重磅文件发布 这个“一线城市”房价会降吗？

　　10月11日，新华社播发了中办、国办印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，在深圳特区成立40岁年之际，送来了诸多大礼。

　　其中包含深圳人关心的土地问题。文件提到：

　　支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

　　而在金融、科技等领域也有许多利好：

　　支持在资本市场建设上先行先试。推进创业板改革并试点注册制，试点创新企业境内发行股票或存托凭证（CDR）。建立新三板挂牌公司转板上市机制。

　　在中国人民银行数字货币研究所深圳下属机构的基础上成立金融科技创新平台。支持开展数字人民币内部封闭试点测试，推动数字人民币的研发应用和国际合作。

　　文件还说：

　　依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。

　　众所周知，今年迎来深圳经济特区成立40周年。坊间对深圳扩容或扩权的预期很强。最近几个月，东莞、惠州临近深圳的区域房价显著上涨。但直到8月26日，深圳特区整整满40周年的当天，这个利好也没在兑现。然后大家开始把焦点放到“40周年庆祝大会”上。而现在大会的时间点已经定了（2020年10月14日上午在深圳召开）。

　　如今，在大会召开前夕已经有一系列的利好，影响是什么？

　　去年8月，深圳被定位为“中国特色社会主义先行示范区”后，深圳东部区域的房价一直在上涨。深圳楼市之所以活跃，主要在于深圳的定位提到明显提高，加之这里的经济活跃、创新力强、社会包容，吸引了全国各地的人才。

　　数据显示：2005-2018年深圳人口增长57%，2019年深圳常住人口达1343.88万人，而深圳实际管理的人口则超过2000万，比肩北京、上海。但是与北上广不同的是，深圳土地面积只有1997.47平方千米，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4，而且当中相当大的一部分是在城中村，总规模约320平方公里。

　　2015年-2019年，深圳常住人口每年增长50万左右。但2005-2018年深圳城市建成区面积仅增长29%，并且深圳年轻人口居多，住房需求远远不能满足，2015年深圳住房自有率才34%，有人做过预测，深圳至少需要两三百万住宅才能解决住房需求。

　　在本次文件中，深圳在土地利用方面获得更多的权限，为今后新增住房土地供应留出了更多空间。具体是将“国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准”。

　　今年3月12日，中国政府网公布国务院印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》。

　　1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

　　我们可以这么粗略理解，永久基本农田以及其他农用地转为建设用地在今年3月份以前由国务院批准，而在今年3月后，永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批则是由各省、自治区、直辖市人民政府批准。此外，试点的北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆还获得永久基本农田转为建设用地1年的审批权。

　　而现在深圳则是获得了第1 点当中的权力。

　　据深圳商报：截止2017年末：深圳耕地面积10.41万亩（含深汕合作区4.66万亩），永久基本农田面积5.76万亩（含深汕合作区2.72万亩）。

　　有人做过测算，2.71万亩的土地大约可以建设20万套100平的住宅，如果按照一家三口来计算，大约可以满足60万人的住房需求，对于补上深圳的住房缺口有一定的意义。

　　我们知道，一座城市房价有没有潜力往往会和这个城市的竞争力挂钩。深圳的支柱在于“科技+金融”。深圳正在建设世界级的光明科学城和西丽湖国际科教城，正在吸引世界各地的顶尖人才，加上金融的助力，未来前景长期看好。这是楼市最大的支撑。

　　短期来看，深圳正在实行严厉的楼市新政，深圳买房需要深户+连续3年社保或连续5年社保，其严厉程度超过其他一线城市，未来一年，预计深圳楼市会逐渐降温，可以是微涨、微跌或盘整，大涨大涨可能性不大。

　　长期来看，受制于土地面积有限，且深圳强大的竞争力，深圳楼市依然充满巨大的潜力。如果未来深圳扩容，整体的房价会受到平抑，但是核心区的房价仍将不断向前。