开发商，“游戏规则”变了！

　　在近日的一次媒体交流会上，万科董事会主席郁亮谈到了他对房地产行业的一些看法。

　　他认为：三道红线的要求，影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，所有的房企在这个阶段再次来到同一起跑线，都归零了。

　　所谓“三道红线”，指的是监管部门今年下半年提出的房地产行业融资管理新规。三条红线指的是：

　　剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　净负债率大于100%；

　　现金短债比小于1倍。

　　据证券时报·数据宝：根据规定，房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

　　众所周知，房地产本来就是资金密集型行业，开发商拿地需要钱、施工需要钱，管理也需要钱。房企的资金来源主要是：自筹资金、按揭贷款、定金、预付款、银行贷款以及发行债券等。

　　数据显示：2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元，同比上升25.67%。

　　总资产=负债+所有者权益

　　房企总资产快速增长的主要贡献者是谁？当然是负债。在总资产中，自筹资金的比例较小，主要是按揭贷款、预付款等负债构成。开发商可以通过不断的借钱，不断地拿地开发获得资产规模的增长。反之，如果借不到钱，或融资成本过高，总资产规模则会收缩，房企则很可能面临退出市场或兼并的尴尬境地。

　　所以，“三道红线”对于房地产企业，特别是高杠杆的房地产企业影响巨大。

　　据财联社：监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

　　当然这个报道还没得到监管部门的证实，不过也没有否认。

　　郁亮认为，“三道红线”影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，

　　所谓土地招拍挂，是国有土地出让时按照市场化原则进行拍卖，价高者得。郁亮认为，土地招拍挂下，需要更多的资本市场和金融支持才可以买更多的地，这是金融红利阶段。

　　也就是说在过去的10多年里，你会玩金融，在股市或银行拿到的钱越多，你的房地产企业就越容易发展壮大。

　　而目前，房企在A股IPO上市已经暂停了。而“三道红线”之下，如果你是高杠杆的房企，负债还会受到限制，所以郁亮才说房地产企业的金融红利时代已经划句号了，接下来是管理红利时代了。

　　郁亮的预言会成真吗？

　　大家都知道，最近几年，万科也提出了很多楼市的精彩论断。比如2012年提出的（房地产）行业已进入白银时代。

　　对于“白银时代”万科这样介绍：

　　当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

　　我对这句话的理解中国房地产市场依然有潜力，房价依然有上涨的空间，但是“那个行业整体快速扩张的时代已经结束了”（黄金时代）。

　　郁亮说的对吗？我认为基本是对的，中国楼市普涨的时代已经结束，未来更多的“轮流吃饭”的行情，表现在两点，一是房价上涨的速度变慢，之所以变慢原因在于：

　　1、全国的人口增速放慢，城镇化速度也在放慢，宏观杠杆率处于高位。

　　2、房地产调控的结果，当前的楼市调控是“枪打出头鸟”，若某个城市某个区域房价上涨过快，则会迎来新一轮调控，直到楼市降温。

　　二是房价在分化，在后城镇化时代，人口主要从小城市向大城市流动，中小城市人口向周边县城流动，形成都市圈。结果是人口有增量的城市楼市有上涨空间，而中小城市由于产业、人口流出，房价缺乏支撑。房价的分化而非单边上涨还表现在，即便是在楼市有上涨空间的一二线城市，楼市上涨的步伐未必，今年是这个城市涨，明年才是另一个城市涨，不一定一致，比如今年以来的几个月深圳楼市较热，而北京、上海楼市偏冷。

　　2018年万科郁亮还喊出“活下去”的口号，很多人觉得危言耸听，不相信，现在回过头来看，这句说得还是有一定的道理。

　　最近几天，关于“恒大重组”的消息满天，后来恒大出来辟谣。虽然最后是虚惊一场，但也说明较高的负债让房企如履薄冰。

　　据证券时报·数据宝，TOP15房企中，9家公司剔除预收账款（预收账款+合同销售科目，下同）后的资产负债率超过70%。中国恒大杠杆率最高，达85.28%，绿地控股(行情600606,诊股)、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80%。

　　

　　图片来源：西部证券(行情002673,诊股)

　　总之，中国楼市已悄悄酝酿大变化，一是从房价层面，房地产调控常态化，房价不能过快上涨已成为普遍共识。二是楼市正在进入三个存量时代，一是货币存量，二是住房存量，三是人口存量，第一个表明印钞增速的放慢，第二个是住宅土地供应变少，第三个是人口总量增速放慢。意味着中国楼市的“黄金时代”已经过去，接下来则是“白银时代”，即房价增速放慢且呈现分化格局。

　　二是房地产企业层面，过分依赖杠杆的时代已经结束，未来的楼市谁管理能力越强、财务更稳健、品牌价值越高，谁就越可能杀出一片天地。否则只能被兼并或退出市场。