投资Nancy and Martha幼儿园、观唐陶瓷、众峻教育。很难想象，这几笔投资背后的主导者是一家具有深厚房地产基因的私募基金。在接连布局泛文化项目的背后，是乾立基金的投资思路：以房地产为核心，布局泛文化领域。这两者之间看似千差万别，实则却有着千丝万缕的关系。

跻身中国房地产基金Top10，乾立基金只用了3年的时间。目前，乾立基金累计资产管理规模已超百亿元。在业务布局上，乾立基金以房地产投融资、不动产并购和海外地产投资为重头，并将房地产与泛文化捆绑在一起，乾立基金的“画外之音”也日趋显现：通过泛文化领域的布局，挖掘存量时代地产与其他领域的联动投资机遇，顺势迎合消费升级下的教育、文化之变。

迎击房地产暴风雨

房地产是乾立基金的安身立命之本，也是业务重点布局方向。也正因此，土地政策、市场的变化成为悬在乾立基金头上的达摩克里斯之剑。对房地产基金管理人而言，投资项目的“进”“出”是两个关键问题，在近年如此多变和结构性调整的市场环境下，乾立基金经过多年实战历练已总结出一套独特的投资理念、能够适时把握市场新机遇；同时近期已开展一系列战略布局，深度培育基金主动管理能力，以期最大化已投项目增值空间，促使项目退出通道更为舒畅。另一方面，乾立基金也在积极探索新的投资策略，主动应对当下行业洗牌期带来的各种挑战。

此外，乾立基金在房地产领域的合作伙伴们在市场变化下都开始各种布局，一大批金融机构、国企和上市公司正在积极尝试转型或转轨。盟友的转变也让乾立基金更加意识到，与时俱进才能顺应时代的变化。

乾立基金开始对泛文化领域的股权投资进行一系列布局，也是基于上述战略考虑。

谈及为何选择以泛文化和教育领域作为切入点，乾立基金董事总经理李皎女士坦言，主要基于两方面的原因。一方面，在和一些地产企业合作过程中发现，很多已在过去几年里逐步开展该等方向的战略转型。另一方面，通过对市场的深入研究和分析，乾立基金得出结论：“从美国的经验来看，人均GDP达到7000美元左右的时候，文化娱乐产业就会快速的兴起”，在一、二线城市，精神娱乐、文化消费早已不再是奢侈的补充，经济发展达到一定台阶以后，此类需求将会逐渐变成人们根本性的“刚需”。而在这之中，尤以教育需求最为突出——数据显示，最近三年来，我国居民消费支出中用于教育文娱的比重基本维持在10%左右，且很少受到经济波动的影响。

2016年，财政部下达年度文化产业发展专项资金44.2亿元，共支持项目944个，项目数较2015年增长11.06%。此外，2016年全国规模以上文化及相关产业5万家企业实现营业收入超8万亿元，比2015年增长7.5%。其中以“互联网+”为主要形式的文化信息传输服务业营业收入5752亿元，文化休闲娱乐服务营业收入1242亿元。

政策支持的红利下，文化产业异军突起，在略显萧条的经济周期中突出重围，成为当之无愧的黑马。

资本都是趋利的，以消费升级为背景，资本开始向泛文化领域集中发起攻击。谁能料想到，今天，幼儿园学费的涨幅甚至超过房价，李皎笑言：“开句玩笑，上海的教育成了继地产投资之后最值得投的行业。目前，上海民办私立幼儿园学费涨幅在30%—100%左右，基本都维持在50%左右，这个数字是非常惊人的，比房价涨的还快，这是刚需造成的。”李皎看来，泛文化领域已经成为现阶段民生所系，而在这之中，蕴含着新的机遇。“跨市场教育行业2016年总体收入1469亿元，同比增长2.09%，总体净利润146.8亿元，同比增长20.7%。对于私募基金来说，可以挖掘的投资机会非常多。”

下注幼儿教育

今年9月，乾立基金投资的Nancy and Martha幼儿园即将迎接新一批学生的到来。与其他幼儿园有着明显差别的是，“Nancy & Martha幼儿园”的定位是高端和优质。作为武汉顶尖的幼教管理机构，“Nancy & Martha幼儿园有着超过7年的行业管理经验，并在武汉形成了中高端，以及特色幼儿园所的综合布局，并与国际一流的幼教研发和发证机构：上海蒙特梭利教育进修学院形成战略合作，为幼教集团输入国际标准的高水准师资和专业幼教管理体系。

投资高端幼儿园的意图，李皎揭示了背后的逻辑。在乾立基金看来，虽然幼教市场前景广阔，然而目前中国的幼教市场渗透率却不足20%。随着年轻父母的新育儿观念逐渐成为主导，幼教渗透率正不断提升。李皎认为，学前教育市场的社会经济需求猛增，尤其是中国新一代中产阶级对高质量的学前教育资源的渴望不断攀升。“在政策对开办民办盈利性教育机构的大力度扶持下，中国的教育产业在未来5-10年将是一片稳步持续资本并购、产业升级整合的景象。”

地产是乾立基金的原生优势，如何在教育布局上更好的利用这样的优势，李皎总结乾立基金在幼儿教育的布局方向：并购控股幼教公司；布局海外市场；幼教产业链衍生市场的开发。

李皎表示，在这三个方面中，地产的优势使乾立基金能提供优质园所所需要的空间和场地，并利用现有园所获得的收益进行园所的快速复制。通过海外布局，乾立基金还能将澳洲和北美等国家的优质幼儿教育理念引入中国，提升国内教育质量。

而在产业链衍生市场中，幼教+师资认证是乾立基金的重点方向。

乾立基金投资的上海蒙特梭利教育进修学院是目前国内唯一一家获得中国政府教育主管部门批准，同时得到AMS、MACTE双重认证的国际蒙特梭利师资认证培训学院。李皎看来，未来，获得SMEA品牌授权后的幼儿园成为家长争夺学位的重点。究其原因，是幼儿教育体系的变革，传统幼教已经不能满足未来市场的需求，“之所以选择师资认证培训市场，是因为我们认为国内幼师认证尚属蓝海，民办幼教机构不断上升，他们发展的瓶颈就是对于幼师的需要。”以师资为抓手，一方面能抓住认证的缺口，另一面能源源不断输出优质的幼师到所投的幼教机构和幼儿园的平台内。投资产业内相互依存的上下游企业，可以让乾立基金的投资形成双向联动和反哺。

同时，乾立基金通过自身的地产基金优势进行资本运作，收购了一、二线城市高端稀缺地段园所，用最简单的方式迅速扩大在教育版图的产业影响。李皎还对未来进行了更多设想：“以学前教育资源为入口，在不久的将来，我们可以迅速对接母婴类、亲子类、健康食品等巨量且增速稳定的大消费市场，提高教育资产额外的经营变现能力。”

存量时代下 “教育+地产”的空间再造

随着城市建设的脚步，房地产市场已经从增量市场进入到存量市场的时代。在今天的一线城市，已经很难寻觅到大片待开发的土地。但存量市场中，仍然蕴藏着大量的机会待采。资产管理能力成为存量时代的新挑战。李皎认为，内容的提升和再造是资产运营能力的核心，教育则刚好是内容再造的良好补充。“我们将教育内容植入到一些改造的项目当中，形成教育和地产的互动。”

“教育+空间”的共享空间未来有机会成为乾立基金的创新投资领域。

教育培训机构对于办学场地的获取，目前最常见的形式仍是中、长期租赁。随着培训机构类型多样化发展，短期非固定租赁包括时租的需求开始攀升，这类需求集中来自短期培训班、寒暑假培训班、名牌教师个人辅导等，规模可观。

“最近我们在研究分阶段、分时段的租赁给教育行业，使得他们空间的使用最大化，把原本零散的独立经营化为资源整合，这就是我们研究的教育共享空间的模式。”

随着时代发展，人们对教育的诉求开始变得多元，单一业务的培训机构已经无法满足社会的经济发展需要。于是，便有了教育共享空间的打造契机。将教育空间做成一个维度多样的培训学校或者学习中心，实现化零为整的资源集中整合，通过一个空间运营方案解决空间业主、教育培训机构和消费群体三方的迫切需求。

虽然共享空间对于存量资产改造来说已经不算是个新名词，但“房地产+”内容后面跟着“教育培训”这一社会热点话题，创新思路就找到了启发和突破口。李皎认为，从各个参与方的角度分析，在理想状态下，教育共享空间是一个三方受益明显的共赢模式。

对于教育共享空间模式，乾立基金的观点是，存量资产改造的核心必须始终围绕“内容”的挖掘和“资产管理能力”的培育，创新内容的落地必须依靠专业高效的主动管理。

“做整体布局的时候，我们会充分考虑到地产基因的资本优势，尤其是教育上的布局。”用地产撬动教育，这样的新尝试，将是地产存量市场新的机遇，也是乾立基金的新动能。