五牛控股拓展物流地产领域布局 全面掌控“一超多强”格局

物流地产作为中国方兴未艾的产业，正在从由物流地产开发商、传统房地产开发商作为行业主要参与者的时代，迈向主要由境内外基金、保险、养老等投资机构为主要参与者的时代。物流地产行业呈现出了“一超多强”的发展格局，以五牛控股为代表的国内领先的资产管理机构，也正将物流地产行业作为自身重要的发力点，凭借多个标杆项目，由点到面，拓展在物流地产领域内的布局。

行业：缺口巨大增幅放缓

物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。

投资增幅开始放缓

根据国家统计局数据，2016年我国仓储业固定投资为6983.50亿元，同比增幅为5.5%，较2015年增幅下降22.9个百分点。从面临的挑战来看，主要由于前些年物流地产在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，再加上相比住宅和商业地产土地出让金少、税收贡献较低、土地利用率不高，导致大城市工业用地相应指标逐年下降。

从物流地产的空间分布上来看，长三角地区的物流地产规模远超全国其他地区，其次是京津地区、两湖地区、川渝地区以及珠三角地区。其中单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。

而从其城市的空间分布上来看，物流园区一般分布在城市的边缘或是卫星城中，紧邻国道、省道、高速公路或空港水港，距离市中心一般不超过一小时车程，这些地区地价较低且交通非常发达。以长三角地区为例，上海、昆山、常熟等城市是物流地产企业的必争之地。

政策：重视程度高 出台文件频繁

虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。

2015年8月，财政部、国税局联合发布《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

今年6月，财政部发布《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》，要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平。

可以看出，近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。

竞争：“一超多强”的市场格局

经过十余年的发展，物流地产行业呈现出了“一超多强”的发展格局，普洛斯以近七成的市场占有率独占鳌头，以1750万平方米的运营仓储面积傲视群雄。而第二梯队的物流地产企业则在250~400万平方米的运营仓储面积区间中竞争，彼此都没有拉开较大的差距。

在后来竞争者中，主体的分布尤其广泛，以其他行业为主要业务的企业多有涉足。但主要可以分为四类。一是外资企业进入中国进行发展，如丰树与安博;二是传统房企跨界发展，如万科万纬物流与远洋集团等;三是电商企业为满足自身发展建立产业链，发展物流地产;四是独立经营物流地产的其他企业，如易商红木和环普等。随着国内资本市场的蓬勃发展而迅速转变，国内专业投资机构也纷纷提早布局，进入物流地产投资领域。

在物流地产企业中，不同的主体自然有着不同的发展方式与竞争优势。

与此同时，以五牛控股为代表的国内领先的投资管理机构，也通过自身实力的持续提升，在不动产投资领域持续布局，已成为目前中国物流地产行业新发展阶段的主要参与者之一。例如，近期五牛控股就发起并购宁波北仑仓储项目、上海浦东物流园、上海奉贤适达工业园等优质项目。将来也将以自身的专业能力，持续为投资者在行业发展的高峰期寻找持续稳定的投资机会。

物流地产企业在中国的竞争与发展还远没有定局，在这个江湖中，无论是武林盟主普洛斯、后起之秀万纬以及各大门派都在各自较量。但我们能够确定的是，物流地产行业的发展将会向着科技化与高端化继续前进，在我们未来的日常生活中，物流地产项目也将成为虽不引人注目但也不可或缺的重要一环。