【行业概况】2019年房地产企业中报如何？

今年二季度以来，房地产企业融资持续收紧。目前，房企的信托、海外债等融资方式均受到明确的政策限制，债券和 ABS 等也面临较大的压力。在这样的背景下，房企的半年报报告表现如何？

一、销售及集中度

（1）销售额增速下滑

2019年以来，商品房销售额增速降幅明显。2019Q1商品房销售额增速仅 5.6%，为2015年以来的最低点。尽管在房地产“小阳春”的带动下，4月份增速提高到8.1%，但随着房地产融资政策收紧，商品房销售增速再次走低。1-7月份商品房销售额8.32 万亿，增速6.2%。

（2）集中度提高趋势放缓

上半年，TOP100房企销售额达到4.55万亿，同比增速-0.96%，增速明显降低。从集中度来看，各阶段房企销售额集中度提高趋势明显放缓。上半年TOP100房企销售额集中度64.3%，相比2018年略有降低；销售面积集中度提高1.5pct，放缓明显。

在销售整体增速放缓，集中度走平的趋势下，各房企销售增速出现比较明显的分化。从1-8月份的权益销售额来看，有部分房企出现了小幅下滑，超大型房企：碧桂园、恒大和万科均出现了小幅下滑，而增速较高的房企绝大多数销售额均在1000亿以内。

二、盈利能力

绝大大部分房企营业收入和归母净利润均实现了高速增长。从国内债券存量来看，大连万达、恒大地产、富力地产、华夏幸福股份和重庆龙湖较多，均在 300 亿以上。其中，大连万达、恒大地产、绿城集团等营收与归母净利润均出现了比较明显的下滑。

绝大部分发债房企营收和归母净利润均实现了快速的增长，铁建房地产、金科地产、华远地产、北京城建等企业利润增速较高。从各房企半年报披露来看，营收和净利润大幅变动的主要原因可以归结为销售房屋交付波动。

三、融资及偿债能力

（1）房企经营性现金流明显改善，投资性现金流微升

发债房企的经营性现金流持续改善，2019年上半年达到1008亿元，去年同期仅为-459 亿元。发债房企的经营性现金流入主要来自于销售回款，经营性支出主要为建安开支及拿地支出，推测近年来经营性现金流持续好转主要是由于“高周转”下销售回款较好。投资性现金流上半年为-4165 亿元，略好于去年同期-4908亿元。

（2）筹资性现金流明显下降

上半年，房企筹资性现金流量净额为4573亿元，相比于去年上半年的7910 亿元，降幅达42%。房企融资政策收紧从5月份开始陆续出台，筹资性现金流的大幅下降或不完全是由房企融资政策收紧造成的，房企融资结构的调整或也是筹资性现金流大幅下降的原因。

（3）房企预收账款（含合同负债）持续快速上升

2019 年上半年样本房企的预收账款（含合同负债）的总金额达到 6.0 万亿元，同比增长27%，增速小幅下行。周转率为2.85，相比于去年同期的2.69 小幅上行。在今年上半年房地产销售增速仅为6.2%的背景下，预收账款（含合同负债）的快速上行，反映出房企目前已经完成销售但尚未结算的项目量快速增长，房企后续将面临一定的建安开支压力。

 四、中报总结

(1) 在对房地产政策判断谨慎的情况下，未来房企扩张步伐或将放缓，行业集中度提高步伐或将放缓；房企目前的盈利水平仍然处于相对比较高的位置，绝大部分房企的毛利率仍然处于 20%以上的区间，高毛利是房企对融资成本承受能力的支柱。重点关注毛利率水平波动大的房地产企业。

(2) 从中报来看，经营性现金流量净额整体改善，筹资性现金流量净额下滑明显，现金流量净额下滑，在房企融资持续收紧的背景下，未来房企的现金流将继续承压；但目前房企存货去化时间减少，反映出房企对融资政策收紧的应对；房企杠杆略有提升，融资成本整体稳定，局部分化，未来或还将持续。

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