【热点解读】涉房融资为何惨遭严厉监管？

太平洋证券认为，本轮针对房企融资的调控政策之所以如此严厉，主要是由于房地产占用了过多的金融资源，特别是2019年上半年热点二线城市地王频出，跟房企融资泛滥有很大的关系。因此决策层下定决心全方位的收紧房企融资，将腾出来的金融资源用来支持制造业和小微企业发展。

房地产集合信托规模暴涨

2019 年上半年，无论是总的集合资金信托还是房地产集合信托，新增规模提升都非常快，同比分别增长33.0%和80.1%。房地产集合信托增长过快，接近翻倍（同比增长 80%），成为新增房地产信托规模提升的主力。特别是 2019 年第二季度，房地产集合信托单季新增3157亿元，创2010年以来最高，且超过了2018年各季度均值的两倍。

集合信托主要是信托公司自己募集的资金，其快速增长可能有两方面原因：

（1）余额宝等货币基金和银行理财收益率不断下行，P2P 等新兴投资渠道又频频出现违约，导致房地产集合信托低风险、高收益率的优势不断凸显，很多高净值客户加大了对其的配置力度。

（2）资管新规出台后，由于多层嵌套被禁止，银行理财资金参与房地产项目受到了一定的限制。作为替代，部分银行加大了直接代销房地产集合信托的力度，从中赚取代销费用。

房地产占用过多金融资源

（1）涉房间接融资占比创历史新高

如果结合央行发布的二季度金融机构贷款投向统计报告数据，我们发现涉房间接融资余额（包括个人住房贷款、房地产开发贷款和投向房地产的资金信托）已经占到社融规模的 19.7%，创历史新高，这还没有包括房企直接融资（如发行债券和股票等）。

（2）涉房贷款余额占比达历史高位

如果结合上市银行年报和半年报披露的贷款投向数据，2019年半年报的涉房贷款余额占比也达到了历史高位（31.7%）。上市银行在年报及半年报中披露的涉房贷款主要包括对公贷款当中的房地产开发贷款，以及个人贷款当中的个人住房贷款。

以建设银行为例，到今年6月底，建设银行贷款余额约为14.5万亿元，同比增长了7.8%。其中，投向房地产业的公司贷款余额为6449.5亿元，同比增长了6.2%；个人住房贷款余额为5.1万亿元，同比增长了13.3%。

截至今年上半年，建设银行的涉房贷款余额所占全部贷款余额的比例为39.6%，同期工商银行、中国银行、农业银行的这一比例分别为35.9%、37.9%、35.7%。

 本轮针对房企融资的调控政策之所以如此严厉，主要是由于房地产占用了过多的金融资源房地产占用了过多的金融资源，特别是2019年上半年热点二线城市地王频出，促使决策层下定决心全方位的收紧房企融资，将腾出来的金融资源用来支持制造业和小微企业发展。

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