房地产开发商的冬天，步步紧逼围追堵截，“三道红线”之后又轮到了房地产信托

　　对于中国楼市来说，未必有冬天。即便有，整体上也不会太冷。但对于开发商来说，尤其是作风激进、负债率高、资金链紧张的开发商来说，一个真正的冬天刚刚开始。最新的一次寒流，是“新一轮房地产信托排查”行动启动了。

　　据“证券时报”旗下媒体报道，银保监会信托部近日向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。

　　通知要求，各银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。

　　首先，排查房地产信托业务的持续合规监管情况。一是核查信托公司违规开展房地产信托贷款情况；二是核查信托公司通过不当“创新”等变相形式突破监管要求情况；三是为各类资金违规流入房地产市场提供通道便利情况。

　　其次，排查房地产信托业务风险防范化解情况。一是对房地产信托业务逐笔排查，对风险缓释措施进行分析，摸清风险底数；二是在识别房企集团关联方的基础上，全面排查信托公司对房企集团（含其关联方）的信托融资集中度情况，评估集中度风险；三是制定和执行风险应对预案情况。

　　再次，落实房地产信托业务的整改问责情况。针对信托公司房地产信托合规与风险问题，总结今年以来的整改情况和追责问责情况。

　　房地产信托就是我们常说的REITS，信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产信托一向是信托公司的重头业务。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

　　针对房地产信托2018年以来的狂飙突进，银保监会自2019年中以来屡出重拳，严格控制房地产信托业务规模，并取得良好成效。截至2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。过去几个季度，房地产信托业务占比是逐渐下降的，2019年四季度末占比为15.07%，2020年 一季度末和二季度末占比分别为14.57%和14.16%。

　　尽管如此，监管部门认为，目前房地产信托业务依然存在较大的合规管理及风险防控压力。一位接近监管部门的消息人士向证券时报记者透露，监管部门主要是担心房地产信托重新升温。从数据来看，二季度新设房地产信托项目是近一年的高峰。此外，在日常监管工作中，确有发现部分信托公司仍然存在以变相形式突破房地产信托监管要求、信托资金运用疏于管控并违规流向房地产领域等问题。

　　不久之前，恒大的流动性风险暴露，再次为疫情之下房地产信托业务风险防控敲响警钟。

　　房地产是资金密集型的企业，高负债率、高杠杆率是房企的常态。房企的融资渠道，不外乎以下几个：通过银行贷款；通过信托等“非标”方式融资；发行债券；股票IPO或者增发；境外融资；民间借贷；销售回款；向员工融资等。

　　房企在A股的IPO和借壳上市早就无限期暂停，能增发股票的企业不多，除非你在香港上市。银行贷款、境外融资、发行债券等方式管理比较严格，向员工融资容易离心离德，销售回款被地方政府监管越来越严，所以通过信托等非标方式融资，或者名股实债等，就成为房企重要的“补血”渠道。信托等非标方式，资金也主要源自银行。正规渠道被限制，所以就出现了各种“创新”，当然你也可以把它看做是“歪门邪道”。

　　但金融市场就是这样，有需求就会有供给，只要价格合理。越是限制正规渠道，各种“创新”就不断涌现，因为“炒钱”的机会来了。便宜的钱，可以卖出昂贵的价格了。

　　银保监会对于信托的最新通知，就是针对各种创新来的。其目的，是为了帮助央行建立“房地产宏观金融审慎体系”。

　　2020年是对房地产行业管制全面收紧的一年，表现为“房地产宏观金融审慎体系”的建立。其实质，是用管理金融机构的方式，来管理房企。建立很多“条条框框”，公布了一堆指标体系，目标是给彪悍的房企“套上笼头”。

　　“三道红线”公布了，“房地产宏观金融审慎体系”建立了，如果信托渠道仍然有漏洞，对“不听话”房企的杀伤力将大打折扣。而信托等非标渠道，历来水比较浑、比较深，整顿势在必行。封上了这道门，房企将彻底成为“瓮中之鳖”，只能乖乖听央行、银保监会的调遣了。

　　今年6月末，全国“资金信托行业投向”总额达到了17.7万亿，其中5.8万亿是金融行业自己在玩，针对外部最大的3个投向，就是给“租赁和商业服务”的2.85万亿，给房地产的2.5万亿，给房地产小兄弟“建筑业”的1.22万亿。

　　“房地产+建筑业”达到了3.72万亿的规模，说明它们才是信托行业的真爱。至于制造业，只有不到5200亿的投放。这很好理解，搞制造业现在的风险其实比房地产大多了，“脱虚向实”也不知道什么时候能到头。

　　但跟去年同期相比，信托行业在台面上支持房地产的资金也下降了将近5000亿。也就是说，信托给房企“补血”的量越来越少。但暗中还有多少，需要通过检查才能知道，也才能“堵塞漏洞”。

　　在台面上，未来半年信托行业可能从房地产行业抽走资金2500亿，至于违规部分减少的估计就更多，或许有5000亿。5000亿，看似不多。但是这是减少的部分。正常情况下，信托对房地产的贷款是要增加的。现在增加的部分没有了，反而要存量减少。这一正一负，差距可能就是万亿级别的。

　　所以，那些信仰“什么清华北大，都不如胆大”的房企，日子将雪上加霜。

　　或许有读者会问：既然开发商资金紧张，为什么不降价卖房？

　　开发商当然想降价，但问题是前期的业主不干，地方政府也不答应。因为一旦大幅降价，必然引发维权，这将给地方政府“添麻烦”，也会让未来卖地更加困难。所以，屡次传出开发商降价被地方政府警告的事情，甚至被关闭售楼处。

　　在强调控下，开发商已经没有定价权。

　　用万科董事长郁亮的话说，房地产行业的资金红利时代已终结，目前进入了“管理红利阶段”。所谓“管理红利”，是说开发商要比内功。你管理的不好，拿地太激进、出价太高、周边配套不成熟，项目很有可能就死掉了，大量资金就会沉淀，这会加剧开发商的资金紧张。而想降价，又被各种因素制约，难度极大。

　　可以预见，随着“三道红线”逐步落地，信托等渠道收紧融资，部分激进房企日子将越来越难过。未来6个月内，一定会有大型房企爆出“扛不住”的新闻。

　　千万不要以为，房地产的冬天只有6个月，它很有可能长达数年。其目标就是让大多数房企出局，最后可以生存下来的，一定是守纪律、管理好的房企。房地产行业的集中度、国企比例，都会不断上升。

　　但有一点，大家想看到楼市崩盘，是越来越难了，因为政府的把控力度越来越强。