万科551亿广信资产包找来七个帮手：设立196亿信托计划、期限7年

来源：上海信托圈

自2017年6月29日以551亿元竞得广东国际信托投资公司资产包的万科孤军奋战了整整3年。

在第3年的最后一天，这个史诗级的项目终于对外公开了最终的战略投资者名单，除了信达资产、绿景集团、文一地产，其余4家均为名不见经传深圳企业。

万科公告显示，这7家企业发起了一个规模为196亿元、存续期长达7年的信托计划——中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划。

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信托计划规模196亿元，期限7年

这7家公司共同委托中信信托发起成立了“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”，其中信达资产持有信托计划50%份额，深圳市绿景华城持有20%份额，上海瑞塘、深圳琳珠凯粤分别持7.5%份额，深圳景阳投资、深圳兴远、深圳勤升分别持5%份额。信托计划规模为人民币196亿元，存续期为7年。

该信托计划用来收购广东国际信托投资公司资产包项目公司——广州市万溪企业管理有限公司（简称“广州万溪”）50%股权。

在这个信托计划中，占比最高的是信达资产，该公司是广信资产包的核心债权人之一，3年前也曾参加过这个资产包的竞拍，是当时颇具夺标实力的热门企业之一。绿景华城的背后是旧改经验丰富的绿景集团，其余公司穿透股权后，可以发现文一地产、琳珠集团、深圳市广胜达建筑工程有限公司等深圳本土企业的身影。

此前万科已对广州万溪投入470.4亿元，其中80亿元为股权投入，390.4亿元为股东借款。

据悉此交易将采用“股权+债权”的方式，万科将广州万溪50%股权以70.4亿元转让，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元；同时，根据“同股同投”原则，信托计划向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科的前期借款；最后引入并购贷249.6亿元，归还万科给广州万溪的剩余前期借款。

交易完成后，万科将回笼资金390.4亿元，并将继续担任项目操盘方，推进项目建设。

万科总裁祝九胜表示，广信资产包涉20余年的历史债权问题，不是短期之内可以解决。广州万科将持有的广州万溪50%股权转让给战略投资者，主要为加速广信资产包盘活，提升广信资产包资产价值，优化公司资源配置。

而万科通过广信资产包，要建立盘活不良资产的能力，以此提升万科在大型复杂交易领域的能力。虽然万科给广信资产包引进了七家合作方，但是操盘还是万科来做。

祝九胜还表示“脏活苦活还是我们自己做，这样才能建立相应的能力。”引入战投后，广信资产包仍由公司负责操盘运营，并按股权比例享有广信资产包经营收益。5年内若广信资产包取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件，则本次股权转让万科预计将累计实现投资收益约34.79亿元，增加公司净利润约为26.10亿元。

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广信资产包什么来头？

万科创始人王石曾表示过，广信资产包是自己告别万科的大礼包。

2017年6月，原广东国际信托投资公司旗下的不良资产广信资产包被公开拍卖，万科以551亿元拍得。该资产包的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地，这些土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积约预计为211万平方米，其中主要位于荔湾区、越秀区，周边基础设施及配套完善，地理位置优越。

这些分布在广州中心城区7大未开发的地块，可谓“寸土寸金”。包括：花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。

在广信资产包中，花地大道两侧1500亩商品住宅用地颇受关注。该地块由广东国投的子公司广信房产购于1998年。1999年广东国投破产，受其影响，广信房产终止了一切合作开发项目。据媒体报道，截至2017年，该地块增值已经接近200倍。

在广州楼市的版图上，曾经一度辉煌的广信房产无疑是无法被忽略的。其成立于20世纪80年代，隶属于广东国投旗下，是广州最早开发房地产的开发商之一。

广信房产成立于20世纪80年代，是广州最早开发房地产的开发商之一，赫赫有名的63层（广东国际大厦）、以花命名的春兰花园、红棉苑、广信牡丹阁、五羊新城的广信豪景大厦等“八景”……均为广信房产所开发。在二十世纪九十年代中期，不少市民甚至以拥有一套广信开发的物业而引以为傲。

母公司广东国际信托投资公司，曾是中国第二大信托投资公司。然而就在1998年，发生了震惊海内外的“广信事件”。

1997年亚洲金融危机爆发后，由于经营管理混乱，广东国投出现外债支付危机。

1998年10月，中国人民银行决定对其实行关闭清算，但由于其负债沉重，行政手段已无法挽回，遂决定对其实施破产。

1999年1月16日，广东国投正式进入破产程序，这是中国首宗非银行金融机构破产案。广东国投破产的消息犹如石破天惊，立即在全球金融市场上掀起巨大波澜，亦对中国金融业改革产生了强烈影响。

而这也让广信地产从此没落，光是破产清算程序就耗费十多年没有定论，造成旗下土地多数开发停滞，闲置至今。

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一个花鸟市场要3年时间土地整理

由于广信资产包的复杂的债权关系和历史遗留问题，业内普遍认为广信资产包项目开发存在极大难度。

目前，确实进展很缓慢。一个越和花鸟鱼艺大世界就要花3年时间来整理土地。

越和花鸟鱼艺大世界是广信资产包里花地湾地块的一部分。2017年6月29日，万科以551亿元的天价竞得广信资产包，其核心资产为广州市区16宗可开发土地，规划建筑面积约为211万平方米，其中最大的一宗土地是花地湾地块，占地约有上千亩。

在当年12月的广州市越和花地市场经营管理有限公司的搬迁通知中，要求园艺区、雀鸟区等租户在2020年1月23日全部搬迁完毕，而新业主万科将收回全部场地。

事实上，在1月份人民法院确认原广东国际信托投资公司相关投资权益归广州市万溪房地产有限公司即广信资产包主体公司后，万科就已启动了收地行动，尤其是花地湾不少地块都开始粘贴了收地公告。

彼时万科曾对外表示，预计2020年中完成芳村花鸟鱼虫批发市场的清退搬迁。可以看到，仅一个花地湾土地的清退整理，万科就花了整整三年。

地产界资深人士表示：这是一个令开发商又爱又恨的项目，诱惑的是可一举获得一线城市超两百万平方米的土地，风险则在于，没人能够确保把20多年来埋下的雷都成功清理掉。其实难度不亚于旧改，我们当初测算过，资产包里的土地至少需要两三年时间才具备开发条件，光是资金成本就将近百亿元。这笔生意值不值得做，要看土地能否盘出来，否则利润会被利息吃光的。

万溪公司简介将自己称为国内少有的集不良资产盘活、存量运营、城市更新、综合开发为一体的专业房地产公司，主要负责广信资产包的盘活工作，包括股权债权的梳理、存量房的运营管理、资产包内地块项目的拆迁改造及后期开发等工作。

而直至10月24日，该公司还在招兵买马，招聘法务管理、资产管理等20个岗位的人员，职责包括根据历史合同梳理不良资产包内的债权债务、协助业务部门对资产包进行重新估值和后续处置工作，与不良资产历史合作方谈判，认定历史权益及后续合作方案等。

广州一位开发商表示：听说万溪的律师团队很壮观，这个项目真要万科这样的大企业来做才行。不同于一般的不良资产，广信资产包光是应缴的土地增值税就高达315亿元，长达20多年的历史遗留问题也不是短期内可以理顺的，挑战才刚刚开始。

对于该地块未来的前景，万科则持乐观态度。该公司指出，广州作为一线城市，房价相比北京、上海、深圳等城市一直控制在较为合理水平。拍卖标的位处广州市区核心区域，新房供应量少，依托公司良好的开发能力，未来房价将有着一定的支撑，其核心资产为广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米，其中约98%均位于荔湾区、越秀区，周边基础设施及配套完善，地理位置非常优越，属于十分稀缺的战略资源。

公开信息显示，截至目前，万科为广信资产包累计投入470.4亿元，其中广信资产包转让对价已累计支付416.00亿元（后续仍需支付135.00亿转让对价），其他费用、支出、以及投入的项目运营资金共计54.40亿元。

责任编辑：唐婧