刚刚广东这座城市也放松限购了，股市低迷不前，楼市春天还会远吗

刚刚，又一个城市放松限购!

11月29日，佛山市发布购房新政，根据佛山市人力资源和社会保障局官网披露，为进一步完善人才住房政策，在佛山市工作，本科及以上学历，首套房不受任何户籍、个税、社保限制。这也意味着，在房住不炒总基调之下，广东佛山成为继天府新区成都直管区、上海临港片区、南京六合区和海南三亚之后，又一个定向对人才松绑限购的城市。

不止佛山，全国多城加入楼市松绑大军

佛山在过去几年经历多轮楼市政策调整。2011年开启限购，2014年成为广东省首个放松限购城市，2015年全面放开限购，2016年开始又一轮限购，2017年继续加码限购。

11月29日，广东佛山市人社局联合佛山市住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。

政策理解起来很简单，就是说只要你在佛山工作，具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制，就可以买买买。由于人才设置门槛并不高，政策一出也引起市场极大关注。

继佛山限购松绑之后，深圳房产政策也开始微调。

12月2日，深圳市深汕特别合作区管理委员会发布《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》，这也是冻结了两年的深汕合作区房地产市场，正式启动过渡期商品房销售工作。包括合作区内家庭限购2套(包含商务公寓)，成年单身人士限购1套;合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购;只限个人购买，相关部门将实施销售价格指导;商品住房和商务公寓限售5年。

定向对人才松绑限购，并非仅有佛山一例。除了佛山以外，近两个月以来，已经有南京、天津、海南、上海等城市陆续因城施策，纷纷开启抢人大战，其中就包括过去被称为“最严限购区域”的四川天府新区成都直管区。

11月25日，四川天府新区成都直管区被曝出放松限购的消息，对三类人员买房不再设置户籍、社保等限制，主要是针对直管区招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才。天府新区本身就属于成都楼市较热的板块，过去也是投资投机需求较大的区域。虽然上述三类人员购房不受限制，但是买了之后却有5年的限售“解禁期”。

10月15日，南京、天津、三亚三座城市同一天出现了限购“松绑”的消息，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“各地以人才为名的方式松绑将成为趋势，预计后续将会有更多城市加入，对人才购房进行限购松绑，进一步因城施策吸引人才落户。”

近期一城一策实施城市及情况

行业洗牌加剧，地产行业发展空间巨大

曾经高呼“活下去”的万科如今依旧活得很好，截止今年前11月，万科累计实现合同销售面积3697.4万平方米，同比增长2.73%，合同销售金额5735.3亿元，同比增长5.44%，而同期不少中小房企却走到了破产的边缘。

金融去杠杆，行业融资难，加之销售遇冷、拿地困难、债务违约，不少承压的房企坦言“活下去太难”。此外，据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量高达446家，这也意味着平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，数量创历史记录。经济学家马光远还断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉!”。

受前11月房企销售业绩的提升作用刺激，12月份以来，港股内房产持续走强，融创中国连续两日收出阳线，12月3日更是站上近半年的股价高位，并且从全年来看，融创中国在2019年同样收获颇丰。

中金公司发布报告称，建议投资者积极加配内房股，预计内地房地产销售面积将加快下滑，政策端在因城施策的框架下将有更大的灵活调整空间，有望带动地产股估值修复实现40%以上的收益。

降息与部分城市相继放松限购，房地产市场能否迎来小阳春?就在11月20日，央行再次降息，将1年期MLF中期借贷便利，和7天期逆回购利率下调5个基点，央行同时将5年期的LPR(贷款市场报价利率)下调5个基点。由于贷款市场报价利率，会直接影响到房贷利率。如果房贷利率下降，刺激了买房的需求，是否会带来房价的上涨，以及房地产股票将表现如何，均引起投资者的关注。

少数派投资表示公司一直看好一些大型的地产公司，但判断依据并不是房价。在少数派投资看来，中国城市居民的人均居住面积并不高，换个角度来说，中国的地产行业，仍然有发展的空间。同时，中国国目前的城市化率在60%, 如果要达到发到国家的75%-80%的水平，那就还有很大的发展空间，这个过程还可以持续15到20年。

少数派投资也指出，房地产行业有发展空间，并不意味着每一家公司在任何时候都是值得投资的。在房价难以大幅上涨的情况下，如果租金成本高，同时资产增值的收益难以覆盖房贷利息和折旧，那么房地产企业就会有比较大的压力。相比较来说，一些优质公司的股票，是收益风险比更高的选择。

中金公司认为，2020年房地产销售整体仍将保持平稳，预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。其中一二线城市销售面积走平，三四线城市虽趋势向下，但不会大幅失速。从季度间变动趋势来看，明年一季度销售增速或延续今年四季度的走弱态势，二季度开始边际回升，三四季度持续上行，全年整体呈现“前低后高”走势。

方正证券也在最新的研报中指出，目前累计销售金额突破千亿的房企已达29家，集中度持续提升趋势不变。部分三四线城市的棚改余音仍在。近期多地落户政策放开，预计地产销售边际受益。整体板块的估值较低、持仓低、股息率较高，建议关注四季度板块估值修复逻辑。

华创证券也表示，2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情;预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位。