陈超与观点对话：优钺资管的坚持

　　观点地产网 “不敢说我们走得有多快，但在这个领域里也算是先迈了一步。”

　　12年前，一场金融危机为全球金融业带来了变局和洗牌。在全球私募房地产基金中占据绝对主导的股权类投资模式被撼动，同时，债权类投资渐渐当红。

　　十年之后，经历了高速发展期的房地产行业渐渐冷静下来，2017年开始，房地产行业监管政策层出不穷，房地产私募基金领域逐渐步入规范发展阶段。随之而来的是，开始有人重新思考起股权类的基金模式。

　　优钺资管的崛起，便是由此而来。

　　同样是在2017年，景瑞控股开始着手筹建一个专注于房地产私募股权基金业务的资产管理平台。同年9月，“天佑一号”“天福一号”两笔私募股权基金相继成立，基金总规模为2.63亿元，投资资产分别为上海商办项目和苏州住宅项目。

　　短短三年过去，优钺资管最初的两支基金早已完成了退出。除此之外，到今年上半年，优钺资管已累计发起设立15支基金，累计基金规模合计约人民币67亿元。于2020年6月30日，优钺资管现存基金规模为人民币39亿元。

　　“2017年开始搭建平台，2018年初才正式做项目。总体来说，我们规模增长速度还是比较快的，其中在模式和市场的探索上花了不少时间。”

　　从董事长陈超的口中不难听出，他对于优钺资管的发展节奏颇为满意。

　　不过，他也坦言，由于优钺资管所坚持的“真股权模式”在国内并不多见，市场上一定程度上存在着认知上的问题，再加上整体金融环境的晦涩不定。在这片蓝海之中，陈超既有信心优钺能够在规模上更进一步，但他作为掌舵者，同时保持着足够高的警惕。

　　股是优钺的基因

　　“随着中国资本市场不断发展成熟，大家的债性思维就会越薄弱，所谓保收益保本、刚性兑付的概念，其实早已经被逐步打破。”

　　基于对未来市场的判断，景瑞控股早在2016年便开始提出了“大资管”的转型战略，优钺资管应运而生。

　　成立之初，优钺资管便明确了“做真股权的地产基金”这个定位。“我们很强调规避掉债的东西，尽量不涉及这部分，更强调做股的部分。”

　　从基金投资的策略方向来讲，优钺资管的业务主要分为增值型和机会型两种。其中，增值型业务包括了长租公寓、办公等。“希望通过长期持有和运营来获得收入，同时，通过口碑和业绩来吸引投资人。”

　　按照陈超的设想，上述画面属于是增值型业务发展的第二个阶段。接下来，当发展到第三个阶段时，将会有更多资产持有人直接委托优钺做项目运营，届时优钺可以视收益情况来选择是否入股。

　　不过，目前优钺仍处于第一阶段，其做得更多的仍是机会型业务。陈超摊了摊手表示，之所以优钺当前阶段以机会型为主，也是基于市场环境不得不采取的应对措施。

　　“现在国内投资大部分还是债性思维，当他转到股性思维的时候他要算帐，所以要让他能看到股权收益和债权收益的对比，这类项目便是机会型，以住宅为主。”

　　说到这，陈超显得有些无奈，他调侃道，其实自己也不想一直强调个“真”字，但是在国内又必须这么说，不然很容易被人误认为是一个结构化的，或者是一个夹层类的基金。“这同样是一个市场认知度的问题，也是我为什么说股的发展需要经历漫长过程的原因所在。”

　　相比起机会型，陈超显然更喜欢增值型项目。“国内地产市场的波动性较大，所以做资产管理的话，跨周期的能力会比较强，包括做物业管理、长租公寓管理、办公楼管理等。”

　　能够看到，早在2018年7月，景瑞便发布自己的首单长租公寓CMBS，该计划名为“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”，规模为7.2亿元。值得一提的是，这也是北京成功落地的首单长租公寓CMBS产品。

　　陈超进一步表示，未来优钺希望增值型和机会型是并存的，差不多能达到五五开的比例。“当然，在今年底或者明年初，我们就能够进入到第二阶段。”

　　自信中带着稳健，是整场交谈下来陈超给人最大的感觉。“我们的模式在国内没有参照物，向股的方向转变需要一个漫长过程，今年的目标是累计管理规模达到100亿。未来3到5年时间希望能到200亿-300亿的管理规模。”

　　对标凯德和铁狮门

　　在认识到优钺对“股”的坚持之后，我们不禁问出了另一个问题：为什么坚持？

　　“先从简单的数字层面来说，相比起债权类，股权类基金能降低公司的负债率，同时提升公司的安全性，毕竟投资人和你同进退，共享收益共担风险。”

　　陈超接着介绍说，从收益的角度看，债权类确实会相对稳定，但是股权类基金对提升管理水平更有帮助。“投资人都是股东，他们会更关注运营能力，毕竟管理越好，利润越高。”

　　除此之外，陈超指出，这种模式下引进的投资人会相对比较稳定。“这几轮投资下来发现，许多投资人在简单试水后便和我们进行了更深入和长期的合作，比如说成立母基金等，这也意味着运作周期可能会提到5年、10年甚至更长。”

　　2019年4月，优钺资管首支母基金“优邦私募股权基金”顺利发行成功。基金规模为10亿元，运作方式为多项目组合、纯股权循环投资，对以景瑞操盘为主的一二线城市优质项目进行股权投资。

　　其中，优钺资管作为本基金的管理人，同时引入了包括洛德基金、天津某机构投资人，以及优钺合淳景秦结构化契约型基金等多个投资主体。

　　“这个就是真股权和假股权的差别，假股权可能打一枪换一个地方，而真股权则是同进同退。对于优钺而言，做基金的目标是为了给投资人带来收益。”

　　对于“投、募、管、退”四个环节，陈超直言说，“管”是排序第一的。整场对话下来，陈超也不止一次提到“运营能力”这个词，同时他也多次表示，优钺良好的运营能力主要是得益于母公司景瑞控股。

　　“我们的人员不多，管理更多的依托地产平台、不动产平台，但同时优钺在整个集团的定位还是比较独立的，这也促使我们能够客观地站在第三方，去维护投资人的利益。”

　　陈超透露，公司内部从上到下都非常强调“独立意识”。“希望未来优钺的背后都是投资人，景瑞也在优钺背后，以优钺作为平台，景瑞和其他投资人是平行的关系。”

　　为投资人创造价值，是陈超对于优钺初衷的概括。至于未来，陈超表示，优越的定位是一个“管理人和协调人”。具体来说，未来的资金端和资产端将由优钺作为主导，拿到好项目再分配给下面的地产平台、不动产平台等。

　　“会类似于一个大资管公司，旗下有不同的平台，就像凯德、铁狮门一样，这也是我们所对标的公司。”

　　以下是观点地产新媒体对优钺资管董事长陈超先生的专访实录节选：

　　观点地产新媒体：优钺资管的企业基因是怎样的？

　　陈超：成立优钺是基于景瑞整个大资管的方向，优钺资管的定位是做真股权的地产基金，我们还是希望能够跟着项目或者公司共同成长，或者通过项目的管理跟投资来获得收益，可能更多像未来国外成熟资本做的事情，而不只是单纯像国内传统的债性的概念，优钺诞生的初衷就强调真股权，其实没有必要强调真字，只不过在国内必须得这么说，否则，很多人会觉得是一个结构化，就是一个夹层。

　　严格意义上说，我们是2017年筹建，到2017年底开始运作，刚开始也在摸索，到现在为止，从绝对值上看并不大，但是如果回归到真股权的概念，我们在行业内排名还是比较靠前的。

　　至于基因，应该说优钺资管诞生的初衷就是往这个方向去的，我们很强调规避债，尽量不去做任何涉及到债的东西，而是强调做股。

　　观点地产新媒体：在项目选择上具体会选择哪种业态？比如长租等。

　　陈超：从基金投资的策略方向来讲，分为增值型和机会型，增值型像长租公寓、办公等。我们希望是长期持有、长期运营获得收入，这个阶段希望通过对自有团队的运营，把团队的能力打造出来。

　　通过口碑、业绩，来吸引资本投资人投资我们运营团队，我们一起拿项目，这是第二个阶段。今年年底明年年初会走到第二个阶段，会有好的战略投资人进来，通过我们的研判能力和他们的研判能力一起拿下项目，这些项目是由我们来运营。

　　第三个阶段是更多资产持有人直接委托我们做项目的运营，我们可以入股，也可以不入股，纯粹收取管理费的模式，这是增值型的项目。另外做的更多的还是机会型，机会型也是基于现在市场环境，因为投资人的培养需要一个过程。

　　因为现在的国内投资大部分还是债性思维，让他转到股信思维的时候，他要算帐，所谓的算帐把能看到的股权收益和债的收益去对比，所以让他们看懂这个项目未来肯定能够有这样的收益，这类项目多来自于机会型，就是以开发类住宅类的项目为主。

　　现在优钺内部很明显是机会型占了绝大多数，但我们希望未来这两个是并存的。

　　观点地产新媒体：从可持续的角度来看，您觉得机会型和增值型哪个更优胜一点。

　　陈超：肯定增值型更好一些，其实中国的房地产市场波动性很大，做资产管理的跨周期性比较好。比如去年开始物业的估值不断提升，就是规避了周期性的影响，是可以跨政策周期的。物业管理能力是能够抗风险的，同样，对于长租公寓管理也好，对于办公管理也好，在波动环境下所受影响是比较小。

　　现在国内也有很多人想到做这件事情，但是国内市场环境需要过程，我们自己也在摸索，在国内私募的地产股权基金里面没有参照物，很多都是做了之后变成债了。

　　观点地产新媒体：回归到优钺自身来讲，您觉得真股权最大的优势是什么？

　　陈超：从比较简单的数字来说，公司的负债率肯定是下来了。第二，公司的安全性肯定是提升的，因为这些投资人跟你同进退，做得好大家共享收益，做得不好共担风险。第三，对公司的管理规范更有帮助，他们都是股东更关注你的管控和运营能力，而不是债性思维情况下的固定支付收益。

　　另外，这些投资人会相对比较长期、稳定，股权投资考虑的还是长期过程，几轮下来事实证明，投资人投了几个项目慢慢开始比较深入地长期投资，我们有成立母基金周期往上提升，可能5年、10年。

　　真股权和假股权的差别，假股权可能打一枪换个地方，但是真股权的人，遇到不好的时候会跟着你一起往前走，假股权的人遇到不好就赶快先撤了。从未来来看，真股权对公司发展的支持更有力度。

　　我们做基金的目标，是为了给投资人带来收益，而不是为了融资。

　　观点地产新媒体：有没有您印象比较深的合作伙伴？

　　陈超：现在有几个比较稳定的合作伙伴，站在非金融机构来看，比如洛德基金，它就是很典型的从单项目培养起来的，单个项目做到后面成立了母基金，深度合作。

　　从金融机构来说，上海信托也是从单一项目做起来的，过程当中当然也有磕磕碰碰，但是我们是它的第一单做股权的投资类产品。另外还有一些上下游企业、私人、高净值人群等。

　　优钺在景瑞整个集团的定位还是相对独立的，作为基金的管理人，我们强调的是募投管退几个环节，管其实是蛮重要的。因为除了管风险，管基金，管成立，管退出，对项目的管理蛮重要的，我们的人员不多，更多的依托地产平台，不动产平台，但是优钺有一点能够做的比较好，我们能够比较客观的站在第三方维护投资人的利益。

　　希望未来优钺的背后都是投资人，以优钺作为平台去引导下面平台去做投资，最后类似于大的资管公司，真是走到像凯德，铁狮门这样的公司。

　　观点地产新媒体：有没有中长期或者明确的目标，比如五年达到什么样的规模？

　　陈超：目标肯定是有的，其实我们对于规模的追求没有那么快，这个市场需要一个过程，而且现在客观来讲，我们觉得房地产还有5-10年的发展，在这个过程中，可能依托债这个事情也不会少，所以股的培养发展方向需要一个漫长的过程。

　　我们觉得今年的目标是希望累计管理规模能到100亿，朝着这个方向在努力，未来3年到5年希望能到200-300亿管理规模，如果能够稳定在300亿的现有管理规模的情况下，这是一个比较好的基础。

　　观点地产新媒体：您觉得这个领域里面的竞争激烈吗？

　　陈超：如果是讲真股权，竞争没有那么激烈，但是难点在于做真股权的投资人相对少，虽然竞争没那么激烈，但是市场也不大，或者说市场很大，只不过转过来的还不多。

　　观点地产新媒体：投募管退四个环节，您会怎么排序？

　　陈超：从今天的市场环境来讲，管和退排在前面，然后是募，然后是投。

　　管是很重要的环节，这是保障投资人能够有相应回报，至少是预期的回报，是很重要的能力，这些需要专业的人士来做。优钺能做这个事情也是基于地产背景，有强大的地产开发能力，包括现在不动产的运营能力，可以依托这样的平台发挥我们的作用。

　　退这件事情我为什么排在第二，它很重要，但是目前来说相对好一些，因为我们投的大部分是机会型，在退上问题不太大，未来如果想把管理规模做上去，我们还是要投增值型的，在退这方面很重要，退和管是紧密结合的，管得好，退的路径自然就比较多。

　　观点地产新媒体：优钺从2017年到今年算是三年时间，如果再把它细分成小阶段，您会怎么划分？

　　陈超：2017年是创立阶段，组织架构、管理模式、制度都在搭建的过程中，当然我们也引入了行业内优秀的人才，这需要一个过程。2017年算初创，2018年摸索坎坷也遇到过一些问题，客观讲，有些项目还是有些历史因为当年的经验不足，市场环境还是有些影响的，但是逐步陆续退出了，退出得比较成功。

　　经过2018年的摸索，到2019年在第一阶段里面，发展得比较好的一个阶段。2019年基金的数量、单支基金的管理规模、管理费率提升、母基金的创立以及海外基金的搭建，这些模式都是在2019年做到的。

　　整个规模上的还是比较明显的，以及在业内的口碑排名都上来了。我个人认为速度还可以，不敢说特别快，但从真股权角度来看，算不错的。

　　观点地产新媒体：在整个景瑞大资管的模式里，我们的定位是怎么样？

　　陈超：优钺分阶段，现阶段我们和其他几个平台在大资管过程中还是属于平行阶段，从投资，运营，到最后退出，还是地产平台主动在做自己项目管理，不动产也一样。这是第一阶段的定位，也比较符合现在的状况，因为优钺也在成长过程中，还没有足够强大的资源支撑所有项目，也没有足够的能力管理所有项目。

　　未来我们希望从投资到募资，一个资金端，一个资产端，都是优钺作为主导。拿到好的项目，分配给景瑞平台的地产公司，不动产公司等。我们纯粹完全站在投资人的角度客观地去对所有项目的管控和运营。

　　优钺作为管理人输出方，包括资源的输出方和管理的输出方，景瑞平台的团队是输出管理，收取管理费。

　　观点地产新媒体：您觉得对当前的优钺来说，最重要的任务是什么？

　　陈超：最重要的任务：第一、把管理能力提升上去，我刚才提到我们的管理还是依托平台会多一些，当然也有独立的，其实这两年应该说大家成长的还可以，从管理上，意识各方面，包括注重的程度都在加强。

　　第二、投资人的挖掘，我们会不断的扩大投资人的覆盖面。另外，退这件事情我们很关注，希望REITs尽快出来，对于做不动产投资会有比较大的提升。

　　观点地产新媒体：景瑞的中期业绩中有提到优钺今年是首次在境外基金取得募资。公司对境外市场的期许是怎么样的？

　　陈超：首次说应该是去年，只不过今年落地，去年只不过钱还没到，今年到了，今年马上第二笔也要落了。

　　现在全球来看，可能大家的观点不太一样，北上资金还是持续在增加的，未来境外投到国内市场的资金还是会持续加大的，我刚才提到境外投资人的偏好还是在于长租公寓，他们在于商业，就是长租公寓和办公，特别是长租公寓在疫情之后的租金水平和市场环境有个比较大的反弹，所以未来从全球的经济发展趋势来看，中国市场是比较大的，这些投资人进来会倾向于长期投资，最好是能投到长租公寓和办公楼项目。

　　观点地产新媒体：优钺始终在坚持的东西，您认为是什么？

　　陈超：我觉得是价值，我们所有动作的出发点都是为投资人创造价值。

　　就像国外很多的家族基金运作投资人的资产使其更有活性，我们觉得国内缺少这样的价值投资方向或者是理念，我觉得未来优钺坚持给投资人带来价值投资，这是蛮重要的一件事情。

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