红线监管下 高负债房企如何稳着陆？

　　近日，同策研究院发布报告称，今年9月，40家典型上市房企完成融资额共计402.14亿元，环比大幅下滑51.4%。显而易见，受“三道红线”影响，一些触线房企，已经开始大幅减少融资，以降低负债水平。

　　所谓“三道红线”，简单来说就是：1。剔除预收款后的资产负债率大于70%；2。净负债率大于100%；3。现金短债比小于1倍。不难看出，监管层划出的红线，实际上也是企业金融安全的底线。无论踩上哪一条红线，都会让企业资金链断裂风险大增。

　　目前，监管又有加码趋势。有消息称，对房企负债率的监控，不仅包括表内，还要扩大到表外。之前一些激进的开发商可以用财技美化报表，如果前述消息属实，则意味着，未来这条路可能走不通了。

　　监管加码之下，开发商压力大增，这是因为房企远没有大众印象中那么富有。此前网上关于沪上拼单名媛的报道引人热议，殊不知在地产圈“拼单名媛”式的伪富贵早已是公开的秘密。表面上是某一家财大气粗的开发商高价抢下一块珍稀地块，但私底下，该项目却可能是由多家开发商或机构入股——购地款是大家凑的。

　　对于高负债房企，能否平稳着陆是最迫切的问题。实际上，从去年开始，一些知名房企已开始出现债务违约，有些企业迫不得已寻求战投甚至卖身自救，如福晟和泰禾等。凡此种种，正是监管层下决心加码监管的原因。

　　诚然，大多数房企也在为降低负债水平作出主动的努力。最常见的操作是：分拆旗下物业公司上市、引入战投、配股融资。

　　但这几招的适用范围有限。能够将物业拆分上市的企业并不多，而且港交所那边已排了长队，远水难解近渴。引入战投则既要对赌又要对眼——在过去两年中，已发生多起虎头蛇尾甚至反目成仇的案例。至于配股融资，虽然看上去最简便易行，但能操作的企业更少。因为配股的前提是大股东手上有足够的股权，否则股份一稀释，企业控制权就不稳了。既便如此，仅上半年，已有富力、金茂、恒大等多家房企走上了这条路，其中有央企背景的中国金茂已是近三年来的第三次配股融资。

　　然而，对于降负最能够立竿见影的一招——降价促销，却鲜有房企实施。降价才是硬道理，这是房企的共识。恒大从年初以来，已进行两次降价促销，成为头部房企销售增速最快的企业。从上市房企年报可以看出，多数企业的净利润率在10%至20%之间，仍属于高利润，让利促销仍有一定的空间。但实际情况是，恒大率先降价的举措并没有更多品牌开发商跟风效仿。贝壳研究院近日报告称，TOP50房企绝大多数不愿效仿恒大打价格战。

　　究其原因，无非是企业认为降价促销会牺牲利润。其中隐含着一个判断和期望是，只要开发商抱团坚持，房价就不会跌，房企的利润水平就能保持。此侥幸心理从三年前调控之初一直延续到今天。然而三年过去了，房住不炒的指导思想从未动摇。既便今年受疫情影响，GDP一度负增长，房地产调控一点也没有放松的意思。现在，疫情得到控制，GDP增速回正，就更没有放松调控的理由了。

　　如今，在不断加码的红线监管下，能否有更多的房企抛弃幻象和侥幸心理，以顺应市场的有效行动真正降低负债水平，平稳着陆，仍需观察。