【行业概况】房地产融资现状与政策收紧影响

房地产属于资金密集型的行业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，故融资为房地产的核心。从某种程度上来说，房地产融资就是指地产企业在进行开发及流通和消费的过程中，通过货币流通和信用渠道，对资金进行筹集、融资等一系列相关举措的金融活动的统称。

一、房地产融资现状

根据统计局口径，我国房企开发资金的来源主要分为：国内贷款、自筹资金、利用外资、其他资金和各项应付款：①国内贷款包括银行贷款和非银金融机构贷款；②自筹资金包括自有资金、债款及股票融资；③利用外资包括外国银行商业贷款、对境外发行债券和股票；④其他资金主要以预收账款及定金、个人按揭贷款为主。⑤各项应付款主要以工程款为主。

2019年1-8月房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1—7月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036 亿元，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449 亿元，增长11.8%。

二、房地产融资政策调整及影响

我国房地产行业长期处于政府“调控”状态，房地产政策监管多且变动大。梳理2019年以来的调控政策，为了抑制地产过热以及延续地产调控精神，本轮调控以合规和控规模为主线，房地产信托融资、银行开发贷、境外发债、交易所ABS、地方金控平台、个人按揭购房贷款，监管密集规范和收紧。

据中原地产研究中心的统计数据显示，2019年8月份全国共出台60次房地产调控政策，单月数量已接近今年1月份68次的最高峰值。2019 年1-8月份全国累计出台房地产调控政策已达到367次，相较去年同期的 315 次增长17%，累计次数刷新房地产调控纪录。

从各监管部门的表态来看，目前涉房金融监管全方位从严，银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。

三、融资政策调整带来的影响

1、房企融资量下降

根据CRIC数据显示：8月95家典型房企的融资总额为753.72亿元，环比下降52.7%，同比下降21.3%。其中，当月企业境内外发债总量378.44亿元，环比下降55.4%。本月房企发债成本5.67%，环比下降1.13个百分点；其中境外债券融资成本6.95%，较于7月下降0.60个百分点。

2、房企融资成本提升

房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。截至8月房企新增债券类融资成本7.06%，较2018年全年上升0.59个百分点。其中，境外债券融资成本达8.17%，较于2018年全年增长1.02个百分点。

预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

3、中小房企违约破产或增加

在融资监管不断趋严的情形下，杠杆可控的头部房企抗风险能力仍较强，而非头部企业资金压力较大，尤其是高杠杆、区域性非头部企业，风险会逐步释放。预计中小地产商破产或者被兼并的情况或更多，尾部地产企业债券违约案例或也增加。需要关注具有以下特征的房企：

一是债务规模扩张过快且债务规模大，债务负担重，债务结构中短期有息债务占比高，现金类资产对短期债务覆盖程度低，流动性压力大；二是资产受限比例和子公司股权质押率高，财务弹性偏弱；三是资产周转效率低，去化压力大，现金流回正周期长，经营性现金流有恶化趋势；四是土地储备成本明显偏高；五是去化较慢的商住、商办土地储备占比高；六是非房地产业务自身“造血”功能不足。

4、提前优化资产结构应对偿债高峰

房企债务兑付高峰期，房企出售资产的现象将会继续发生，以缓解流动性紧张的状况。据不完全统计，2019年以来已有多家房企转让旗下子公司，包括阳光 100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、明发集团等。

企业出售资产可能是因为过去采用高杠杆扩张导致如今资金链紧张，出售项目来缓解资金压力，一部分企业资金链可能并没有太大压力，只是处置不良资产，优化投资组合，换仓布局更好的城市或项目。

四、房地产企业不良率或将继续高位增长

根据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元,合计1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模比2018年增加近一倍。受监管趋严、经济下行等因素影响，房地产不良资产或将延续高位增长趋势，市场规模将继续扩容。

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