公募REITs跨出资产证券化一大步

　　德邦基金总经理、公募REITs工作小组组长陈星德表示，此次推出公募REITs跨出了资产证券化一大步。借助公募REITs，进行逆周期调节，能有效盘活不动产市场中的存量资产，对防范债务风险、降低地方政府负债率、提高企业持续投资能力有着重要意义。

　　提升服务实体经济效率

　　在陈星德看来，REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁，将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接，提升资本市场服务实体经济的效率。

　　在陈星德看来，大力发展公募REITs产品，有利于引导金融机构将债权转为权益投资，有效降低存量不动产的杠杆负债率，降低影子银行风险，解决期限错配和高杠杆等突出问题。

　　举例来看，公募REITs可上市转让，以解决市场投资者的投资时间和项目运营时间的错配。又如，公募REITs设置强制分红制度，有利于满足投资者对收益和现金流的要求。

　　此外，陈星德提到，对于希望参与基础设施投资管理的民间资本或产业资本，可以通过投资公募REITs，低成本地实现对基础设施项目的投资。地方政府、国有资产管理部门，可通过公募REITs实现从管资产到管资本的转变，提高国有资产的市场价值和运营效率。

　　关注公募REITs投资风险

　　一般来讲，类REITs通过私募类的专项计划实现资产证券化，并以私募方式出售给合格投资者，通过结构化分层，满足不同投资者的期限和评级需求，其大多数仍为债务性融资。此外，目前国内类REITs产品在投资者资格、募集方式、上市交易等方面多有限制，并未实现公开募集和公开交易上市。

　　在陈星德看来，此次推出的公募REITs，要求基金取得基础设施项目的完全所有权或特许经营权，是一种权益型产品，与类REITs产品有本质不同。此外，通过网下询价和基金销售机构，可向公众投资者公开募集，并且可以在证券交易所申请上市交易，是真正的可公开募集和上市交易的金融产品。

　　但陈星德也提到，考虑到其为权益投资，投资者也要关注投资风险。其主要风险有：一是租赁市场疲软，租赁需求减少会使物业现金流降低。二是利率上升，利率上升会减少所有人的利润，也会降低REITs收益率的吸引力。三是物业的价格下滑。四是REITs的管理能力，包括对金融管理能力，比如管理负债水平和项目管理能力。

　　对于基金公司来讲，陈星德表示，公募REITs在基金发行定价方式、估值方式、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性，对目前基金管理公司来说，是一个全新业务领域，存在巨大挑战。