泰禾信托纠纷背后，760亿担保和高息举债

陷入流动性困境的泰禾，近期面临一场信托诉讼纠纷。

日前，西藏信托因借款合同纠纷，对泰禾集团、黄其森、福建中维地产、东莞金泽置业等6个被告提起诉讼。案件将于2020年2月11日在北京市第四中级人民法院开庭。

东莞金泽置业是东莞市“泰禾新天地”楼盘的项目公司。2016年4月20日，泰禾集团通过旗下全资子公司福建中维3.56亿元价格受让卢泽芳和王照文持有的东莞金泽置业80%股权，股权转让后，王照文、卢泽芳仍继续分别持有东莞金泽8%和12%股权。

2017年4月，西藏信托向东莞金泽置业发放信托贷款，作为担保措施，福建中维、王照文、卢泽芳分别将所持东莞金泽置业80%、8%、12%的股权质押给西藏信托，同时泰禾集团及黄其森个人提供连带责任担保。

一般来说，信托的放款期大概在两年左右，市场猜测可能是信托违约导致的起诉？

这是泰禾今年第二次涉入信托诉讼纠纷。今年4月份，中诚信托将公司和世茂房地产子公司增城荔涛诉至法院，法院裁定冻结公司和世茂房地产子公司名下银行存款13.43亿元。一个月后，公司完成偿付，冻结才被解除。

泰禾信托纠纷的背后，两个关键词，信托贷款和担保。这两个是泰禾资金的命门。

泰禾650亿非银融资额！

据2019年中报显示，公司的非银融资额650.25亿元，占比58.94%，融资成本为10.13%。

一般来说，非银融资主要是信托和资产管理公司，融资成本比银行贷款和公司债的利息高。

据年报显示，2016年至2018年，公司来自非银融资渠道的资金分别为269亿、829亿和842亿，占总融资比例分别为35.74%、61.24%和61.27%。同一时期，来自银行贷款的占有比重，则从41.06%降至18.00%。

2016年至2018年，公司融资总额分别为754亿、1354亿和1375亿。

2017年是泰禾猛加杠杆扩张的一年，公司的融资总额同比大涨近100%，新增融资额基本都来自非银融资渠道。这一年，非银融资渠道新增560亿，同比大涨208%。

2017年，泰禾非银融资渠道融资额大涨，而信托的放款期通常是两年，所以，2019年的信托纠纷也就是意料中的事。

2017年，正好是楼市正旺的时候，泰禾通过高息的非银渠道加杠杆扩张，在2017年末，黄其森也是豪言万丈：“ 2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元” 。黄其森说这个话，还是有原因的，毕竟公司2017年的融资总额上涨了近一倍。

2018年，在楼市调控的背景下，泰禾的销售额并没有如黄其森所愿。据黄其森对外公开披露，泰禾2018年销售额为1300亿，未达到其在2017年设定的2000亿销售目标。

通过非银渠道借了很多高息资金，但是，公司的销售情况远未达到销售目标，这个时候，公司的现金流就会陷入困难。

2018年开始，泰禾的资金链困境就已经显现，2019年，大股东的股份一度因借款纠纷被法院全部冻结。

760亿担保余额！

2019年11月28日，泰禾集团公告称，“截至本公告披露日，公司实际对外担保余额为760.32亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的411.9%，公司不存在逾期担保的情况。”

760亿担保余额，占比公司归母净资产的411.9%，这一比例已经非常高了。

西藏信托的合同纠纷中，泰禾集团和黄其森涉及担保，那么，760亿担保金额里，还有多少潜在担保风险呢？

在年初引进战投失利后，泰禾解决资金链困难的途径主要是，变卖资产和海外发债。

2019年，泰禾多次出售项目，累计回笼资金超过百亿，其中，同为闽系房企的世贸接盘了多个项目。

2019年7月，泰禾发行了4亿美元规模债券，期限三年，年息15%；2019年9月，发行1亿美元，期限一年，年息11.25%。15%的年息，利率之高，当时也是引发市场热议。

2019年上半年，泰禾的融资成本为9.3%，较2018年的8.52%，上升了0.78个百分点。

2019年9月末，公司货币资金147亿，短期借款62亿，一年内到期的非流动负债243亿，货币资金占比短期有息债务0.48，短期现金流还是很艰难。同时，公司的长期借款567亿，应付债券154亿。

据克而瑞最新统计数据显示，2019年前11月，泰禾集团的全口径销售额为689.2亿元，而去年同期是1110.4亿。据此计算，泰禾销售额同比下降37.94%。

销售额同比大幅下降，主要原因有两个：一是公司出售项目后，导致可售资源变少；二是公司产品大多是豪宅，销售情况不佳。

销售回款同比大幅下降，融资成本还在继续攀升，泰禾的现金流困境可能还要持续！

泰禾在资金方面，一直有点激进，比如影子泰禾可能带来的表外负债问题，这还不是台面上展现出来的问题。

泰禾的资金链问题，是在2017年埋下的。当年高息举债扩张，遇到楼市调控和房企融资环境遇冷，出现了持续两年的现金流问题。