房地产信托之基于信托业务的房地产风险研究

　　摘要：我国从本世纪初房地产开始发展过热，房地产过度投资往往引来的是泡沫，银行融资是房地产企业的重要渠道，泡沫化的房地产会给银行添加重大风险。从2009年开始深入调控房地产，楼市开始冷淡，房地产企业引发了不通畅的回笼资金现象，这使信托业务在房地产中不断繁荣，但与繁荣随之而来的是逐渐加大的兑付风险。本文从房地产信托潜在的优势着手，分析其隐藏的风险，并提出控制思路。

　　银监会在前几年密集颁发大量规范信托业的政策，指引规范发展信托公司，强化监控风险，在信托中注重发展主动型业务模式，对个人高端理财服务业务与信托业务着重拓展，使信托公司强化盈利性，促进由高技能含量取代粗放型模式。国家提升重视信托业及逐渐明晰的行业政策，为发展信托业打下好的政策基础。

　　如今我国GDP中信托资产所占比重仍低，未来有着广阔发展空间。未来的几十年是一个信托化过程，表现在人们会更多通过信托方式理财，相关机构与政府会提供越来越多的信托服务，在GDP中会不断增加信托资产。伴随增长的财富、人均收入，信托业将有着创新的巨大空间。日后我们需管理好房地产信托风险，既能让投资房地产的不确定性降低、提高收益，又能让信托公司提升运作水准，更能使房地产信托加快国际接轨步伐。所以要想增强管理房地产信托风险，尤为重要的是投资房地产风险意识的提高。

　　一、房地产信托潜在的优势

　　1.1 房地产信托有着明显的经济性

　　房地产信托与银行贷款相比有着成本优势，既能为房地产节约财务费用，为公司优化资产结构，还能在开放项目初始得到稳定资金，时间成本被节约，对公司发展与持续应用房地产资金有利。并且从受托人角度看，房地产信托单位是从事房地产的专业金融单位，相比受托人不管是在技术信息、还是管理与经营能力上优势明显，能更合理充分运用资金，让受托人享受到投资房地产的更大收益。

　　1.2 房地产信托本身的独立性

　　信托独立性反映在其财产上，表现在：受托人固有财产与信托财产互相独立；委托人自有其它财产与信托财产互相独立；相同委托人但拥有的信托财产类别不同也是互相独立的。特殊的信托制度将信托财产排除在受益人、受托人、委托人、及债权人之外，这能让信托财产在安全封闭环境中灵活运用不受干扰，进而最大程度得到财富的增值、流转。受托人对信托财产管理是借助所有者名义及独立的信托财产，这让信托关系以外的他人与受托人之间有了简单明了的权益关系，给受托人提供开展经济活动的便利。

　　1.3 房地产信托有着较强的灵活性

　　房地产信托与银行贷款相比在融资期限上有较大的弹性，在为公司提高资产负债率时能让公司优化结构。如今银行多收缩信贷，开发商的前期贷款更倾向于信托贷款，获取征地与拆迁的前期投入资金，等到符合银行审批的硬性条件后再申请贷款，也有信托贷款在整个项目中全程运用。出现资金短缺后，股权信托融资企业的一种选择，以便维持资金链稳定。为了将信贷资产盘活，金融机构可整体打包债权，然后向信托公司出售，由债务信托融资将银行流动性提高。信托与银行能实现互动互补，在资金上银行有优势，而信托有着灵活的创新与制度优势。并且信托有着十分灵活的供给方式，能够对具体项目与企业自身需求设计出特色信托产品。

　　二、信托业务在房地产中的风险分析

　　2.1 宏观政策风险

　　因房地产业紧密的联系着国民经济，特别房地产密集吸引大批资金。非常密切的联系着金融业，所以政府从某种层面对其严加控制。政府对使用出让土地政策，对限制出售与出租的价格政策，对限制机械、工料政策，对调控环保的政策，尤为重要的是对固定资产投资总量的宏观调控政策，此外，税务新政、金融政策，这些对投资房产都会引来风险。

　　资本市场与房地产市场在现阶段的我国都未完善，政府对此也缺少足够的监管经验，往往会就发展频现的棘手问题紧急制定应对法规政策。比如前几年政府连续颁发抑制房地产的各种政策，这就有对存贷款利率连续提高、对二套房贷款提高首付比例、强化房地产企业清算土地增值税、严厉查处长期不开发土地、对二手房销售增加个人所得税等，这些不管是对金融还是房地产都产生相当大的波动，同样给房地产信托的发展初期埋下巨大风险。要是选择了不恰当的项目投资，投资人必遭损失。

　　2.2 信托公司不善管理风险

　　信托法中对受托人的责任有明确规定，只要对信托财产处分有违信托目的、对信托事务有不当处理、有违管理职责导致信托财产受损，其赔偿责任必须承担。在业务的实际操作中信托公司有这些行为的可能性，必将引发财务风险与投资风险。信托公司在实际业务投资中对回报率高低比较追求，在风险控制效力不高的前提下，因所选择的合作项目与投资项目不当使实际投资收益达不到预期收益、低于投资成本、不当运用资金而引发风险。

　　诸如信托公司运用资金的收益要比筹措资金的费用低，将短期资金用在长期运作上等，如此情况是信托公司低质量资产形成的重要原因。在损益、成本、管理资产负债比例指标等重大事项中信托公司缺少专门的财务评价与报告分析，另外日臻薄弱的监督环节，所以其财务风险状况也许被置于警戒线下。信托公司因长期不善管理，其业务中无法及时察觉风险的重大隐患，经长期累积容易产生危机。

　　2.3 项目自身的风险

　　信托业务主要有两种参与房地产的形式：建设房地产项目、对成熟物业投资。我国信托业务大多投资到开发房地产上，开发房地产要历经立项、承建、管理、验收及销售等多个环节，有形式多样的风险，对项目不容忽视风险。在选择项目上能首先体现项目风险，要是项目自身有销售前景、短缺建设资金及内部法律纠纷等问题，那么不管如何设计其业务风控，则项目自身无法避免先天缺陷。

　　另外就是控制风险，信托公司一般会通过派驻项目公司的管理人员、控制抵押率等对项目风险展开控制，但实施的这些举措都有其局限性。实现房屋抵押权必须依赖顺利完成房产项目，要是因缺少资金变成烂尾项目，或配套设施不达标、建设质量不合格无法顺利验收，也就无法实现抵押权。派驻项目公司的管理人员不能缺少管理房地产经验，可往往信托公司就是对管理、建设、评估房地产的对口人才缺乏。

　　三、房地产控制信托业务风险的思路

　　3.1 对房地产信托完善防范风险的法规

　　市场经济体现出的是法治经济，只有在法治经济环境比较成熟的情况下房地产信托才能发挥优势，融资的强大功能才能显示出来。所以如今要对处于初级时期的房地产信托，从法律上施以保护，指引其正确发展道路，以防它成为资本市场引发风险的导火索。我们在完善中可学习国外对信托展开立法的经验。不少国外领先地方很早对信托业就有立法，并且有很强专业性的业务，我国都可以从中借鉴学习。英国从受托人法发展至今，已针对信托颁布十多部法律；在2004年台湾也颁发了相关条例，这都给我国顺利开展信托业务提供了参考。发展信托较好的美国是我们模仿的榜样，建立严格管理房地产信托及防范信托风险的对策法规，加强限定资产负债结构、利润分配、资金投向、业务种类等方面。

　　3.2 强化信托公司规范自身贷款及抗风险实力

　　在审批贷款的完整流程上，信托公司要比银行简单一些，银行在决定放贷前会通过评估程序对投资项目及贷款者信用展开专业评估，相对偏低门槛的信托，从信托公司的风险控制看，应该学习银行，信托公司面对房地产信托正在逐步提高风险，当下在对项目控制衡量风险的基础上，对标准制定要严格，同时对项目评估程序要严格遵守执行，信托公司对那些收益低风险大的项目要果断舍弃，把精力更多的投入到优质项目上。对信托公司来说，同样需要将防范风险的措施提高。如今不少信托公司已经弱化了主动管理不同风险的能力及其定量化，同时对信息系统提供支撑的能力也不足，由此信托公司要将银监会的制度规定结合，将净资本管理的主动型模式真正建立起来，并把自身的信息方式、风险管理、运作产品与业务等水平提升。除此之外，信托公司相比证券公司、商业银行等机构，缺乏净资本管理的经验，另外灵活的信托业务，加上主要依靠投行融资业务，投行类机构管理净资本的经验应该被信托公司借鉴，特别是对迅速扩张业务规模或实力较弱的信托公司，工作的重心更应放在防范风险上。相反要是缓冲风险的机制在行业中缺失，少数信托公司暴露的风险会给行业发展的良好势头带来冲击。

　　3.3 将第三方仲裁与评价机构引入信托业务中

　　现如今不少信托公司专门管理与分析房地产的能力有所欠佳，更说不上在控制风险上有多大能力。由此要引入并构建有房地产专门经验的中介或管理机构，要求其提供专业咨询管理服务，凭借它们的职业管理、判断，能做到合理预判房地产金融风险，且适时加以控制。可以由专门机构对房地产信托打理部分信托相关事务，借助契约方式让专业机构肩负相应责任及权利给予明确，不但能够强化专业管理房地产信托的能力，对其责任风险又能分担到各专业机构。并且各专业机构为了信托计划以自身无形的信誉给予担保，可以增强其信用。当法律问题出现时，如果信托公司单方解决，或以主观来判断，通常得不到投资者认可。由此可借助引入的会计事务所来对信托财产运用差异的评估方式来评估，另外借助引入的律师事务所对评估材料的合法正确性提供法律意见，这样房地产信托的不少法律问题就能解决，更能控制其风险。

　　四、结论

　　综上所述，从信托业务在房地产的发展看，其作为房地产解决融资的一种工具，在房地产发展前景中极为重要，但房地产信托还不完善，还隐藏着各种风险。这就需对房地产信托完善防范风险的法规、对信托公司强化贷款规范性与抗风险能力、将第三方仲裁与评价机构引入信托业务中。