胡葆森身后站着一位“金主”

建业地产董事会主席 胡葆森

乐居财经 展浩博 发自郑州

胡葆森又卖了一家公司。

日前，乐居财经获悉，原建业旗下控股子公司太康县建城房地产开发有限公司（太康建城）发生股权变更。

持股太康建城51%的建业住宅集团退出股东行列，变更后，太康建城由宁波江北瑞泉投资管理合伙企业（瑞泉投资）和河南省龙邦实业发展有限公司（河南龙邦）各持股51%、49%。

太康建城的控股股东由建业变为瑞泉投资。而瑞泉投资控股股东则是，河南建业投资控股有限公司（建业投资）。

胡葆森将建业住宅旗下子公司转给建业投资，看似是一桩内部转让，实则不然。建业投资背后真正实控人乃是百瑞信托。

没错，又是百瑞信托。这是一家与胡葆森和建业有着千丝万缕联系的信托公司。近年来，建业频频卖子，其接盘对象也多是这家河南本土信托巨头，百瑞信托。

从百瑞信托庞大的投资版图中，不难发现其与建业错综复杂的股权投资关系。

在百瑞信托直接投资的61家企业中，与建业紧密相关的公司不在少数。比较典型的比如建业投资、河南建业建材商贸、河南建祥装饰工程有限公司等，其中百瑞信托持股比例从20%~60%不等。

从投资、建材商贸到装饰工程，百瑞信托投资建业涉及领域相当丰富。而这还仅是一部分。

近日，胡葆森操刀的河南建业华谊兄弟电影小镇大火，就连复星董事长郭广昌到访后都赞不绝口。而这一汇聚各路网红的打卡圣地，其背后也隐藏着百瑞信托的身影。

乐居财经查询河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司股权结构发现，建业和华谊兄弟持股比例分别为：65%、10%，而另外的25%股份则由百瑞信托持有。百瑞信托的持股比例甚至超过项目主要合作方华谊兄弟。

建业华谊兄弟电影小镇于2019年9月21日举行首映礼，并于次日开始试营业。而百瑞信托的进驻，正是在小镇开业后不久。

2019年12月31日，百瑞信托接替河南置腾商务服务有限公司，成为持股河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司25%的第二大股东。

文旅项目落地后引入信托持股，可以看到胡葆森谋求轻资产化的项目运营逻辑。而轻资产运作，正是胡葆森近年来频频强调的发力重点。

为此，2019年9月，他特意请来凯德集团原总裁林明彦担任建业非执行董事。

得益于成熟的房地产信托基金（REITs）运作和资管模式，凯德的轻资产历来为业内效仿。虽然国内尚未出台明确的房托基金制度，不过在运用信托进行房地产融资开发方面，胡葆森却堪称手法娴熟。

信托融资方面，与建业“交情匪浅”的同样是百瑞信托。

两者信托合作项目，仅市面上可公开查到的就有不少。诸如2017年百瑞信托宝盈709号（建业凯旋）、2018年百瑞信托宝盈710号（建业花园里）、2019年百瑞宝盈760号集合资金信托计划（建业地产6号基金）等。

各项信托计划中，募集资金额度从1.5亿元到5亿元不等，年化收益从7%到9%不等。资金用途多是用于建业具体房地产项目开发建设。

以百瑞信托宝盈710号信托计划为例，所募集资金是用于建业花园里项目后续开发建设。

引入信托投资、利用信托融资之外，胡葆森与百瑞信托间的高频交易往来，也不免引来市场对其“明股实债”的质疑。

所谓“明股实债”，顾名思义，也就是为优化财务报表，企业将负债资金以股权形式计入子公司，同时约定回购条款。在不失去对子公司控股权的情况下，既实现了有效融资，又能显著降低负债，可谓一举三得。

鉴别企业是否存在“明股实债”的一个重要方法就是：计算少数股东权益比与少数股东损益比的差额。一般来说，该指标值越大，存在“明股实债”的可能性就越高。

建业2019年报显示，2019年建业少数股东权益为28.84亿元，对比2018年的14.33亿元，翻倍有余。不过少数股东损益只增长了53.8%。

少数股东权益损益增长不成正比，结合2019年内建业多笔项目出售动作来看，是否存在明股实债值得推敲。

2019年4月8日，建业地产曾披露一笔股债权转让交易。公告称，建业全资子公司河南龙宇作价13.35亿元，向百瑞信托出售旗下金水项目债权及49%股权。

乐居财经查询获悉，该项目公司为郑州建业智慧置业有限公司。2019年3月28日，郑州建业智慧置业发生股权变更，交易完成后，河南龙宇与百瑞信托分别持股51%、49%。截至目前，该项目持股状态未发生变化。

不过该项目控股方河南龙宇的股权变更历史则值得推敲。

2017年12月27日，由建业住宅全资控股的河南龙宇发生股权变动，百瑞信托进入其股东行列，与建业住宅共同持股。

不过，2019年2月15日，建业住宅再次从百瑞信托手中收回股权，河南龙宇再次变为建业旗下全资子公司。

换言之，出售子公司股权给百瑞信托继而收回，建业已有先例。