【宏观经济】地产调控会因为经济下行而放松么？

2019年8月份消费与生产数据不及预期，经济下行压力加大，市场上降息呼声一片，放松房地产调控的声音也开始出现。那么，当前房地产调控应当放松么？房住不炒应当如何实现？

经济下行应不应该放松房地产调控？

为什么市场预期房地产调控可能放松？一是 2018 年以来房价温和上涨；二是房地产对消费具有拉动作用；三是基建受制于资金来源，恐怕难以托底经济。但放眼长远，房地产调控不应该放松，因为房地产对经济增长的挤出效应已经超越拉动效应：

一是中国房价收入比较高，高房价对消费的挤出效应占据了主导地位，降低房贷利率未必能够促进消费；

二是高房价对制造业投资的拉动效应小于挤出效应；

三是地产投资过高导致潜在经济增长率下滑，不利于中国经济转型升级；

四是高房价不利于中国人口生育率回升。

尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7个百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。倘若放松房地产调控，房价上涨预期再次升温，则房地产投资增速提升或将使得经济增速加速下滑。

如何实现房住不炒及可能出现的下跌？

房住不炒可以从五方面来逐步推进：需求层面堵疏结合降低房产投资属性；供给层面，成立政府专门部门提供低价公共住宅；推动财税体制改革和国有企业改革，保障公共住宅建设资金来源；立法保证住宅市场相对稳定；补贴居民，缓解房地产对消费的挤出效应。

随着房住不炒的落实和房价上涨预期的改变，房地产投资投机需求下降，刚需购买时机后移。房地产作为非标准化资产，流动性本来就相对较差。倘若房地产供求不能及时调整，房价存在大幅下跌的可能性。

房价上涨给居民带来财富升值的幻觉，房地产贷款的安全性使其成为银行信贷的重要资产，土地收入是地方政府的重要收入来源，使得房价下跌可能对经济和社会稳定造成一定冲击。

在此情景下，筹备足够的公共住宅建设资金至关重要。在房价大幅下跌时，通过政府专门部门收购房产，既可以稳定房价，也可以低成本获取公共住宅。

房住不炒对大类资产配置的影响

当前，中国家庭大部分资产配置在房地产上，金融资产占比远低于美国。根据《2018 中国城市家庭财富健康报告》，目前中国城市家庭财富管理不够健康，一方面住房资产占比高达77.7%，远高于美国的34.6%；金融资产占比仅为11.8%，远低于美国的42.6%；工商业资产占比仅为5.6%，也低于美国的19.6%。

较高的房产比例挤压了家庭的金融资产配置和工商业资产配置。随着房价刚性上涨预期被打破，资金流入金融市场，无风险利率有望下行。倘若科创板能带动中国资本市场健康发展，监管当局加大对上市公司违法违规的查处和惩罚力度，上市企业公司治理水平提升。消费增长叠加减税降费对企业盈利的支撑，中国有望迎来股债双牛。

以上内容仅代表作者的个人观点，不构成投资建议，投资者应基于审慎的态度做出自主决策，风险自担。

文章及图片来源：网络，如涉侵权，请联系我们。