房价轻轻一跌吓坏了全世界 全球最大房产泡沫即将破裂

尽管瑞典的房地产泡沫并不是历史最长的(这一荣誉应该属于澳大利亚，其房地产泡沫持续达55年的时间)，但是它可能是世界上最大的房地产泡沫。数据显示，自从1995年瑞典的房地产市场飞速发展以来，其房价已经上涨了大约6倍。

图1：瑞典首都斯德哥尔摩房价从1875年至2016年的指数走势，设定1957年的价格为100点

当然，正如上个月北欧最大的金融集团之一、瑞典SEB集团发布的房价指标显示的那样，瑞典的房价当时还没有出现较大的下滑。但是随着斯德哥尔摩房价第一次大幅度下跌，瑞典房地产泡沫不断膨胀的时代终将走到尽头，市场预计瑞典SEB房价指标会明显下降。

图2：瑞典SEB房价指标从2012年到2017年的走势，现在已经处于最低记录附近

如今，关于房价的“硬数据(实际下跌的价格)”似乎与“软数据(预期的价格)”相一致，因为瑞典国内的房价自2012年春季以来首次出现下滑，同比下降0.2%，环比下降2.9%。

在经历了多年的价格上涨之后，这个最大的北欧经济体的房地产市场正迅速降温。而多年价格上涨的主要原因是瑞典的住房短缺和超低利率，现在刺激价格上涨的因素已经很微弱了。如今，瑞典的房地产市场供应已超过需求，而更严格的抵押贷款规定，极大的打击了潜在购房者的贷款意愿，这些因素共同推动了当前房产价格走低。特别是瑞典首都斯德哥尔摩的高端公寓的价格大幅度下跌，带动了一连串的下跌走势。

根据市场调研机构Maklarstatistik的数据，11月瑞典全国平均房价下跌了3%，而10月份下则降了1%，预计12月的房价将下跌1%，降幅与10月持平。本月，斯德哥尔摩的平均房价下跌了3%，比去年同期下降了4%，这是近六年来的首次下降。

图3：瑞迪11月全国平均房价出现自2012年春季以来的首次下跌

更糟糕的是，斯德哥尔摩的房价下跌幅度更大，房价下跌了4.2%，是自2008年10月以来的最大跌幅，也是2009年6月最大的同比跌幅。

图4：斯德哥尔摩的房价是自2008年10月以来的最大跌幅

在意料之中的是，当卖方市场试图打破泡沫破裂时，价格突然暴跌会引发慌买房者的增加。由于没有任何东西能帮助纠正目前供应过剩的房地产市场，供应过剩会导致房地产价格的进一步下跌。

市场调研机构Maklarstatistik的销售和商业发展负责人汉斯-弗林克(Hans Flink)在一份声明中表示，因为房地产卖家开始调整价格，以应对更激烈的市场竞争，所以将会进一步压低房价。这种情况将导致买家有更多的选择，并在购买前花费更长的时间，从而导致市场的疲软状况将会持续很长时间。

图5：瑞典11月的房屋销售情况，数据对比为2014年至2017年同期的销售数据

幸运的是，有一位经济学家挖掘出了一些“令人鼓舞”的迹象。安德瑞斯-沃尔斯托姆(Andreas Wallstrom)是位于斯德哥尔摩的北欧银行经济学家。他对瑞典的房地产市场走势保持乐观，认为“也许会有希望的曙光”。

房地产网站Booli近期发布的数据“相当令人鼓舞”，自11月中旬以来，瑞典的房地产价格已经趋于稳定，直到12月的第一周没有出现较为明显的下跌。在这一期间，斯德哥尔摩和整个瑞典的平均房价甚至有所上涨。

我们对12月的预期保持谨慎乐观，预计与11月相比，房价将保持不变。总的来说，我们预测房价会相对稳定。如果房价出现持续低迷的情况，可能主要原因是家庭改变了住房需求和对住房成本的担忧加剧。但只要抵押贷款利率保持在低水平，我们预期就很难看到明显的下降。

当然，值得玩味的是，想当年原美国华尔街第五大投资银行贝尔斯登(Bear Stearns)的分析师们也是如此预期，在2008年也是表示看到了美国房地产市场出现类似“相当鼓舞人心”的迹象。结果呢!