房地产私募问题平台深度分析，暴雷机构存五大特征

       房地产业作为典型的资本密集型产业，对资金的依赖度极高，融资是其不可缺少的一个环节。目前房地产融资渠道主要银行、信托、基金等，主要形式为银行贷款、非标融资、股权融资、债券融资等，其中私募基金由于减少了中间环节，并可直接向合格投资者募集资金，有利于房地产企业对融资成本的控制，私募资金也逐渐成为部分房地产企业获取资金支持的主要途径。私募基金主要通过股权投资、债权投资、股+债和收益权四大方式对房地产作为底层基础资产进行投资，不过随着中基协多次强调私募投资基金本质是投资而非借贷，股权投资逐渐成为房地产私募基金的主要形式。

    然而当前市场上运作的房地产私募基金却暴露出很多不合规的情况，如承诺收益、挪用资金等，近年暴雷的私募基金公司中不乏做房地产私募基金的机构，本文将选取部分被经侦介入的房地产类私募基金公司作为样本，对其暴雷的原因进行分析，并总结部分特征。

    一、9家被立案地产私募机构整体情况

    本文选取了9家被立案的地产私募机构作为样本，其中阜兴集团和金诚财富涉及金额超百亿。从这9家私募机构的立案时间来看，其中有8家是在2019年被立案，1家为2018年被立案侦查。从地域分布来看，这9家被经侦介入的私募机构主要分布在上海和深圳两地。从警方通报来看，7家以涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，其中金诚财富有5人是以涉嫌集资诈骗罪移送审查起诉，汇能金控实控人和大股东徐山、康媛媛以涉嫌集资诈骗罪审查起诉；阜兴集团和银来集团则是以涉嫌集资诈骗罪被立案侦查。

    二、9家地产私募机构具体特征分析

    1.样本机构均为民营系，部分存在隐藏实控人

    从这9家私募机构的股东背景来看，均为民营系，并且部分机构存在最终大股东与实控人不符的情况，如合星金控和至善基金。另外也有部分机构存在表面剥离实际仍为原股东输血的情况，如合星金控，虽然从工商信息看，合星金控最大股东为张明辉，与上海通江投资集团完全剥离，但从警方通报来看，尤文凯、张保国排在前列，疑为实控人，而张保国为通江投资集团的实控人，并且值得注意的是，通江集团也早已出现兑付问题，涉及金额近百亿。

    2.半数以上有私募股权、创业投资基金管理人，多为主要募资平台

    从这9家样本机构旗下登记的私募基金管理人情况，金诚财富旗下登记的私募基金管理人最多，有6家私募基金管理人，其中3家为私募股权、创业投资基金管理人，2家为其他类私募基金管理人；阜兴集团旗下也有4家私募基金管理人，其中2家为私募股权、创业投资基金管理人，其他私募投资基金管理人和私募证券投资基金管理人各有1家。

    从具体私募基金管理人类型来看，分别有6家样本机构旗下有私募股权、创业投资基金管理人和私募证券投资基金管理人；4家有其他私募投资基金管理人。但值得注意的是，虽然6家有私募证券投资基金管理人，但多不是其主要募资平台，并且多家私募证券投资基金管理人所发行的产品也非私募证券投资类产品，如金诚集团旗下的新余观复投资管理有限公司发行产品均为私募股权类和其他类产品。

    总体来看，过半样本平台有私募股权、创业投资基金管理人，并为主要募资平台，而这与其业务类型有关，但当前存在部分机构虽然发行的产品为私募股权投资基金产品，但实际采取的是“股+债”形式，即入股房地产企业后以股东借款形式向项目公司注入资金，甚至有部分房地产企业或私募基金管理人承诺回购股权。

    3.2家备案基金规模超百亿，多家存在产品未备案情况

    根据中基协披露的信息，金诚财富和阜兴集团备案的私募基金规模超百亿元，其中金诚财富旗下6家私募基金管理人备案基金规模为352.69亿元；阜兴集团旗下4家私募基金管理人备案基金规模为216.87亿元；恒富金融、永柏资本、银来集团、汇能金控四家旗下私募基金管理人备案基金规模均超10亿元。

    另外以上数据从侧面也反应了多家存在产品未在中基协备案的现象，如至善基金在中基协备案的产品规模仅有0.63亿元，而根据媒体报道，至善基金未兑付金额达到20.93亿元；再如汇能金控，其在中基协备案的产品仅有18只，规模仅有12.14亿元，而根据深圳市人民检察院通报，汇能金控共发行75只私募基金产品，总募资85.94亿元，未兑付资金总计29.53亿元。

    4.过半通过地产并购投资涉足房地产领域，多家存在明股实债

    根据样本私募机构在中基协备案的产品及公开资料显示，88.89%的样本机构不仅涉足房地产私募，还涉足医疗、影视、证券投资等领域，如阜兴集团的主要业务涵盖地产、医疗、稀土、证券投资等。

    从这9家样本私募机构的房地产私募基金产品业务来看，6家通过房产并购或股权投资涉足房地产领域，房地产并购形式通常有房地产股权收购和房地产项目收购两种，并且盈利模式通常是租金收益或通过溢价出让给其它公司，实现基金退出；有4家直接参与地产开发，如阜兴集团发行的苏州漕湖酒店私募基金一期即是开发建设苏州漕湖酒店项目，再如金诚财富的私募基金产品多为特色小镇和保障房等PPP项目，恒富金融多为城市更新项目。

    但需要注意的是，房地产投资通常具有周期长、资金投入量大等特点，而部分私募基金公司发行的基金产品期限往往仅有1年，甚至半年，如银来集团发行的银来天长健康城私募基金存续期为1年，并承诺收益；再如轩鸿基金发行的产品多为6个月和12个月，并提供回购担保。可以看出此类基金产品期限与房地产项目的收益周期存在明显不匹配，在这种情形下，资金链一旦断裂，就会出现产品无法兑付的风险，另外此类机构为了吸引客户，通常会承诺收益或股权回购，是典型的“明股实债”。

    5.挪用资金现象严重

    在私募行业，私募基金管理人违规挪用资金现象屡禁不止。这9家被立案的私募基金公司也不例外，如根据证监会披露的市场禁入决定书，阜兴集团绝大部分产品资金在募集后未按照产品设计投向约定用途使用，挪用金额合计365.65亿元，占已分析资金总额的99.37%；再如根据警方通报，合星金控所募集资金均被划入公司“资金池”混同使用，且理财产品及私募机构产品均存在项目虚假，自融、自用等情况；再如金诚财富所发行的PPP项目募集资金仅部分投入实际项目，有的仅投入了20%-30%，有的投入了70%-80%，其余部分均被实控人挪作他用。

    三、总结

    近年随着房地产调控政策趋紧和融资条件收缩，房地产私募基金在国内迎来了蓬勃发展，特别是房地产股权投资基金在房地产行业发展过程中发挥了积极作用，但近来多只投向地产类资产的私募基金发生逾期违约、明股实债、挪用资金等违规问题，如规模超百亿的阜兴集团和金诚集团。另外，被立案的房地产私募基金公司普遍存在承诺本息、基金产品周期与项目实际收益周期明显不匹配、产品未备案等问题，并且当前存在部分房地产私募基金出现延期兑付问题，甚至涉嫌挪用资金，而投资者却很难维权的情况，而这主要与当前私募基金领域缺乏相应的法规有关。故亟需监管层进一步细化和完善私募基金行业监管体系，提升行业透明度，加大违法违规机构的惩戒力度，加强私募投资者权益保护。