山西信托项目兑付无期 未来房地产信托或趋于保守

(一)看似无懈可击的投资标的

“当初，山西信托把这个项目说的天花乱坠，抵押物都是足值足额的，肯定没问题，结果真的出事了，之前保证的一样都没做到。”投资人王女士爆料。

2016年，山西信托发布了一个叫“信实59号”的信托计划，给投资者勾勒出一个堪称完美的大饼，最后却把大家一起拉进了“兑付无期”的泥潭。

从尽调报告来看，这个规模达5千万的信托计划，募集资金用于山西省的临汾市金洋州房地产开发公司的一个项目，荣华世家后续工程建设，分1.5+1年和2+1年，收益率在10%左右，每年分配一次收益。

借款人金洋州在山西临汾是个知名的开发商，资产结构相当优秀，13年—15年10月的资产负债率均保持在40%以下。尽管14年受房地产市场萎靡影响，金洋州速动比率下降，但仍优于同行，并且随着经济回稳和房地产销售政策逐步放宽，各项盈利指标从15年开始回升，前景一片大好。

投资项目荣华世家，小区总规划建筑面积约10万平米，位于临汾市中心位置，距离学校、医院都不远，佳通便利，配套完善。

(二)还款能力看似强劲

当时，该项目已累计认购三分之一，剩余三分之二可供出售，按照协议价4500元/平方米来算，全部销售预期可收回约2.8亿元，本息偿债覆盖率430%。此外，其他项目还有1.3亿元未销售的尾房，可作为本项目第二还款来源。

如此强劲的还款能力，要应付5千万的贷款，看起来似乎游刃有余。该信托计划还以岳秀庄园在建工程作为抵押，实控人李保林夫妇提供无条件、不可撤销连带责任保证。

尽调报告显示，岳秀庄园在建工程位于山西省临汾市平阳北街8号，面积13249㎡，估值1.03亿元。由此来看，抵押物要覆盖贷款本息也完全没问题。

值得注意的是，2016年，是房地产市场全面开花的一年。整个行业在“去杠杆”的大背景下，完成了新一轮快速上涨。全国房地产开发投资总额102581亿元，首次超过10万亿，是1997年投资总额的32.3倍，同比增长6.9%;全国商品房销售面积继2013年后再创新高，为15.7亿平方米，同比增长22.5%，增速比2015年提高16个百分点。

市场一片欣欣向荣，老板提供了三重保护，投资标的本身也非常出色，一切看起来都这么完美，已有多年投资经验的王女士，很快就投了300万进去。

参与该项目的另一位投资者，已有60高龄，上有80多岁双目失明的母亲，妻子患有精神分裂症，祖孙三代六口一直挤在一间60多平米的旧房子，其一直想给家人换个更舒适的居住环境，获悉这个信托计划后，也将全家几十年省吃俭用辛苦积蓄的血汗钱300万都投了进去，希望可以用本息去换个大一点的房子给全家人住。

然而，万万没想到，一朝梦醒，所有的美好都破碎成了玻璃渣渣。

(三)楼盘烂尾，业主投资者叫苦连连

2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与此相关的政策陆续出台。2017年—2018年，房地产行业热度开始降温，无论是开发投资还是商品房销售，增速都开始回落。

加上外部环境复杂，整个房地产行业的融资环境持续收紧，债务风险进一步加剧。

信实59号的投资项目荣华世家，更是从17年年初就开始出现问题。从网上流传的一份山西省临汾市尧都区人民法院查封公告可以看到，早在2017年1月27日，荣华世家就有24套房因民间借贷纠纷被查封3年。并且，金洋州还把查封房也拿来一并出售，害的业主苦不堪言。

如今，荣华世家已经彻底变成一个烂尾楼项目，有准业主在网上发帖称，“我们300多户业主面临无家可归的境地，与开发商签订的购房合同约定2017年12月20日交房，但时至今日荣华世家项目工地蒿草丛生，满目疮痍，地库、地暖、强弱电、管路、电梯、玻璃门窗无一到位。”

还有准业主向当地政府反映这一情况。临汾市委社情民意办公室在回应中称，目前该公司因债务纠纷，荣华世家项目256套住房及预售资金监管账户被法院查封，造成企业资金短缺，后续工程无法按时施工，导致延期交房。

楼盘烂尾，不仅让付了预售款的准业主有苦难言，还波及到了当初看好这个项目前景的投资人们。

王女士表示，信实59号从17年就开始爆雷，一期出现逾期;到了18年，二期也开始逾期。

2018年1月24日，山西信托发给王女士一份信托计划兑付情况报告，显示自2017年一季度起，借款人就因房地产项目销售不畅导致资金紧张开始无法按期、足额付息。

天眼查数据显示，金洋州从18年3月就开始被法院列为“失信被执行人”，也就是我们常说的“老赖”。与此同时，其还陷入诉讼泥潭，如今涉及法律诉讼90起，其中，“民间借贷纠纷”41起，将近一半。

并且，从裁决书来看，金洋州早在多年前便频繁使用高息民间借贷来进行融资，借款时间横跨2012年至2018年，借款从数十万元至数千万元不等，利息多在月息2分左右，这意味着年化利率基本约为24%，足见其资金链之紧张。

项目出现这么大的问题，山西信托有没有如尽调报告里说的，密切关注借款人工程进度、销售情况和还款情况?出现借款人违约，有没有尽职尽责地去蹲点调查并催收?

投资人认为其远没有做到这一点，王女士指出，信托计划在17年就开始出现逾期，但是山西信托却没有及时采取措施，直到18年2期也爆雷才开始行动。

2018年7月30日，山西信托终于扛不住，发布了信实59号项目进展情况报告，称已经给项目受益人分配了部分收益。

“这基本是最后一份公告，17-19年的利息到现在都还没有兑付。”王女士称，并且在那之后她再打电话联系山西信托工作人员，都是互相推诿。

“项目负责人已经换了好几个人，现在又被转到保全部门。每次打电话都说没有兑付时间表。”

(四)抵押物被私自出售6000平

从尽调报告的介绍来看，如果项目出现爆雷，应该还可以从抵押物那里拿回损失才对，然而事情并没有这么简单。

从天眼查数据获得的一份裁定书中看到，2018年4月9日，法院申请对金洋州的36套商铺进行拍卖，结果都流拍了。于是，山西信托又申请以36套商铺变卖保留价抵债4200万，法院在2019年5月16日裁定予以支持。

对此，王女士指出，8月下旬，他们从山西信托官网公告中看到这个消息，但是当时公告只提及房屋数量和抵债金额，并没有表明这些抵押物的总面积是多少。

“在我们的再三追问下，他们才说出面积总共7000平米。”这与此前合同跟尽调报告中提及的13000平米抵押物相去甚远。

“另外6000多平米已经被债务人私自售卖了。”王女士称。

如今，打开山西信托官网，该公告已被删除。

此外，山西信托还存在“发新还旧”的嫌疑。王女士指，“尽调显示借款人存续对外担保1200万，担保对象是山西信托信实30号集合资金信托计划，巧合的是，就在信实59号成立的第二天，山西信托就发布信实30号一年半期的清算兑付公告，其1200万本息得到全额兑付。”

(五)深陷违约泥潭

天眼查数据显示，山西信托是在02年由山西省信托投资公司改制而成，注册资本13.57亿，实控人山西金融投资控股集团，持股90.7%。许多投资者会选择山西信托，也正是因为其身上笼罩着的国资光环。

然而，从财报来看，山西信托这两年的业绩可以用“惨淡”二字来形容。2018年，其全年净利润仅1408万，同比下滑72.79%，行业排行倒数第三。今年上半年，其业绩进一步下滑，营收1.05亿，同比缩水34%;净利润上半年仅有2562万，同比直降了62%。

对此，山西信托的官方解释为，“行业受托管理资产规模的下降，及风险项目个数的持续增长”。

实际上，自2013年卷入“联盛能源破产案”后，山西信托的业绩就因信誉受损而变得一蹶不振。2013-2015年，山西信托的营收从6.1亿腰斩至3.1亿，净利润从2.1亿蒸发至9300多万。

到了2018年，山西信托又接连陷入违约泥潭，除了信实59号，爆雷的还有信实55号、信达3号、信实58号、信远36号、信卓1号等。

其中，对于信卓1号的违约，山西信托最近给出了一份解决方案，尽管投资者都不太满意，但至少还有回应。而对于信实59号，山西信托给投资者的却只有一句话：你们再等等。

“当初给我们的尽调报告只写了项目多么多么好，却没有披露风险。项目爆雷了，也不积极主动跟我们沟通和解决问题，一句等一会，就让我们这么多投资者等了足足2年，现在还要等，也不表态，也没有时间表，那到底要等到什么时候呢?”

“受人之托，代人理财”，本是信托行业的初心所在，山西信托对项目违约的处理态度让王女士非常生气，她认为，如今山西信托只有尽一切努力兑付，才能重建投资者的信心。

(六)爆雷频发，引发信任危机

金洋州不是第一家爆雷的房企，山西信托也不是第一家违约的信托公司。

2018年以来，随着监管力度全方位持续收紧，越来越多房企陷入资金困局，据人民法院公告网显示，今年1月至10月底，有大约408家房地产公司被法院裁定破产清算。

这也引发了大规模的地产信托违约事件发生，山西信托、安信信托、光大信托等纷纷中招。大规模的地产信托违约，严重伤害了这一类产品在信托投资者群体中的信誉。

云南信托研究部近期发布的研报指出，今年第三季度投向房地产领域的信托产品，发行规模为2079.70亿元，环比下降28.46%。

经济下行压力是影响信托公司展业的最大因素，今年以来，信托在房地产行业已经吃了不少罚单。据不完全统计，今年前三季度，“涉房”罚单已超过120张，罚款金额逾亿元。

由此来看，未来信托公司在开展地产业务时将趋于保守。