歌斐地产谭文虹：疫情下深谈房地产行业的危与机

　　歌斐地产谭文虹：风物长宜放眼量，小心驶得万年船——疫情下，深谈房地产行业的危与机

　　新型冠状病毒疫情之下，房地产市场受到巨大挑战。诺亚“家里蹲”专题线上课程邀请到了歌斐地产合伙人谭文虹分享《风物长宜放眼量，小心驶得万年船——疫情下，深谈房地产行业的危与机》。

　　来 源 | 歌斐资产（ID：gopher-asset）

　　演讲嘉宾 | 歌斐地产合伙人 谭文虹

　　文字整理 |  歌斐资产投资者关系部

　　编 辑 | 小斐

　　本文主要观点：

　　1、中短期影响：对行业影响很大，对房企而言，在这种销售几乎停滞的情况下，就要看谁可以应对得当、撑得久；对政府而言，是要促进经济发展，稳定就业，目前已出台的相关政策，都是在一定程度上缓解房企短期压力；对金融机构而言，提供短期的流动性宽松支持。对买房者而言，此次疫情之后，会重新考虑房子的意义并刺激需求；另一方面会考虑自己的购房能力受此次疫情影响（购房需求可能延后）；

　　2、中长期影响： 我们认为此次疫情，不会改变对国内房地产行业的长期发展轨迹，但是有可能加快趋势发生的进程。城镇化从60%到70%~80%的过程中继续有机会，十万亿级别的市场容量会持续5~10年。行业会持续去杠杆，房住不炒。房企分化加快加大，优胜劣汰，投资会聚焦产业人口聚焦的核心城市和都市圈。需求端方面，继续给居民加杠杆空间和意义都不大，而真正可持续的需求支撑，来自于城市新居民的刚需&改善性需求+收入预期可付房贷，这些才构成真正购房主力，以及城市的持续的更新改造。这些依然可以支持房地产行业的发展；

　　3、面对疫情，歌斐地产的应对：核心就是管好存量并防范风险，同时也会持续关注新投资机会。过去这段时间，我们与开发商、银行、基金等业内机构高频率互动沟通，多维度了解疫情经济对各地各房企的影响和其自身应对措施；对已投资的存量项目，做了项目总体进度摸排和现金流压力测试，加强管控的同时，也给予建设性意见，把疫情对项目影响尽量降低；。

　　4、后续的房地产投资看法：当市场出现事件性危机时，反而是投资窗口期出现的机会。因为优质的城市项目/土地总体是稀缺的，而过去很多时候土地价格贵。若此次疫情如预期2、3月份基本可控，则后续市场有供地的时候，一方面市场资金都紧，溢价不会太高；另外一方面房企都有继续发展要求，追赶今年目标，所以要拿地也是生存发展需求，因此对于我们基金投资而言会有更好的参与机会。

　　以下请看具体分析：

　　01

　　中短期影响

　　毫无疑问，此次疫情对今年国内房地产行业的影响很大，尤其对短期2-3个月的挑战非常大。从项目施工和销售维度来看，各地政府、房地产协会要求推迟企业复工时间及暂停房地产销售活动，导致各地项目在2月份均处于停滞的状态，若疫情得到有效控制，项目开工及销售预计会在3、4月份陆续恢复正常，但是上半年还是会受到较大影响。

　　从房企维度来看，由于项目工程进度延后，销售时间被拉长，销售回款受到影响，对开发商的现金流造成很大压力，各房企目前都在尽量压缩成本或延后支出、加大融资、调整拿地节奏，待销售恢复正常后，房企也会相应调整销售计划，加快销售，尽快回笼现金流。

　　从政策维度来看，央行已经采取行动确保金融市场的流动性；2月12日，中央政治局关于稳定经济建设的会议也提出加大投入积极的财政政策、货币政策稳健中保持灵活等；不少地方政府也出台了楼市政策，旨在缓解开发商短期资金压力，包括缓付土地款、税费缓交、滞纳金等，政府给出的支持力度也印证了房地产行业的重要性。当然，这些措施总体还是偏短期的支持和提振信心，最终还是要靠企业内功，能否度过此次疫情的考验，最终留存下来并且还能把握机会并购的企业，无一不是在历次寒冬中一直有所准备才能发展壮大的。尤其是房地产行业，过去多年一直就是在不断调控中发展过来的，此次也不例外。所以同一场危机，对不同企业而言有不同结局。

　　02

　　中长期影响

　　过去这几年房地产行业一直在调控中发展，再加上去年底政府已经提出房地产行业需要“稳地价、稳房价、稳预期”，在业内对未来房地产行业发展也已达成共识-“房住不炒”+“三稳”是中国房地产中长期政策基调。

　　我们从2020年GDP总量、房地产在GDP的占比及房地产的销量量级来看，中国的GDP在2019年已经达到了99万亿人民币，人均跨过1万美元大关；房地产及相关行业的贡献占到GDP的30%左右；从2019年房地产新增销售额依旧同比增长，依旧可达16万亿。未来城镇化从60%到70%~80%的过程中继续有机会，十万亿级别的市场容量会持续5~10年，这说明房地产依旧处于中国经济的支柱地位。

　　从GDP的贡献程度来看，TOP20城市经济总量达16.16万亿，全国贡献占比35.84%；从政策来看，2019年8月十三届人大常委会指出中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式，城市同时增强中心和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，从这两方面来综合分析，未来房地产投资机会的重点，会围绕产业和人口集中的中心城市和都市圈发展，一线、二线乃至强三线城市的房地产市场将更快恢复平稳。

　　我们也看到受到这次疫情的影响，大家未来工作生活，会选择更好的房子及更优质的城市，不光考虑居住的功能性，还会考虑城市的能级及资源的禀赋等，更加看重综合资源及施政管理能力强的城市，这也进一步加剧城市的分化及开发商的分化。

　　行业中头部房企基于全国的均衡布局、出色的产品力和运营能力，及受惠于政策和流动性的宽松，预计会有更多弹性空间来消化此次疫情的冲击。

　　03

　　面对疫情，歌斐地产的策略

　　在疫情发生之后，我们地产团队从1月底就开始陆续跟踪我们所投项目城市的疫情情况，同时也与开发商高管、项目层面及银行券商等进行多维度的沟通，掌握近况。

　　首先，我们对房地产行业及开发商排摸及风险预判，正如之前提及的疫情对于短期的影响较大，包括延期复工、销售放缓及现金流承压等，我们对开发商全年的现金流做压力测试，同时也要评估项目层面受到的影响。我们从开发商过去三年的销售节奏来分析，一般前4个月的销售占全年销售额的20%~25%，还未达到销售高峰期。但是考虑到总体复工、供货、销售进度推后，会影响到整个上半年数据，预计今年整体的销售也会低于去年。大多数的头部开发商的存量现金可以支持未来3-6个月的刚性现金流支出，同时需严控成本支出及拿地的节奏，这些排摸和数据分析，有助于我们站高一线去提升对已投项目管控和后续投资。

　　其次，我们针对存量的住宅类合作项目进行全面梳理，我们目前已投资在管理的30多个项目的18个城市，没有湖北区域的项目。目前已经掌握项目所在城市的疫情发展，了解项目的开工时间，持续梳理更新项目的现金流情况。在此次疫情之下，我们也阶段性加大项目管控力度，梳理项目必要刚性支出；提高账户管控颗粒度；加强与开发商的沟通，及时商定风险应对措施；实时掌握地方政府出台的政策，及时评估影响。扎扎实实管好每一个项目。

　　另外，我们歌斐地产还管理着15万方的上海核心商办资产项目，主要还是以写字楼为主的业态。面对此次疫情我们资管运营团队，也是及早进入工作状态，按照政府和各级要求，第一时间升级加强楼宇公共区域消毒；严格落实每日值班人员表格登记和出入人员管理工作；要求体温测量是进出中心的必备“门槛”；物业也在大楼前后大堂的电梯厅放置了感应式免洗消毒液，方便楼宇职工随时使用；定期向市政府、街道上报承租企业复工情况及做好人员登记及排查工作；及时了解租户经营情况，稳定租户，做好预案。

　　04

　　后续的房地产投资看法

　　中国的房地产在过去20年一直是高歌猛进的状态，随着行业的高成长阶段告一段落，在未来的20年增速会降下来、规模也会降下来，也会持续的调控和分化发展，但依旧是一个10万亿金额级别的一个大市场，所以政策提出房住不炒，也就意味着未来中长期希望这个行业是比较稳定的发展。

　　过去在M2及城镇化的高速发展下，老百姓的确从买房子上获益不少，其实赚的是货币超发和早期供不应求的大背景下给予房地产的红利。但是这个简单买房即赚钱的年代已经过去了，未来的房子，更多的是回到居住功能为主，投资保值功能退居次要地位，而且是否保值增值还要看具体城市而定。

　　但是房地产这个行业会持续存在，从土地变成房子（或者城市的老旧商办物业再更新改造重新定位经营提升）这个大行业的需求一直存在，合理利润会存在，行业的优质企业也会存在。而我们房地产基金的投资本质，就是在这么一个10万亿级别的市场，参与从土地到建成房子（或者城市的物业改造提升运营）的过程，去分享这个行业的合理利润。

　　我们过去10年深耕房地产股权基金的投资，也是我们运用专业投资优势，去判断筛选优质城市的投资时点，选择供需合理的板块项目，再与操盘运营能力强的头部企业合作，其实我们基金的参与，对项目和合作方的筛选非常严格，所以客观上也是助推行业的优胜劣汰，推动行业并购整合；同时也让投资人有机会去参与分享这个行业利润，而不是像过去那样个人只能通过买房子来实现对房地产的投资，毕竟在未来房住不炒的基调下，房子更多承载的是居住属性。

 

责任编辑：石秀珍 SF183