全球配置破局优质资产荒 五牛基金领军不动产股权投资业务

7月28日在北京召开的“融资中国2016年股权投资产业峰会”上，破局资产荒成为各大投资机构大咖们的高频词。几乎所有的高收益低风险资产都变得价格奇高，金融市场正因为优质资产的“资产荒”而饱受煎熬。商业银行很难再像以往那样找到低风险的优质贷款客户。在大量金融机构的争夺下，房企愿意承受的融资成本不断降低。排名前十的房企，平均融资成本都已经降至7%以下，金融机构要像过去那样简单地赚取息差变得越来越难。投贷一体、投募一体……慢慢在成为很多金融机构创新尝试的工作。

而另一方面，房地产行业也在进入“白银时代”，逐步从单纯的地产开发，转向存量资产管理、运营。包括万科在内的企业，纷纷提出了资产证券化、小股操盘、代建等轻资产模式。他们希望金融机构不只是能提供短期的债务融资，更需要能够长期股权投资，包括有可能收购所持有、运营项目的资产管理公司作为长期战略伙伴。

如此大背景下，五牛基金的优势核心业务正在经历前所未有的发展机遇。

在“融资中国2016年股权投资产业峰会”上，五牛基金斩获了“2015-2016年度中国最佳股权投资创新投资机构”及“五牛基金中融不动产并购案”两项大奖。五牛也是唯一一家同时获得这两项大奖的以不动产并购管理业务为核心的资产管理公司。

变通趋时 抱元合一——五牛基金

和其他的同行相比，五牛基金的优势在于总能筛选到优质的投资项目。

在五牛基金董事总经理全宇看来，五牛基金在选择投资项目上有两个层面的严格考量。首先，房企本身必须是有活力的，有长期竞争优势；或者说在某一个细分市场非常有能力的企业，才能够入五牛基金投资团队的“法眼”。

比如招商、恒大、金地，又比如铁狮门。这些企业的共同特点，或者是规模足够巨大，是行业的领头羊；或者本身在一线城市周边就已经有很多土地储备，在下一拨城市一体化的行情当中容易脱颖而出；又或者像铁狮门那样，具有国际视野，且建造的项目质量过硬，受到各地政府欢迎，有能力拿到相对低价的优质土地。

但仅仅只是合作企业足够优秀还不够，五牛基金还要求具体投资项目也要足够优质。比如，项目是否处于一、二线城市的核心位置；或者项目虽然不在一、二线城市，但属于一线城市的1小时经济圈内，例如昆山等。

为了挑到最优质的项目，五牛基金在团队方面作了丰富的准备。团队成员来自外资经营公司、内资经营公司、外资内资的开发商，不管是存量资产还是开发类，不管是债权类、夹层投资，还是并购、股权；不管是商业、住宅、写字楼，还是物流、工业地产，五牛基金均有适配的团队来操盘。

项目并购：投后管理尤为重要

相比股权投资，开始全面向存量资产管理转型的中国房地产市场为五牛基金贡献了更大规模的业务领域——项目并购和资产管理。这一业务由于难度高，此前一直是黑石等海外投行的专属领域。但五牛基金的出现却改变了这个局面。

出身于凯德置地，继而在太平星集团任职，之后又在德国房地产经营公司工作多年的五牛基金董事总经理全宇先生，对收购、改造、运营、再出售，有着丰富的专业知识和经验，懂得如何通过资产管理，尽可能地提升物业价值，以获取高额的投资回报。

和股权类投资相比，五牛基金在挑选可投资的并购类项目时显得更为苛刻。要求所收购的资产经得住风险的，能够长期持有的，质量足够长期持有，但是短期也能够退出，流动性又够强。

全宇相信，这样的物业十分稀缺，但即使是这样稀缺的项目，五牛基金依然有能力低价拿到。而在收购的同时，五牛基金也为这个项目夺身定做了物业价值的提升方案，甚至考虑收购物业管理，以更好提升项目的整体价值。

另一方面，五牛基金在收购时，就已经为未来的退出选择好了路径：要求物业可以散卖也可以整卖，并已经为未来的可能售卖在业内找好资源和潜在的买家。

全宇强调，类似的并购项目，五牛基金已经操作过多起，基本上能做到“买得好、管得好、卖得好。”

截至目前，五牛基金的资产管理规模已超过200亿元人民币，展望未来，全宇相信五牛基金将涌现出更多的明星投资案例和明星管理人，向着成为全球配置、多元化发展的一流综合型投资管理公司稳步迈进。

文/杨涵茗、杰克