又见烂尾楼！买这类房子的人 麻烦大了！

　　摩天大楼并不“摩天”

　　大城市的豪华写字楼乃至地标式摩天大楼，表面上光鲜亮丽，实则部分空置率很高，租金持续下跌。仅以深圳为例，去年一季度深圳各主要片区写字楼空置率，其中前海达到了惊人的近60%。

　　有人说，深圳不是创业之都吗？前海那么多公司，为啥空置率那么高？这其实是因为集群效应。深圳其实很多公司注册在前海，但办公却是在福田、南山等中心区，为什么？因为福田集中了大量金融公司，南山集中了大量科技公司，如果办公都在一起，这对于降低沟通成本、交通成本，以及享受相关配套和政策红利等是很有利的，就好比美食一条街，道理是一样的。

　　有人又会问：既然有集群效应，那为什么集中了大量优质资源的一线城市，写字楼一样空置呢？

　　先来看一组数据：

　　今年二季度，上海写字楼空置率明显上升，北上广三地写字楼租金价格出现较大幅度下跌。说实话，其实我国商业地产的下行压力早在2018年就开始了，去年年初关于深圳写字楼空置的话题就不绝于耳，而今年的疫情可谓是雪上加霜。摩天大楼的租金并不“摩天”，据公众号“南昌城玩观”整理的数据，南昌部分中心区写字楼租金甚至和住宅齐平。

　　为什么写字楼会空置？

　　供求还是根本原因。写字楼本身也是一种商品，离不开这个规律。据不完全统计，从2012年开始全国写字楼明显处于供大于求的状况。比如北京金融街(行情000402,诊股)写字楼，报价18-20元/㎡/天的写字楼，现在是10元/㎡/天，租金降了近50%。

　　违约也是一个隐性的原因。殊不知，在一线城市，特别是中小企业集中的深圳，每年有很多网贷、小贷等互金公司因为贷款项目违约，导致公司直接倒闭或者跑路，进而减少写字楼需求。公司的频繁更换，也一定程度上推高了写字楼的空置率。

　　地段也很重要。李嘉诚的买房名言告诉我们，地段、地段，还是地段。如果你是写字楼的买家，那么地段好的写字楼即使在经济不景气时，依然不会空置过多。而地段稍偏远的，情况就要差很大。这种现象在商圈较少二三线城市非常普遍。

　　二三线写字楼的“囧途”

　　与一线城市相比，其他城市一个普遍的现象就是：人少、地多。啥意思呢？比如A城以某广场为中心，建了一环二环三环，但人口主要集中在中心老城区，商业中心也集中在这里，而越到外围就越偏僻，这在很多城市都能见到的景象，这就是典型的“摊大饼式”发展。

　　而一线城市，比如深圳，基本上每个区都有自己的商业集中区，比如南山的海岸城、后海前海一带，福田的车公庙一带，罗湖的老街一带，宝安的宝安中心，龙岗的大运中心、龙城广场等等。

　　那既然一线城市都这样，其他城市写字楼的空置率就更别提了。这是南昌市2015-2019年写字楼供应面积（万平方米）和成交面积的数据，数据或许统计不全面，但却能真实反映绝大多数二三线城市写字楼市场的凉意。

　　南昌经济体量在5500亿上下，这种体量的城市一般都有这么几个特点：

　　1、人口流失或增长缓慢，这会直接导致一个结果，那就是需求少。需求一少，企业和消费就少，写字楼等商业地产需求自然多不到哪去。

　　2、企业数量少，世界级、大中型企业寥寥无几。一般来说某个城市有较多大型企业的话，则会在该区域形成较完整的上下游产业链，不仅增加商业地产的需求，还会带动大量的就业、税收等红利。而不少内陆省份的大型世界级企业非常少，基本都集中在沿海。

　　这就注定了在宏观经济低迷的大环境下，全国写字楼、摩天大楼的空置、烂尾将是普遍现象。美国经济学家马克·索恩顿在《摩天大楼诅咒》一书中说过，每新造一座世界最高的摩天大楼，经济泡沫便会爆发，金融危机也就不远了。

　　与写字楼相比，摩天大楼虽然也具有写字楼性质，但维护成本却往往高于写字楼，不少城市的各种“金融中心式”摩天大楼，大多经历过转让、空置的窘境，就连深圳的平安金融中心也曾被一次性退租10层楼，更别说其他中小城市不断引进的所谓“金融中心”了。

　　出路在哪里？

　　出路说难也不难，就是供需匹配。经济不景气也没关系，采用预计试点方式，同步进行招商，保证存量写字楼的出租率后再考虑开发的美国经验，可以一定程度稳住写字楼空置率。相反，资金不够、需求不够，就必然会造成商业地产的大量空置。当然最重要的还是要调整城市发展格局，不管是同城还是跨区域，如果资源能相对均衡的分布，不仅仅是写字楼烂尾、空置，许多其他问题也会得到解决。