盘活不动产存量市场 晨曦基金周昕宇：中国地产私募基金缺乏长期资本

　　经济观察网 记者 王涵在全球后疫情时期和经济双循环的新发展格局下，全球资产配置与资产证券化促进不动产新发展。

　　10月29日，在2020中国地产金融峰会上，上海高金执行院长张春表示，目前全球经济继续被拖入“三低一高”的状态，即低利率，低增长，低通胀，高杠杆。国内虽然面临非常多的风险和挑战，但得益抗疫措施和国家稳健的财政货币政策、金融的结构性改革等措施下二季度的增速已经实现转正，预期三、四季度有更加表现。在此基础上，宏观审慎管理在房地产及房地产金融行业监管中得到加强，同时地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等工具预计在市场中有充分应用。

　　调控政策不放松的情况下，今年金融机构如何支持实体企业，赋能周期性调整的房地产行业？如何助力借助金融手段，盘活现有存量市场，参与并融入到地产服务的生态圈。

　　晨曦基金总裁周昕宇表示，从资产本身来讲，房地产它是一个高资金门槛的行业，它是一个高专业门槛的行业，所以管理人存在的必要性是非常显而易见的，因为投资买房个人参与，但是投资买房买楼买商业是需要投资门坎，所以需要有专业的管理人在其中连接资本和项目，这是必要性问题。

　　房地产私募基金主要是指商业地产中针对机构投资需求的私募和公募投资组合，PERE投资组合渠道包括收购，融资以及直接或间接的持有商业地产物业，投资者主要包括，养老基金、主权财富基金、捐赠基金，更加注重直接投资。

　　针对中国地产私募基金以开发业务占主导，相比活跃的外资，国内私募未布局不动产的问题现状，周昕宇表示：“第一是中国地产私募股权基金缺乏长期资本，用短钱做长往往存在大量风险；第二是财务杠杆过高，仅3个点的回报率对权益投资来讲还需要补足。”

　　自房地产类信托被带上“紧箍咒”以及“345融资新规”下，房地产企业降负债提质量成为首要目标。

　　今年8月以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策正式提出加大对房地产融资的管理。具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

　　中南集团副总裁，金融事业部董事长施锦华表示，房地产企业融资类的信托进行额度管控后有好有坏。对开发商而言把信托融资的这条路砍掉了，房企必须要靠自身资金滚动，靠运营来加强管理，对于拿地阶段产生的影响较大。

　　而“345融资新规”的影响毋庸置疑，施锦华说：“存量时代来了，第一是房企的资产规模、拿地规模都在全面控制。第二是提高发展质量，开发商联合拿地、联合操盘是非常好的方向，其次增加权益类投资的获取。长期来看还是要企业自身降低融资成本、缩小负债规模，提高资产质量。”

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