隐患？中梁地产董事长杨剑所提出的“50辆宝马mini”的策略能否最终跑赢“10辆奔驰”？

从温州到上海

中梁地产起源于浙江温州，是现为上海市浙江商会副会长的杨剑于1993年创立，在全国范围内，中梁地产名气并不大，但是在温州这个曾经经历过炒房顶峰和泡沫破灭低谷的地方，中梁地产是龙头房企。

据观点指数了解，中梁地产在温州打造了“首府系”、“国宾系”、“香缇系”等系列豪宅，其代表作有中梁·首府、中梁·国宾1号、中梁·香缇半岛。

2008至2009年，中梁地产销售额均超过30亿元，2010年为50亿元，而在2013年，中梁地产以超过3000套的销售量和近100亿元的销售额，占据温州市场总量的三分之一和温州总销售额的四成。

及至2015年，中梁地产集团全年销售金额为168亿元，创历史新高。中梁地产官网最新消息显示，5月，中梁地产温州、苏州、金华、台州临海等地项目首开或加推，实现总销售套数2000余套，销售面积30余万平方米，合计销售额超40亿元，预计2016年销售额将达200亿元。

业绩逐年提高的同时，这家房企在今年实现了集团总部搬迁上海的跨越，开启了由地方性房企向全国性房企的转变。

2016年2月27日，中梁地产集团总部在上海跨国采购中心正式揭牌，正式成为搬迁上海的房企之一，在学习“闽系房企模式”的路上成功地再进一步。

（来源：中梁地产官网、观点指数）

“学步”闽系房企

强扩张、快周转、高杠杆是闽系房企模式的精髓，实现规模的增长是其最终的目标。从细节方面分析，该模式的关键的三点即：

强扩张，通过快速拿地，扩大地产版图是“闽系房企模式”极速做大的的方法，这一逻辑往往折射了地方性房企寻求出路的迫切，因为如果不把规模做上去，在行业利润空间逐渐收缩和竞争更为激烈之下，企业在未来的市场上将很难再有立足之地。

然而，强扩张也意味着高成本，以曾经的闽系房企“黑马”阳光城为例，截止2014年4月，在高速强扩张的一年半里，阳光城共入手15块土地，累计拿地面积超过150万平方米，拿地金额共113.5亿元，比2011年和2012年两年拿地总和还超出许多，并且其拿下地块的溢价率均高达130%。

快周转，在极速前进的高压中，项目的高周转开发是“闽系房企模式”的标配，唯有快速周转才能保障企业的现金流以及最大程度地降低资金成本，这也是对企业莫大的考验。

高杠杆，快速拿地扩张意味着需要有强大的资金支持，地方性房企在缺失上市平台的融资渠道之下，融资成本必然相对较高。就连上市的阳光城在扩张时期，资产负债率也由2012年底的76.41%提高到2013年三季度末的86.82%，并且几乎用遍了包括贷款、信托融资、股权质押、再融资、地产基金、券商和基金子公司等通道在内的融资手段

另外，基于对提升企业资本运作能力和使得品牌步入国内一线阵营的考虑，将集团迁往上海等一线城市，往往也是闽系房企开启全国扩张战略不可缺少的一步。

闽系房企搬迁统计（部分）

（来源：观点地产指数）

曾经的福建房企泰禾、正荣、融信、三盛和阳光城等在经过这种模式的扩张之后，实现了从几十亿到百亿级的跨越。

但值得注意的是，这种“高杠杆、高周转”的模式也伴随着高风险，就如紧绷的弦易断，这种环环相扣的模式一旦某个环节陷入停滞，周转不灵，就将面临大的风险。

三四线百亿重注

从去年开始，中梁地产就开始频频拿地，并且将战略版图扩展至宁波、丽水、金华和台州等地，2015年共拿下21宗地块，拿地金额达到93亿元，预计今年拿地金额为150亿元。

截止目前，中梁地产今年已在诸暨、温州、台州、衢州、张家港、嘉兴、甪直、海宁、龙泉、舟山、新昌等15个城市获取25个项目，投资拿地近百亿元，并实现对绍兴、衢州、张家港、嘉兴、海宁、舟山六地的首次布局。

中梁地产4、5月份拿地汇总

（来源：观点指数）

从布局的城市来看，闽系房企选择在一二线城市开疆拓土。根据中原地产数据统计，2016年以来，一线城市累计出让土地110宗，建筑用地面积1126.88万平方米。而同策咨询的数据显示，闽系房企拿到了超过500万平方米的土地储备。

然而，中梁地产将布局的重心放在了三四线城市，反其道而行的策略让人大为讶异。

对此，中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟曾表示：“一线城市北京、上海的地价太高，竞争过于激烈，在与国企和央企的抢地大战中，中小型房企并不具备优势，即使抢到了地王，后期入市风险也高。反观三四线城市，虽然普遍陷入去库存的泥潭中，甚至部分三四线城市房价还有下跌，但是并不意味着没有市场机会。”

在中梁地产董事长杨剑看来，这一战略则是50辆宝马mini和10辆大奔之间的赛跑，“打个比方，如果布局全国一二线城市是开大奔驰，布局三四线是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会”。

值得注意的是，中梁地产看好的三四线城市是有特定限制的，从中梁地产拿地的城市来看，这些地块均位于浙江和江苏省的百强县，以及一些具有旅游资源的古镇和港湾。

或许也如顾继伟所分析：“长三角民营经济相对发达，例如浙江省就有百强县，民间资本活跃，相比于中西部城市，市民更具有购买力。”

此外，城市的发展空间和相对较低的土地成本也是中梁地产制定这一战略的缘由之一，据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，这类三四线城市后续可能成为长三角经济圈中的热点城市，并且此类城市的土地价格相对较低，投资的积极性会提高，对于财务成本等可能不会有过多的担心。

然而，“50辆宝马mini”要跑赢“10辆大奔”却不是容易的事。首先，快速扩张的模式决定了项目必须具有较短的周转周期，但是三四线城市的去化速度还有待考究，而且三四线城市的项目销售预期毕竟不如一二线城市的项目那般有保障；其次，快速扩张需要大量的专业人才和成熟的管理机制，以及提供品质产品和服务，能否短时间内配备这些“硬软件”也是一大考验；最后，需要警惕的是，在未来五年不排除市场会出现一轮的降温周期，后续的拿地和开工节点也是一道难关。

钱从哪里来？

中梁地产官网显示，6月16日，中梁地产经中国证券监督管理委员会核准，首次公开发行2016年公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。

据了解，这是中梁地产首次发行公司债券，而此前，中梁地产的融资渠道之一是和银行签订战略合作协议。

资料显示，在过去的2015年，中梁地产先后和民生银行、安信信托、浦发银行、中信银行、鼎信长城等金融机构签订了战略合作协议。

其中，民生银行将为中梁提供总规模100亿元的金融支持，安信信托将提供70亿元的资金授信，鼎信长城将在满足相关投资条件的情况下向中梁投资总计人民币不低于30亿元。

此外，中梁地产形成了”地产+金融”双轮驱动的战略，成立了旗下首家资本运作的子公司、私募基金管理公司——梁商资本，以私募股权投资母基金、房地产私募基金、家族财富管理以及创新互联网金融业务为核心业务，为专业投资机构、高净值人群、富有家族进行组合投资、资产配置，并提供全能型资产管理服务。

虽然中梁地产在极力拓宽融资渠道，但是有业内人士指出:“中梁离旭辉和融创还有很长一段路要走，短板在于资金炮弹不足。虽然民生银行、中信银行给了大几十亿或整百亿的授权贷款额度，但这还只能算是很初级的融资故事，地产基金平台还是形式大于内容，象征意义大于实际效用。”

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