中梁地产要当第二碧桂园？三天拿一地的激进财技会遭资金反噬？

中梁地产董事长杨剑

CFO就职未半年就离开，这或将给传出已启动赴港IPO计划的中梁地产集团有限公司（简称“中梁地产”）蒙上一层阴影。

对于赴港IPO计划，时间财经暂未能核实这一消息，中梁地产方面目前也并未予以否认。中梁地产是克而瑞2017年房企销售额排名榜前三十家房企中唯一未上市的公司。

据第三方机构克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜》，中梁地产集团有限公司（简称“中梁地产”）售额销达到757.9亿元，位居第25位，相比2016年底的第40名，上升15个名次。仅三年前，这家成立于1993年的老牌温州地产开发商的年销售额刚刚突破150亿元。

问题在于，部分媒体质疑中梁地产狂飙突进扩张的背后是这家房企系统化的融资手段、激进的跟投制度以及对楼市调控下的战略躲避。

真相果真如此吗？

避开调控：布局三四线

只要干不死，就往死里干——这是2017年底网络上流传的中梁地产浙鲁豫区域集团（中梁地产销售公司）悬挂的宣传标语。一位47岁的温州老板杨剑正带领中梁地产“攻城略地”，以每三天拿一块地、每个月新进入一城市的速度，试图复制碧桂园的规模化扩张。

诸如安徽省亳州市蒙城这样人口仅百万的县城，在中国地产版图上毫不起眼，但被中梁地产视为价值洼地。2017年3月，中梁在蒙城通过土拍市场拿下12万平方米地块，楼面价仅在千元/平米上下。自2016年起，中梁地产走出浙江省，在全国范围内布局三四线城市。

进军全国，中梁地产不惜重金。据《经济观察报》报道，2016年这家公司平均五天拿一块地，全年耗资246亿元拿下了68块土地；去年初至去年7月，中梁地产拿地资金已突破200亿元，获取土地60多块，平均三天拿一块地。这与杨国强曾推进的碧桂园二三线城市扩张路径极为相似。

中梁地产董事长杨剑做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”中梁地产的拿地策略可谓“不嫌小、不嫌远”。

克而瑞2017年全国土拍市场数据显示，2017年1到8月，中梁所拿土地中面积为5到10万平米的新增地块占到了总量的65%，相比2016年全年增加了28个百分点;而10到20万平米的新增项目则相比2016年减少了16%个百分点。

时间财经发现，中梁地产从2016年起开始走出浙江省，向长三角辐射范围内的三、四线城市扩张。2016年，中梁进入徐州、芜湖、赣州等地；2017年，中梁进一步向内陆扩张，进入豪州、景德镇、九江等地。

实际上，中梁地产在三、四线城市的布局也是避开楼市监管的权宜之计。据中原地产分析师张大伟分析，2016年底以来国务院推出新一轮楼市调控政策，但各地的限贷、限购、限价政策多由省会城市自行推出，三、四线城市在这一轮调控中多被定义为存在“去库存”风险，因此无论房企开发还是购房者置业都没有受到太多阻碍，这给了房企加速布局的机会。

县城的房地产市场对于中梁地产是一把双刃剑。2017年12月，住建部相关领导表示，部分三四线城市和县城库存依然较多，要继续做好去库存工作。这是住建部首次针对地县级城市提出“去库存”问题。

县城的楼市政策也存在不确定性。易居研究院智库中心主任严跃进认为，一些三四线城市去库存的金融和财政补贴“用力过猛”，极有可能推高房价，政策风向也会转为“限购、限贷、限价”的强监管。

尽管面临诸多市场和政策的不确定性，但在全国扩张的“高速路”上，中梁地产不打算“踩刹车”。董事长杨剑在2017年提出的目标是，到2021年销售额和总资产均超过千亿。

这个目标与网络上流传的另一幅中梁地产标语相呼应：要么交业绩、要么交尸体。日前，中梁地产官方网站宣称，2018年1月公司实现销售金额115亿元，单月完成2017年一季度的销量。

中梁财技：发债+银行+信托+跟投

对于地产企业来说，资金是非常重要的，中梁地产是在扩张的过程是如何解决的呢？

时间财经梳理发现，中梁地产主要有四渠道融资。传统银行信贷方面，中梁地先后取产得了民生银行、浦发银行和中信银行的综合授信，时间财经依据公开资料统计，其授信总额约在400亿元上下。

信托方面，中梁地产已经于2017起步，联合四川信托、安信信托、中信信托等发布了多个房地产信托计划。据用益信托网数据显示，截止2018年5月，其累计信托发行规模约为230亿元，多以项目公司股权为融资标的。

公司债方面，2016年6月16日，中梁地产经中国证券监督管理委员会核准，以中梁地产旗下子公司梁商资本为主体，首次公开发行2016年公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。

更令人印象深刻的是中梁地产的内部融资体系。据《经济观察报》披露，中梁地产项目跟投资金占比方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远高于行业水平。

一位前中梁地产销售公司中层告诉时间财经，为了匹配全国扩张模式，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这也碧桂园提出的高周转模式如出一辙。此外，中梁成立了八大区域集团，这种组织架构也和碧桂园十分相似。

对于近日传出的中梁地产筹备赴港IPO的消息，可以说也是公司获得融资的重要方式，只是还没成行。

不过，在传出筹备赴港IPO之际，据界面新闻报道称，中梁地产CFO罗俊加盟4个月就匆匆离职、转投中南置地。 时间财经联系了中南置地母公司中南控股的董事邱泽勇，他表示对这一人事变动不知情。

截至发稿，中梁地产的公关部及中南置地的宣传部均未回应时间财经对罗俊一事的问询。据悉，中梁地产的前一任财务负责人游德锋也只是任职了4个月，但公司的融资渠道一直在不断扩宽。

业内人士表示，中梁地产的扩张路径能否复制过往同行昔日成功，经受住快速扩张带来的资金考验，这些问题还值得考量。因此，IPO对其今后发展或将变得至关重要。（北京时间财经 岳嘉）