乾立基金《房地产投资白皮书》2018年第一期正式发布！乾立基金的《白皮书》以私募投资基金管理人的一线从业人员角度，从丰富的实践经验出发，结合我们自身在房地产开发投融资和不动产并购的布局，对房地产行业相关领域和热点话题进行专题研究、案例解析、趋势解读和前沿思索，期望能通过《白皮书》多维度和业内分享我们在房地产这一领域积累多年的见解和看法，共探行业发展走势、把脉未来布局走向。

本期《白皮书》聚焦国内“城市群”发展和“长租公寓”市场两大热点，分别从不同的行业视角深入研究，并提出乾立独有的观点以求与业内分享。

城市群视角下看国内城市发展及房地产市场现状趋势——之城市群发展概况及长江三角洲城市群篇

改革开放进入四十周年，随着国内城镇化推进的步伐快速迈进，作为新型城镇化的主体形态，城市群日益显现出“纲举目张”的独特作用，中国传统的省域经济模式已然向城市群经济转变。房地产行业向来与城市化进程密不可分，新格局新形势下，行业参与者们的一些传统区域概念和投资逻辑或多或少受到影响和冲击，陆续主动积极探究新的业务模式以顺应时代变化。

乾立基金特此撰写国内城市群系列研究，本期《白皮书》内为该系列第一篇，概括分析国内城市群现状格局，并首先聚焦长三角城市群发展情况和区域房地产市场趋势特征，由此以期探索资源合理调配，发现价值洼地。

1、国内城镇化建设步伐加快，推动城市群发展形态日益显现。城市群发展思路已成为国家新型城镇化战略的核心之——从“十一五”规划纲要，到“十三五”规划，再到“十九大”报告，逐步深化“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”的战略框架。

2、交通网络迅猛建设成催化剂，为国内城市群发展创造有利条件。从“四纵四横”到“八纵八横”的高铁网络建设升级，改变的不仅是不断刷新的“中国速度”，更使得劳动力、资源、资本和生产要素在城市群内得到充分流动和再配置，为不同能级城市的发展格局带来变化。进一步的，城市群0.5~2小时交通圈打破的是城际物理边界，影响的将是工作、居住、消费等综合行为模式。

3、在“十三五”规划中，国家提出至2020年在全国范围内打造19个城市群，将陆续拉开发展大幕，重点关注六大国家级城市群。国内各城市群总体发展水平不均，部分之间差距明显，未来会“因群施策”。从现状格局来看，在一段时期内能从人口、经济、产业、发展速度等综合方面真正撑起国内城市群大框架的，主要集中在六个城市群上，包括长三角、京津冀、珠三角、长江中游、成渝和海峡西岸城市群。

4、城市群发展格局的形成，促地产行业投资布局思路之“变”。行业参与者们已逐步从过往“一二三四线”视角进行切换，更多以城市群为单位，围绕各核心城市及其辐射形成的都市圈内大小城市展开细分研究。事实上，国内的品牌房企在战略布局上已聚焦六大城市群，并进行下沉、深耕，尤其在长三角城市群内最为明显。从2008年~2017年期间六大城市群土地成交数据来看，其中长三角城市群，不管是按土地成交总额还是成交土地面积，均常年居于首位。

5、重点聚焦：长三角城市群，国内目前最为成熟的“强核+多核”城市群形态的样板。长三角城市群的经济水平在全国领先，整体开放程度高、创新能力强、对外来人口集聚能力突出，且已具有相对完善的多层次城市体系。未来，“一核五圈四带”的空间格局将进一步被强化——以超大城市上海为主中心，带动周边“南京都市圈”、“杭州都市圈”、“合肥都市圈”、“苏锡常都市圈”以及“宁波都市圈”共同发展，同时还将强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合效应。

6、长三角城市群房地产行业市场化程度高，在上行周期中其市场总是率先启动，而在下行周期时也最早出现回调，堪称楼市“晴雨表”，值得深度研究。围绕长三角城市群房地产市场，《白皮书》本次回顾了2017年区域宏观调控政策及对城市群内核心、非核心城市的不同影响，并通过对区域内主要城市的住宅用地和楼市现状进行分析，探索了区域内核心城市和非核心城市的市场发展特征和潜在的机会。此外，针对重要的强核城市上海，围绕其近期重大规划、2017年整体房地产市场运行情况，以及表现出来的一些主要特征进行分析，便于对强核城市的市场结构变化、对周边中小城市的外溢效应和未来趋势有进一步了解。

国内长租公寓市场当前发展现状、机会与展望

2015年起，国内住房租赁支持政策层出不穷，长租公寓也顺势崛起。在宏观政策和市场环境的双重利好下，不同背景的参与者们相继进入长租公寓市场，其中不乏有资产实力雄厚的传统房地产开发商、客户渠道广阔的中介公司、运营管理经验丰富的酒店运营商、产品创意新颖的公寓初创公司以及深挖行业价值的地产基金等。一场在长租公寓市场内的角逐正在逐步展开。

“租购并举”时代下，乾立基金在此专题中分析总结了国内长租公寓市场的现状与瓶颈所在及相应的解决之道，解析了目前市场上创新融资的成功案例，并对地产私募股权基金参与长租公寓项目提出了建议和看法。

1、四大环境变化催生国内长租公寓市场的形成。存量改造的时代背景、长租政策的不断利好、租赁市场的旺盛需求以及市场容量的提升空间使得国内长租公寓顺势而生，以解决人口密集城市的居民居住问题。

2、国内长租公寓市场呈现多主体、多模式的发展现状。国内长租公寓的参与者纷繁复杂，按资本来源不同可分为政府平台型、国资背景型和社会资本型；按出身背景不同可分为公寓初创公司、房地产开发商、地产中介、酒店管理企业以及地产基金。在运营模式上亦多样复杂，按房源所在地理位置可分为集中式和分散式；按持有公寓的方式可分为重资产和轻资产模式。

3、现阶段国内长租公寓市场发展瓶颈较多，主要围绕房源、行业政策、融资渠道、盈利和市场等方面。目前国内长租公寓市场获取经济、合适房源难度偏大，加之行业政策的不清晰，导致项目前期获批开业的成功性不明确。同时，相较传统地产开发，国内长租公寓项目缺乏持续、稳定的融资支持，盈利问题是所有参与者的困扰。加之市场参与者纷繁复杂，市场乱象及内耗阻碍了行业的整体发展。

4、规模化、品牌化、签约率、融资渠道是国内长租公寓市场实现突破的四个关键。四者可谓相辅相成，如规模化发展通常更容易形成品牌效应，提高签约率。同时，规模化也有助于企业占有市场的同时获得再融资的可能性。融资渠道方面，由于现阶段国内长租公寓市场上的融资渠道相对有限，效仿美国、日本等成熟地区探索资产证券化等创新金融工具将是大势所趋。

5、品牌企业陆续试水国内长租公寓资产证券化产品，政策利好不断。截至2018年3月，国内共计发行了6只住房租赁类的资产证券化产品，累计发行规模达321.2亿元。同期内，还有5只长租公寓资产证券化产品已注册/获批，累计规模达207.2亿元。4月，阳光城规模30亿的长租公寓REITs产品成功获批后，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，正式推进国内住房租赁的资产证券化。

6、私募地产基金参与长租公寓应注意以下几点：拥有明确的商业模式和清晰的投资逻辑是基础；主动管理能力是项目成功与否的关键；探索运用资产证券化方式打通退出通道。