涉股权投资！万向信托一地产项目延期风险如何衡量？

　　近期，万向信托管理的地产196号(中梁地产基金8号项目集合信托计划)(下称“8号信托计划”)延期事件备受关注。这一信托计划中股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，根据信托文件既有约定而作出延期决定。

　　记者采访了解到，在地产业务中，除了常规的信托贷款操作模式外，信托公司也会对地产项目进行股权投资，也就表现为“股权+债权”的模式。在万向信托与中梁地产过往的合作中，此种模式亦多次“现身”。

　　那么，在地产信托严监管之下，相关业务模式能否持续？

　　债权类正常兑付

　　8号信托计划延期后，万向信托于7月底发文表示，该信托计划运作正常，交易对手中梁地产正常履约。可以说，这一发声在一定程度上 “力挺”了“老伙伴”中梁地产。

　　万向信托在对于该信托计划发布的情况说明中还表示，该次延期决定非因交易对手出现违约而决定延期，而是综合考虑项目实际和投资者利益，并根据信托文件约定而作出的受托人勤勉尽职行为。

　　据悉，截至2020年7月31日，8号信托计划中债权类均正常还付本息。不过，股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，万向信托根据信托文件既有约定而作出延期决定，将该部分投资期限均延长至2021年7月31日，延期安排符合信托文件约定。

　　记者了解到，在地产业务中，除了常规的信托贷款操作模式外，信托公司也会对地产项目进行股权投资，也就表现为“股权+债权”的模式。

　　而在股权投资模式中，信托公司通过成立集合资金信托计划，以募集的资金向项目公司进行增资或受让项目公司原股东的股权并增资，增资款项专项用于地产项目开发建设，同时向项目公司提供股东借款。

　　在万向信托与中梁地产过往的合作中，此种模式亦多次“现身”。比如万向信托-地产196号中梁地产基金88号项目集合信托计划B类。该信托计划的风控措施由三项组成，除了国有建设用地使用权抵押和中梁地产为交易对手偿还贷款本息提供连带责任保证担保外，杭州正悦实业有限公司(下称“杭州正悦”)以其持有的交易对手100%股权为交易对手偿还信托贷款本息的义务追加提供股权质押担保。

　　“股权”担保价值存疑

　　8号信托计划有关资料显示，该信托计划的其中一个风控措施为：浙江中悦梁商置业有限公司以其持有的福建家景置业有限公司(项目公司)全部股权质押。

　　天眼查信息显示，福建家景置业有限公司注册资本为11000万元，由杭州正悦100%持股。而根据一份文号为(2020)浙0303民初2756号之一的被执行通知书，杭州正悦所持家景置业的11000万元数额的股权已被冻结。目前还没有解冻。

　　对于被执行人杭州正悦，天眼查信息显示，中悦梁商和万向信托分别持股26.84%和20%。中悦梁商又由上海中梁地产集团有限公司100%持股。

　　层层梳理可以发现中梁地产和万向信托的合作之深入。

　　对于该项目抵押股权的状态和价值，《国际金融报》记者联系了万向信托方面，不过，截至发稿，尚未有回复。

　　一位信托行业观察人士告诉记者，该地产信托的权益投资存在一个问题，即无法像其他产品一样可以在股票二级市场或债券市场进行公开交易，投资者亦无法及时得知净值变化，其透明性需要提高，并且如何衡量背后的风险怕是非内部人士也无法得知。

　　记者注意到，近年来，万向信托分布在房地产业的信托资产业务占比实现快速增长，2019年超过50%，为50.78%。

　　万向信托年报数据显示，2017年至2019年，万向信托分布在房地产业的信托资产金额分别为427.64亿元、569.28亿元、679.49亿元，占比分别为22.49%、35.32%和50.78%。

　　不过，高速增长的头上，还悬着一把合规的“利剑”。2018年，万向信托曾因房地产项目贷款审批管理不审慎，被处以30万元罚款。

　　地产业务前路何在

　　窗口指导、余额管控、罚单频现……时至今日，监管部门对于房地产信托的监管依然未有放松的迹象。

　　用益信托金融研究院研究员喻智在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托未来面临的一个比较大的挑战来自于资金信托新规，它限制了信托公司对于同一家房企的融资额度。

　　“房地产信托现在的规模大、报酬高，是信托公司重要的业绩支撑。”喻智补充道，部分信托公司之前和大型房企有战略合作，也就是放款额度的约定。新规一旦落地，房地产信托的额度就会极大受限。

　　有分析认为，从资金信托新规来看，主要是限制贷款、非标准化债权类资产，从文义字面意思理解，并没有限制股权类投资。对于真股权投资，监管机构一直没有限制。因此，股权类投资规模将稳步提升，比重未来可能会提高。

　　不过，记者注意到，近期亦有多家信托公司退出房地产公司股权的现象发生。比如，平安信托退出郑州云锦房地产2%股权；中信信托退出合肥碧腾房地产15。%股权；兴业信托退出嘉善裕佳房地产49.98%股权。

　　喻智告诉记者，这和监管有关，最近正在清理信托行业的非金融子公司的股权问题，现在这一块抓的比较紧，主要还是明确股权，避免道德风险。

　　此外，信托公司地产业务“明股实债”现象时有发生。对此，喻智指出，名股实债是信托计划入股房地产企业，与信托公司的自有资产无关。实际上，明股实债现在也并不是很好做，对于信托公司来说，现在要么做真股权投资，要么做类似优先股地位的股权投资，一般都会通过成立SPV来完成。

　　风险是否可控

　　可以说，当前调控政策逐渐常态化，房地产市场已告别高速发展的时期，而地产企业面临的竞争更加激烈，生存压力加大。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《国际金融报》记者采访时表示，近几个月来，央行、银保监会的一系列举动，对于房企来说，传递出融资收紧的信号。另一方面，尽管疫情后融资环境相对较为宽松，但主要还是针对头部房企。对于中小房企来说融资压力仍较大。

　　陈霄告诉记者，叠加今年疫情的影响，房地产市场受到严重冲击，加之房地产信托频发的兑付危机，信托公司在地产业务上的布局或将面临调整。

　　多年来，信托公司深耕地产业务，并以其为业绩支撑。不过，如今面临着融资房企资金进一步收紧、抵押物处置难度加大的情况。在此背景下，房地产信托不可避免地面临一定风险。那么，如何衡量这样的风险？

　　喻智告诉记者，房地产信托现在依旧处于一个兑付的高峰阶段，毕竟这两年房地产业务做得比较多，产品到期的也多。

　　“当前来看，地产融资下半年收紧的信号已经显现。而此时，信托公司地产客户若过于集中，接下来面临的偿还压力增加。信托公司或需提前做好资金筹备工作。”陈霄指出。

　　对于风险是否会集中爆发，喻智告诉记者，这不太可能，国家宏观层面的调控主要还是稳定房地产市场。

　　某中型信托公司人士告诉记者，对于信托公司地产业务的调控不在一时，应以长远眼光看待。“虽然短期、单体来看，调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力，但从长远、整体来看，严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要”。